“營改增”對房地產企業稅負及利潤的影響探析

（江蘇財經職業技術學院 江蘇淮安223003）

一、研究背景及意義

（一）稅制改革回顧。我國的稅收制度是根據國家的政治、經濟需要而制定的，每次稅改都彰顯了國家治理的新高度。回顧我國的稅改歷程，可以分為以下幾個階段，第一階段（1950—1957年），內容為統一全國稅政，建立調整新稅制；第二階段（1958—1978年），內容為改革工商稅制、統一全國農業稅；第三階段（1979—1993年），稅改隨著改革開放的步伐加快，主要對不同規模、不同行業、不同盈虧的企業開征國營企業所得稅，逐步實現稅利并存向以稅代利轉變；第四階段（1994—2011年），在建立社會主義市場經濟大背景下，以“統一稅法、公平稅負、簡化稅制、合理分權”為指導，實行分稅制改革；第五階段（2012年至今），在“十二五”規劃綱要指導下，掀開“營改增”浪潮。2012年1月1日，首先在上海試點交通運輸業和部分現代服務業 “營改增”；同年8月至年底，“營改增”范圍擴大至10個省市，新增廣播影視作品的制作、發行、播放試點行業；至2013年8月，“營改增”試點推廣至全國；2014年1月1日，鐵路運輸和郵政服務業納入“營改增”試點范圍，交通運輸業全面實行“營改增”；2014年6月1日，電信業納入“營改增”范圍；2016年5月1日，“營改增”試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。至此，營業稅退出歷史舞臺。

（二）淮安市房地產業發展現狀。淮安市房地產業近幾年來發展迅速，萬達、綠地、融僑、恒大等名企的進駐使得淮安市的樓盤品質得以提升，人們對住房的需求強烈，房價不斷上漲。隨著城市擴張，中心東移，核心區土地資源減少，淮安經濟開發區和淮安新區成為今后房地產市場發展的重點。2016年淮安市房價持續上漲，房地產業火爆程度驚人。以淮安市某樓盤為例，2016年5月1日“營改增”以后房價持續上漲，期間略有跌幅，5月19日住宅均價為6 000元/平米，6月15日為5 600元/平米，之后逐漸上漲，12月底住宅均價達8 600元/平米，后又漲到9 500元/平米，2017年初10號樓房價每平超過1萬元，至今仍在上漲。

（三）研究意義。2016年底召開的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。在上述背景下，研究“營改增”對房地產企業的影響很有必要，尤其是對企業稅負和利潤的影響是政府、稅務部門，乃至企事業單位特別關心的問題。本文以淮安市三家房地產企業的三個房地產項目數據為例，闡述“營改增”后的進項稅抵扣問題、“營改增”前后各稅種的變化及總稅負的變化，以期為房地產業實施“營改增”政策提供理論參考，具有一定的現實意義和社會價值。

二、“營改增”對淮安市房地產企業稅負的影響測算

（一）基本數據資料。淮安市三家房地產企業的三個房地產項目數據資料見表1。

（二）“營改增”前后相關稅金的計算方法。不考慮金額較小的稅種，“營改增”前，房地產企業銷售房地產涉及的稅種有營業稅（5%）、城建稅（城市為7%）、教育費附加（3%）、土地增值稅、企業所得稅（25%）；“營改增”后，房地產企業銷售房地產涉及的稅種有增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅。“營改增”前后的涉稅處理見表2。

（三）“營改增”前后相關稅額的測算。計算增值稅進項稅時，可抵扣進項稅的計算見表3。根據表3所列費用分析進項稅抵扣情況：土地使用權出讓金、土地征用及拆遷補償費為企業向政府繳納，不能取得增值稅專用發票，進項稅不得抵扣；前期工程費是指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用，綜合考慮可按現代服務業“營改增”后6%的稅率抵扣進項稅；建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費，可按建筑業“營改增”后11%的稅率抵扣進項稅；銷售費用、管理費用，大部分為售樓人員的工資，不能取得抵扣發票，不得抵扣進項稅，少部分為可抵扣進項稅的廣告代理費，綜合考慮可按10%的比例和現代服務業6%的增值稅稅率抵扣進項稅，即0.6%的稅率；財務費用，按金融業“營改增”后6%的稅率抵扣進項稅。

三、“營改增”對淮安市房地產企業稅負及利潤的影響分析

（一）“營改增”對銷售收入的影響。如下頁表4及表5所示，“營改增”前，三家房地產企業三個項目的銷售收入分別為含營業稅收入12 680萬元、109 300萬元、18 732萬元；“營改增”后，企業銷售房地產按轉讓不動產繳納增值稅，由于增值稅是價外稅，企業實際銷售收入為名義銷售收入/（1+增值稅稅率或征收率），即分別為10 837.61萬元、93 418.80萬元、16 010.26萬元。可見，“營改增”使淮安市房地產企業收入相對下降。

表1 三個房地產項目數據材料 單位：萬元

表2

表3 可抵扣進項稅計算 單位：萬元

表4 “營改增”前相關稅額計算 單位：萬元

表5 “營改增”后相關稅額計算 單位：萬元

（二）“營改增”對各稅種的影響。“營改增”前淮安市三家房地產企業三個項目分別繳納營業稅634萬元、5 465萬元、936萬元，“營改增”后淮安市房地產企業三個項目分別繳納增值稅1 782.83萬元、15 208.30萬元、2 671.87萬元，繳納增值稅額明顯高于營業稅額；城建稅、教育費附加的計稅基礎為增值稅、消費稅、營業稅三項流轉稅之和，作為一般納稅人的房地產企業 “營改增”后適用的增值稅稅率為17%，高于“營改增”前適用的營業稅稅率5%，因而“營改增”后城建稅、教育費附加較之前有所增加；計算增值稅時準予扣除項目中的稅金包含營業稅不含增值稅，因而“營改增”后準予扣除項目的金額減少，增值額升高，土地增值稅提高，“營改增”前三個項目應納土地增值稅分別為3 290.26萬元、17 276.06 萬元、5 559.32萬元，“營改增”后應納2 741.26萬元、13 149.69萬元、4 667萬元；受營業稅、城建稅及教育費附加、土地增值稅的影響，“營改增”后企業所得稅的應納稅所得額減少，應納企業所得稅減少。

由此可見，“營改增”政策實施后，原營業稅改交增值稅，城建稅及教育費附加、土地增值稅的變化與企業所得稅的變化相反，說明“營改增”對房地產企業的稅負起到了調節作用。

（三）“營改增”對總稅負及利潤的影響。“營改增”前淮安市三家房地產企業三個項目的總稅負分別為5 313.64萬元、33 600.27萬元、8 582.24萬元，利潤分別為5 303.92萬元、4 1250.85萬元、7 970.62萬元；“營改增”后總稅負分別為5 794.67萬元、38 033.30萬元、9 272.01萬元，利潤分別為4 583.13萬元、34 442.94萬元、6 984.43萬元。可見，“營改增”使房地產企業的總稅負升高，利潤下降。