賽普愛德：讓投資不動產更安全

賽普愛德：讓投資不動產更安全

不動產已從黃金時代進入白銀時代甚至青銅時代。對于金融企業來說，白銀時代更看重的是資產安全、資本最大化及保障收益。

“在黃金時代，因為市場比較好，即使投資相對比較粗糙一些，投了之后基本也都能賺。但是今天，這個狀況發生了一些變化?！鄙钲谑匈惼諓鄣驴萍脊煞萦邢薰荆ㄒ韵潞喎Q“賽普愛德”）CEO高涵柏說。

作為一家專注于房地產行業管理信息系統開發的軟件公司，賽普愛德已經為800多家客戶提供服務。包括萬科、龍湖等標桿性的企業，沉淀了非常多的產業知識，也沉淀了一些行業基礎數據。

專業投資視角

白銀時代的不動產投資，除了要分析宏觀經濟走勢，還要分析一個城市的產業、城市人口結構、整個項目定位。除此之外，大多數金融機構對于房地產項目投資越看越細。最主要的原因是最近幾年的地產人才多流向金融機構，很多金融企業已有能力將不動產投資做到更精細、更精準。高涵柏認為，“如何評價一個項目的可投性，大家關注的方面越來越細化。包括實際總的投資成本、整個工期的耗時、股東的回報、資金平衡的時間、樓盤去化的能力、庫存的結構等等?！?/p>

高涵柏：白銀時代的不動產投資，除了要分析宏觀經濟走勢，還要分析一個城市的產業、城市人口結構、整個項目定位。

高涵柏指出，對于金融企業的投資來說，需注意以下三點：

一看市場，即未來項目的銷售價位。

二看土地，針對地塊做好產品配比，如一個項目的高層、別墅、小高層、商業配套等比例，以確保土地價值最大化。

三是看項目過程中的精細監控。大部分地產商關注靜態投資和總投資成本，可在投資后進行更為精細化的監控，如關注項目過程、關鍵節點、整體工期

等，規避項目在監控的過程中的風險。

“金融企業在投資不動產的時候，業態區別比較大，有些關注投前，有些關注投后，有些是結構性的投資。投資過程中，很重要的是要有專業性，要有工具：首先是模型，其次是數據?！?/p>

高涵柏認為，業界通常會從投資的視角，看實際股東回報及資金平衡時間。但實際上要以項目視角來看，即安全性、盈利性、庫存結構、去化能力。

從安全性來說，快速現金平衡是核心。金融企業在投資不動產時，因業態區別較大，關注重點分為投前和投后，投資類型也包括結構性投資及非結構性投資。因此金融機構要將關注點放在如何快速平衡資金及快速去化，這就不僅需要關注庫存結構，最重要的是關注資本結構。

“近年來不斷有地產人才轉型到金融行業，并利用房企模型進行分析。但業態不同，產品類別多樣性，目前很難有成熟的投資分析模型，因此需要具備房地產投資專業性才能適用于不同的業態模型。”

除模型外，行業數據是投資不可或缺的參考指標。要具備“廣”、“深”兩大特點。其中“廣”是宏觀的經濟數據、土地數據、項目數據、人口數據、產業數據，這些數據能夠在投資過程和方向上提供有價值的依據。

從深度上來說，數據包括每個城市在建項目、開發進度、銷售進度等，還可查詢樓盤在建標準、成本投入信息，以及周圍所有樓盤的售價信息等，利用這些數據進行高價值依據的投資測算。

云投控平臺

高涵柏介紹，賽普愛德有全國30多個城市不同區域在建項目的基本信息。同時，組建了一支100多人的強大專家團隊，研究多套符合房地產不同產品類型的管控模型。

賽普愛德將這些測算模型和數據產品化放置到云平臺上，供開發商和投資機構使用。此平臺不僅可實現現金流和財務指標、內部收益率、盈虧平衡點等，項目的基本信息、開發周期、土地獲取的組合成本、可售面積和銷售均價、最終銷售額等數據信息，以及核心技術指標、自有資產的投資回報率、銷售毛利率、資金峰值，都將在平臺上以最直觀的方式展現出來。

對于投資人來說，平臺可以提供投前和投后兩大價值。

投前價值：通過符合房地產不同產品類型的測算模型和數據，降低投前風險。當進行項目或目標投資項目時，通過賽普愛德云投控平臺，摘取核心數據，借助云投控平臺的模型測算快速比對，獲得項目投資測算結果，得知項目數據數據的真實性、可信度及風險。

在產品的策劃和驗算階段，云投控測算平臺選擇不同產品的配比，通過參考行業基礎數據及不同產品所配比的行業平均數據，對房地產公司提供的數據進行比對。

另外，在產品測算過程中，選擇不同的產品配比，反復測算實現利潤最大化。

“在平臺上，每個分項擁有行業基礎數據進行支撐，如成本、每平米單價等，可通過測算進行投資項目定位。”

“銷售進度與計劃進度是金融企業核心關注點，不同產品對應不同進度。在云投控平臺中，所投資的每個項目，都可參考每個行業的基本數據。市場環境好時，調快進度，盡快做出產品投向市場。當市場環境差時，調慢項目進度，提升運作項目的抗風險能力?！?/p>

從動態管理上來看，只要將技術和資金關聯，還可側面反映企業資金運用是否合理。云平臺提供敏感性分析，并對敏感信息進行調整，可幫助選擇最低投資、回報最大的項目來進行投資。

投后價值：通過關鍵節點管控和數據監控項目進度與投資收益。高涵柏認為，對于金融機構來說，“投后”失控非常危險，將難以保證最終的投資預期。通常投資公司通過財務管控方式進行項目管控，安插財務人員，監控財務數據，但通常財務數據具有一定滯后性，可通過關鍵節點管控和數據監控及時把控項目的過程管理。

對于房地產項目來說，“控”的核心就是控“節點”和“數據”。部分金融企業通過會議管理，進行階段性的開會，無法很好地管控關鍵節點。

這一問題即可通過抓取企業核心節點和核心數據對項目全過程管控。其中企業投資即監控分析公司狀況；項目投資則重點監控項目經營指標、規劃指標、節點計劃，最終生成銷售動態達成率，實現項目綜合投資回報。

高涵柏強調，“賽普愛德云投控最終以房地產大數據作為一個平臺，為投資方和地產企業提供一個投資的模式，以及投后管理的工具，最終實現投前評估和投后控制。”