去舊金山灣區買房

LEILEI

作為加州的門戶，舊金山灣區是美國的高科技中心，不僅有聞名遐邇的硅谷，也是加利福尼亞州北部的大都會區，總人口數在700萬以上。該地也是美國人均收入最高的地區之一，覆蓋了東灣、南灣、舊金山市區等。多元化的城市魅力讓灣區多年蟬聯全球最受歡迎宜居區域。擁有眾多世界知名的標志性“名片”： 迷霧中的Golden Gate Bridge、燈火輝煌的Bay Bridge、氣魄與智慧并存的San Mateo Bridge。這三座大橋聯絡起了加州人的重要生活版圖。從市區往返于灣區之間，除了驅車探索灣區的中心地段外，它的公共交通尤為發達，堪稱與紐約媲美，BART的快速有軌交通系統主要解決了區內各個城市間（如舊金山、奧克蘭、柏克萊、達利市等）的運輸需求。然而，灣區的傲人教育地位也是北美首屈一指的， Stanford University與UC Berkeley 支撐起了與美國東部常春藤大學相比肩的西部學術脊梁。

灣區地產熱是窺探美國經濟的一個縮影，成為子女留學、全球移民的首選，皆是投資客熱錢集中的核心目標。全球資本市場的變幻莫測，國內外匯再度貶值。剖析美國樓市的多極化，分析賣家、租賃等市場調研報告之后，就賣家市場而言，因為灣區可開發的新房資源非常有限，“造”哪“漲”哪的態勢已日趨白熱化。往深度里講，新房的購買者可以毫不費力地一轉手，拋向二手房市場，這中間的“搶手貨”常常水漲船高，恰恰也是當今灣區房產價居高不下的原因之一。從買家角度出發，移民“熱”的買房剛性需求量不斷被打破記錄，而追求黃金地段的軟性需求量時時在被擴大和轉移。租賃市場，相比于“過快”增漲的樓市價格，租金成本相對親民，回報率穩定，用于商住兩用的房產投資回報率較高。這層層微妙關系，是牽一發而動全身的連鎖反映，還是未來再次抵御經濟探底時灣區樓市的自救保值手段呢？很多人都深信不疑地認為，灣區的房產在復蘇的同時已然增長過快。在我看來，全球經濟一體化的時代背景下，歐元、澳元起伏的不穩定性，正在造就美元的走強。美元的強勢回歸是世界經濟扭轉乾坤的一個風向標，受到這個國際通用貨幣的利好影響，美國地產還將攀升。

上圖是首席經濟學家Lawrence Yun教授，在2015年8月10日的全美房地產經紀人協會暨芝加哥領袖峰會上所作回顧演示。該圖顯示全美房價中位數從2012年1月的谷底反彈，至今已超過2007年7月的高峰期。 Lawrence Yun表示：“因為信貸市場雖比金融海嘯時較放松了一些，但總體仍非常謹慎。買家的信貸購房都必須通過嚴謹的審批過程，包括信貸申請者提供兩年持續工作收入、購房首期金錢來源審查、等一系列證明，而且銀行在審批過程中必須向稅局要求報稅記錄核實申請人收入資料真偽，防止過去虛報收入情況。嚴緊的信貸環境加上持續偏低的貸款利息，通貨膨脹率接近于零，并非有較高的房產泡沫。”（圖表數據摘自全美房地產經濟人協會）

2008年金融海嘯期間，房價降幅相對較小，但卻是全美房地產反彈最早、最快、幅度最高的地方之一。舊金山灣區是全國房產價格領頭羊，其原因除了源源不斷的移民及外來人口增加住房需求，也因該區家庭收入中位數居全美之最。舊金山的市內新舊城區相互滲透，留著各國移民們美國夢的印記，舊富人區與科技新貴區和諧輝映，象征著多元文化的開端與延續。

在過去4年內，舊金山的房地產價格以飛快的速度從谷底反彈、增長。今年樓價按年增長呈現穩定上升的趨勢。前幾年為了刺激經濟發展，舊金山華人市長李孟言決定以優惠政策吸引高新科技公司搬到舊金山市內，如Zynga、Square、Uber、Twitter等公司都從硅谷遷到市內。大部分在硅谷上班的年輕上班族，因為希望在繁忙的工作后能享受放松的生活風格，也紛紛搬到舊金山市內居住，形成各公司大巴穿梭市內接送員工上下班的景象。加上名校繁多，舊金山也是各國留學生的熱門留學地。人口不斷增長，住房供不應求，所以出現樓市高漲現場：一房多人競價。根據摩根大通首席經濟學家Anthony Chan分析，折算了通脹率，舊金山房價比海嘯前高峰還是稍低8%，聯儲加息需求不大，市場相對穩定。

總而言之，舊金山灣區房地產都很保值，但政府建房施政還是面臨很多阻礙，建房速度遠不及需求增長。政府把目光投到了過去被視為治安不好卻有著明媚陽光與美好灣景的東南區。這些地區吸引了很多追求獨特生活風格的年輕人居住。就算市場有小的調整，再次遇到金融海嘯租金反而未必受影響，投資風險相對較低。