農村土地相關知識（連載九）

（接上期）

29土地糾紛處理的原則有哪些

土地糾紛一般都是發生在農村，并且對于沒有多少文化的農民來說，發生糾紛時很容易理虧，那么在處理土地糾紛時，我們應該遵循原則來進行處理，這樣對農民來說才算公平。

土地糾紛處理的原則

（一）一般土地糾紛案件必須依照《土地管理法》第十三條規定，先由當地土地主管部門行政調處。當事人對行政調處不服時，才能按規定依照司法程序解決。未經行政調處的法院不予受理。

（二）土地所有權和使用權爭議解決之前，任何一方面都不得改變土地現狀，不得破壞土地上的附屬物，不得影響生產和在有爭議的土地上興建建筑物和變更附著物。

（三）歷史上已經達成有協議、協定，或已制定有鄉規民約的，而這些協議、協定鄉規民約并不違背國家法律、法令和黨的政策的，予以維護，不合理的部分可以進行適當調整。

（四）對過去因無償占有或平調引起的糾紛應根據現行黨的政策，作具體分析。通過仔細的調查研究，廣泛聽取各方面的意見。區別黨在各個階段的方針、政策，根據具體情況做出合理的處理意見，切忌用簡單、武斷、一概而論等解決辦法。

（五）對過去因無償占有或平調而引起的糾紛應根據現行黨的政策精神和法律規定，保護原社隊或個人的應有權益。

（六）土地所有權或使用權的爭議未解決前，如無法按照《土地管理法》第十三條第五款的規定維持現狀時，土地管理機關有權指定臨時使用單位使用，以保護爭議的土地，爭議雙方均須服從，不得借故破壞土地及其附屬物，不得煽動群眾鬧事，或以其他非法手段強行占地。

（七）處理土地糾紛必須堅持以事實為依據、以法律為準繩的實事求是原則，從實際出發，參照歷史變遷情況和現實使用情況，兼顧國家、集體、個人三方面的利益，合情、合理、合法地加以解決。

（八）處理土地糾紛必須堅持維護社會主義公有制，保護國家、集體的土地所有權，維護單位或公民個人的合法使用權。

（九）處理土地糾紛涉及各有關部門的，應同有關部門共同協商，正確處理好部門之間的關系，進一步共同管好用好土地。

30關于農村土地轉包糾紛中遇到的問題及法律適用

一、農村土地轉包糾紛的表現類型

農村土地轉包糾紛在山區表現尤烈。一是部分村民因從農村遷移到城鎮，對在農村自有的房屋及承包土地一并處理。即將房屋出賣給本村村民或其他農民，將承包土地一并搭配。搭配的方式有：

①將土地無償轉包給購房人耕種;

②將土地隱形作價，轉包給購房人，即在合同中不寫明土地價格，只標明房屋價格;

③將土地轉包給他人后約定每年給承包人給付一定糧食或現金。

二是居于高山、條件落后的村民向矮山、條件相對較好的村搬遷。搬遷原因就是購買了他人的房屋、轉包了土地。三是單獨轉包他人的土地。主要是因村民外出務工，土地閑置而被他人轉包。對在履行轉包合同中發生的糾紛，從實踐中看，在山區最主要的表現形式就是出賣房屋并搭配土地的情形。筆者以鎮巴縣為例，因出賣房屋并轉包土地后發生的糾紛幾乎在各鄉鎮都存在，有的鄉鎮比較突出，成為農村土地流轉的一種慣例或現象。

由于土地事關農民的生存，對因轉包而失去土地耕種的農民而言，無疑事關重大，既涉及民生又關乎社會穩定。因此，對這類糾紛，人民法院受理后，在處理時必須慎重。

二、農村土地轉包糾紛發生的原因

從審判實踐看，農村土地轉包糾紛時有發生。分析其原因，主要有：一是外出務工人員及遷居外地或城鎮的農民，因生計問題返鄉居住，從而發生收回轉包土地糾紛。如鎮巴縣涇洋鎮高橋村王某，因遷居城鎮，將其在高橋村的房屋以4萬元出賣給李某，同時將其承包地、山林轉包給李某，后王某因故又返回高橋村居住，便訴訟要求收回承包土地而引發糾紛;二是因轉包土地期限不明而要求收回轉包地而引發訴訟;三是因轉包地協議在履行中，因約定不明要求受讓方承擔轉包費等引發的訴訟。

三、農村土地轉包糾紛的處理及法律適用

1.農村土地轉包的概念。轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包戶繼續履行原土地承包合同約定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。

2.土地承包經營權的性質。根據《物權法》的規定，土地承包經營權屬物權中的用益物權，其承包期限為：耕地三十年，林地為三十年至七十年，可以采取轉包等方式流轉。

3.土地轉包合同的要件。根據農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》規定，轉包合同的主要內容是：雙方當事人的姓名、住所;轉包土地的四至、座落、面積;轉包期限和日期;土地用途;轉包價格;轉包合同到期后地上附著物及相關設施的處理;違約責任。

4.名為轉讓實為轉包土地糾紛的處理。農村土地轉包、轉讓協議多不規范。對名為轉讓實為轉包性質的土地糾紛，主要審查轉包協議內容是否合法，如合同內容合法，應認定轉包協議有效。如某村村民甲與乙簽訂轉讓承包地、荒山使用權的協議，協議主要約定：甲將承包土地2畝、荒山3畝交由乙方使用。從協議看，應是轉包協議而非轉讓土地。轉讓與轉包土地性質不同，法律后果也不同。轉讓土地須經發包方同意，即村組同意，轉讓后承包方即喪失對土地的承包經營權。而轉包土地并未喪失承包經營權。因此，如轉包協議內容真實、合法，應認定協議有效。若轉包方要求收回土地的，一般不予支持。

5.農村房屋買賣中搭配土地糾紛的處理。這類糾紛在山區表現典型。如移民搬遷、遷居城鎮等引發在農村的房屋買賣及搭配承包土地的問題，發生糾紛后如何處理？已成為人民法院民事審判工作的難題。表現在：一是合同效力的認定;二是承包期限的認定;三是對土地投入損失的認定。舉一案例：張某與李某為同村農民。張某因進城居住，將其在某村的房屋作價5萬元出賣給李某，同時搭配張某的承包土地、山林。雙方簽有房屋買賣與土地轉包兩份協議。房屋和土地已交付。事隔三年后，張某因故返鄉居住，要求收回承包地，李某不同意，雙方為此發生斗毆。張某訴來法院。經審查雙方簽訂的土地轉包協議，是雙方真實意思表示，但協議未約定土地使用期限，書面約定為長期使用，該案在合同效力及實體處理上認識不一，有的認為應維持合同效力，理由是雙方簽訂的合同屬雙方真實意思表示，土地轉包合法，故應駁回原告訴訟請求。有的認為應解除合同。理由是：合同中未約定明確轉包期限。實踐中有的在協議中寫明長期使用，有的寫明歸其使用，有的寫明永久使用，但均未約定具體轉包期限，對此如何處理？根據最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條的規定，當事人對轉包期限沒有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規定辦理。而《合同法》第二百三十二條規定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。《合同法》第六十一條規定，合同生效后，當事人就質量價格或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協議;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。當事人對土地轉包期限沒有約定或約定為長期、永久的，應視為不定期轉包，轉包方若提前收回承包地的，一般應予支持。土地轉包與出租既有共同點也有區別，共同點在于都沒有喪失對土地的承包經營權。區別點在于土地轉包有可能是無償的，而出租土地是有償的，且出租期限與轉包期限法律規定不同。出租期限法律規定最高為二十年，轉包期限最高不能超過合同期下余部分期限，即最高不超過法律規定的三十年。

6.土地轉包協議中約定的轉包期限超過土地承包期的效力認定及處理。當事人雙方簽訂的土地轉包協議，若內容合法且屬當事人真實意思表示，可認定合同有效。若約定的轉包期限超過法律規定或者超過下剩承包期的，應認定無效，其余期限應當有效。如甲將土地轉包給乙承包經營，約定轉包期為三十年。后甲返鄉居住，訴訟要求收回承包地，法院經審理認為甲轉包給乙的土地承包期限只下剩27年，約定的三十年超過法律規定，對超過部分期限依法認定無效，對其余部分維持雙方轉包協議。甲不服上訴，二審維持原判。

7.土地投入損失的認定及處理。對提前解除的土地轉包合同或無效的土地轉包合同，若受讓方對土地進行了整理、維修等對提高土地生產能力的投入，一般應當根據當事人的證據情況及現場查看土地情況綜合認定，并結合當事人雙方簽訂合同時有無過錯而區分責任，可采取折價方式予以賠償。如甲方轉包給乙土地一塊，乙接受后即對土地進行整理、維修，花去工時費、材料費三千余元，后甲起訴要求提前收回土地。乙反訴要求賠償土地投入損失三千余元。法院查明，雙方轉包期限未約定，故支持甲方訴訟請求，解除雙方轉包合同并判令甲賠償乙土地投入損失三千元，宣判后雙方服判息訴。

8.土地轉包糾紛的解決途徑及現狀。我國農村土地承包法規定，因土地承包經營發生糾紛的，雙方當事人可以通過協商解決，也可以請求村委、鄉鎮人民政府調解解決，當事人不愿協商、調解或協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。現實中，基于維權成本考慮這類糾紛當事人大多選擇村委、鄉鎮人民政府調解處理。村委、鄉鎮政府在調處這類糾紛時，對其中爭議較大達不成協議的，往往采取處理決定方式裁決，致使當事人一方不服，直接向人民法院起訴，而大多不選擇仲裁方式解決。究其原因，主要是土地轉包糾紛，鄉鎮調處無果的，當事人往往尋求律師或法律工作者提供法律幫助，而律師或法律工作者通常建議當事人選擇訴訟，致使這類案件以訴訟方式進入到法院，回避了仲裁處理程序。而農村土地承包仲裁機構在處理土地轉包糾紛時有優勢，即可以借助村委、鄉鎮政府的力量及其本身優勢，恰當處理，依法仲裁，往往能起到定紛止爭的作用。如訴訟到法院來，法院在處理這類案件時難度較大，難以調解結案，不易案結事了，甚至釀成涉法上訪案。因此，對這類糾紛，最好選擇鄉鎮調處、政府仲裁的途徑解決。（全文結束）