淺析北京市不動產登記制度

趙凱麗等

摘 要：不動產登記是物權法中的一項重要制度。在現代市場經濟社會中，法律在保護財產靜的安全的同時，更加注重保護財產動的交易安全。由于不動產在財產權體系中占據非常重要的地位，因而作為其物權公示手段的不動產登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。以實證調查的方式對北京市不動產登記制度進行深入研究，對維護北京市不動產交易秩序、保障交易安全提出相應建議，將具有很強的實踐價值。

關鍵詞：北京市；不動產登記；登記機關

基金項目：本文為北方工業大學2015年大學生科技項目《北京市不動產登記制度實證調查研究》的階段性成果之一。項目編號：15006

1 不動產登記機關的現狀分析

（一）登記機關的分散狀態帶來諸多弊端

目前，我國不動產登記的最大問題就是登記不統一，各地區登記缺乏真正統一的標準，彈性較大，一些標準被不適當的抬高或降低。而不動產登記制度的不統一，主要表現在我國尚沒有統一的不動產登記機關，現有的登記機關以分散的狀態存在。

我國不動產登記部門主要包括：土地、房屋、林業等。即土地在土地管理部門登記和管理，林木在林業管理部門登記和管理，房屋在房屋管理部門登記和管理。這樣繁雜的登記體制在實踐中影響著執行效率并必然地產生弊端

（二）登記機關權利和義務的不對等

權利和義務具有牽連性，但是在實踐中我國登記機關對出現的審查不到位以及重登和漏登的現象卻從來不承擔相關責任，包括登記資料遺失在內的重大失誤，致使有關當事人遭受嚴重損失。這是權利和義務的嚴重割裂。一方面，登記機關僅享受收費的權利，卻對登記失誤不負責任，這實際上損害了當事人的合法權益。另一方面，登記機關對登記內容不負任何責任，也不利于其以較強的責任感履行其審查義務。

（三）關于登記機關的收費

我國法律規定：不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積，體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。多數意見認為，我國的登記機構不是盈利性組織，登記有其社會服務性的一面。物權登記費用應該有一套全國性的標準以增強其實際可操作性。

2 我國不動產登記機關的設置

我們認為應該建立統一的不動產登記機關，但是應該選擇哪個機關作為統一登記機關，在眾學者之間仍然存在爭議，概括而言主要有以下幾種觀點：

1.法院登記說。其基本內容為：由不動產所在地法院對不動產登記業務進行管轄，廢除原來的多部門登記 。

2.行政機關登記說。有學者認為如果由法院作為不動產登記機關，那么勢必會加重法院的負擔。

3.現狀妥協說。還有學者認為， 建立統一的登記機關是一個必然的趨勢， 由于不動產登記牽扯到的利益太多，無論哪個部門都不愿意放棄這一業務，所以統一不動產登記機構的難度太大，行政管理的介入不可避免， 故以維持現狀為最好的方法。

就關于未來不動產登記機構的選擇，很多學者和專家都有自己的觀點，有的學者認為應由統一的行政機關作為不動產登記機構，有的學者認為應由公證機構作為不動產登記機構，有的學者認為應由法院作為不動產登記機構。現實中，我國的不動產登記一直由行政機關負責，而因我們國家長期以來在私法領域受到公權力的干涉比較多，所以有學者會認為由行政機關進行登記會妨礙登記的私法性質。隨著立法理念的明確以及觀念的改變，行政機關對不動產進行登記主要目的是確認權屬和物權內容。那些選擇由行政機關對不動產進行登記的國家或地區也沒改變不動產登記的私法性質。

筆者認為未來不動產登記機構的選擇，要考慮到不動產登記的范圍。不動產登記的內容，對不動產登記機構的選擇.不能脫離現有不動產登記機構。在對不動產進行登記之前有許多技術性工作，這是登記機構所沒法做的，所以不動產登記機構的選擇。可以對現行登記機構進行形式上的合并。把各個不動產機構的登記科室獨立出來，組成一個形式上的不動產登記機構，人員及編制還是歸屬原來的單位，但是這個形式上的不動產登記機構受同一法律法規及規章制度的約束，如果不動產登記機構的規章制度與自己本單位的規章制度相沖突，當然優先適用不動產登記機構的規章制度。選擇這樣一種模式既可尊重現行登記機構方方面面的優勢，又可實行不動產登記的統一。

3 不動產登記機關的權利義務

不動產登記機構的整合問題如果是一個宏觀的，根本性的大問題的話，那么對于不動產登記機關的權力義務歸屬，則是關乎老百姓切身利益的問題了。

在走訪中，包括豐臺區與石景山區的房屋登記機關，都只是采取形式審查的方式，僅對于登記申請者提供的材料進行合法性審查，而沒有進行真實性審查。一間房屋的過戶，只是看了申請材料上的公章，而并沒有對于材料本身有任何疑問，這對于申請人的行為是不負責的，一點紕漏都是會造成惡意、虛假登記的可能。對于不動產登記機關同樣也是部分責任的，因為如果因為登記機關審查不到位的原因而造成申請人損失的，很有可能會對登記機關的公信力造成難以磨滅的損失，所以登記機關在行使自己權利的同時，應該負有相應的責任。建立不動產登記制度的目的，就是為了將不動產的物權狀態加以記錄，并方便公眾了解查看，從而保證交易人的合法權益。對申請登記的資料進行審查，確保其正確性與合法性，是不動產登記機構獲取公信力的根本。筆者比較推崇登記生效主義與實質審查，登記生效主義保障了交易安全，登記實行實質審查主義使登記這種公示方法獲得了公信力，這都是登記生效主義與實質審查的功能與制度優勢。當然，我們需要從兩方面看待這個問題，凡事都有利有弊。登記生效主義及實質審查方式使國家機關的登記與審查成為決定物權變動的最終因素，國家通過登記控制了物權的變動，當事人如果想實現物權的變動，必須滿足國家設立的強制條件，其交易狀態將不得不暴露于國家面前。①從這里我們可以感受到國家對于交易的監督，登記因此成為了監督的一道關卡。但如果對于任何交易行為都進行實質審查的話，那么必然會對登記機關以及交易人造成金錢、精力上的負擔。所以，如何處理好實質審查與形式審查的關系，就成了解決這一問題的關鍵所在。

物權法定和物權公示是很有必要的，因為占有并不能彰顯不動產物權的變動。不動產交易在當今經濟社會中處于非常重要的地位，就豐臺區而言，每天的房屋交易量就達到上千，如此重要的經濟活動非常需要國家出力保護，這就要求不動產的公示方式必須適應當下需求。登記制度最大的作用就是保障交易的安全，這恰恰是符合了公眾的需要。登記制度必須要有公信力才能保障交易安全，即以法律的形式增強交易者對登記內容所產生的安全感和信心，以維護不動產行業享有的經濟秩序。在登記制度中，登記生效主義有利于維護交易安全，對登記實行實質審查是使登記具有公信力的必要前提。在登記生效主義中，對在先受讓人的保護通過預告登記得到加強，對第三人（后買受人）的保障以物權行為的無因性的相對性加以限制。而對實質審查主義以物權行為理論及輔之以公證制度切斷國家進一步深入干涉私生活的路徑，保證了登記內容的準確性，使登記的公信力沒有降低。兼顧到了社會利益、個體利益的最佳的協調，實現利益最大化。②

至于不動產登記的收費，可以根據物權法第二十二條采取措施，即不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。本條是關于登記收費問題的規定。不動產登記機構并不是營利性組織，而北京市大部分不動產登記機關從事的登記工作一般也只是對登記申請人提供的有關材料是否符合規定的條件進行審核，而并沒有進行實質審查，因此登記收費不宜與不動產的面積、體積或者價款等因素掛鉤。據此，本條作出上述規定。立法過程中，有的觀點表示不應在立法中規定收費問題。也有的觀點認為，對于這種程序性問題，可以由不動產登記法作規定。筆者認為，不動產登記收費問題關乎老百姓的基本生活，是一個非常重要的民生問題，所以有必要在相關法律法規中做出明確的規定，具體再去那種方式都是可以在實踐中不斷改善變通的，但是一定在明確下來，不能隨意的任由某些單位或個人更改。

不動產登記有其特定的功能，也正因為如此，登記制度的完善才顯得尤為重要。在不動產登記簿中記載著擁有不動產的所有人、不動產物權權利所包括的范圍、有效期間等多重關于不動產的權利。而在涉及不動產交易時，眾所周知，占有并不代表物權的轉移，只有在登記機關進行登記后，國家才認可產權的效力，才能實現真正的現實的物權轉移。公示作為不動產物權取得的生效要件，在不動產交易的過程中，如果只有當事人意思表示一致以及有效的合同存在，在法律上并沒有發生現實的不動產物權變動。因此，國家通過登記制度明確不動產的歸屬，維護交易安全，調動市場積極性，也更有利于經濟社會的發展。

我國是社會主義市場經濟，市場調節是資源配置的重要手段之一，供求關系作為市場調節的基礎，其滯后性對于不動產交易有著極大的不利影響。交易主體必然不能預見交易中存在的所有情況，而不同的情況極容易導致交易中斷，造成不必要的資源流失。一個典型的現實中的例子就是“一物二賣”。市場調節是一個流動的過程，往往等到市場的最終結果呈現時才能夠得到交易中的真實情況，因此，當事人的合法權益可能因為不同原因遭受損失。這時，不動產登記中的預告登記制度就開始發揮效用，使得市場調節的功能在不動產交易這一區域更趨公平的發展。

市場調節無法完全管理不動產市場，此時就需要輔以行政監管，二者的相輔相成，更有利于不動產市場的健康發展。不動產登記制度不僅體現在法律法規中，在實踐中又會以行政規范的方式規定許多問題。通過不動產登記，國家可以全面掌控不動產登記信息，在把握信息的基礎上，制定宏觀調控政策并進行相應的監管與調節。

上述提到過不動產登記的明確不動產物權的功能，誠然，人們在交易時需要依賴大量的社會信息，我們判斷社會信息是否值得取用的標準，很多時候依賴于登記這種形式，因為在登記機關登記后我們可以確認其信賴利益的存在。在保障當事人隱私的情況下信息公開，即對當事人個人提供信息服務，這種服務因為以政府為依托，具有可靠性。信息來源的保障促進了不動產交易。交易完成后，通過變更登記，登記簿上所載之人擁有合法有效的物權，這種字面上的確認實則因國家法律的保障而使得交易圓滿完成。

總而言之，不動產登記制度作為一項重要的經濟制度，對于我國經濟、民生以及法制發展都有千絲萬縷的聯系，在對北京市不動產登記機關的調查中發現的問題，或許在全國各地都有，而本文也據此提出了一些對于各地都適用建議，希望可以通過不斷的改革與完善，從北京是做起，逐步將好的制度推廣至全國，從而使得我國法律制度、經濟制度更加完善，這也是學術界與政府的工作重點。

參考文獻

①陳健 姚國《論我國不動產登記的審查方式》

②馮玉梅 《試論我國不動產登記機構》