防范商業銀行個人住房貸款風險的思考

文| 黃雅輝

防范商業銀行個人住房貸款風險的思考

文| 黃雅輝

住房是人們的生活基本需求，然而當今的社會各方面都可能會給購房者買房帶來障礙。在短短的幾年之內，房價翻了倍的增長。房價走高可能會增多商業銀行個人住房貸款業務，而且個人住房貸款的違約率較低，在這種情況下，銀行通常可能會減小防范信貸風險的力度。然而在波動性較大的房地產市場環境中，如果出現意外狀況，銀行就可能會面對更大的損失。本文研究了個人住房貸款的發展狀況、主要風險及風險的影響因素，并提出了面對風險的防范措施。

個人住房貸款的價值創造能力較強，因其資本占用少、風險權重低、經濟資本收益率高而受到各商業銀行的注意，已成為商業銀行新的利潤增長點及戰略方向。而商業銀行通過何種方式識別、轉移、控制并管理個人住房貸款風險并建立起一個由個人、社會、銀行和政府共同組成的防范風險的體系，是一項亟需我們解決的問題。

商業銀行個人住房貸款發展現狀

縱觀商業銀行個人住房貸款發展的幾十年歷史，足以見其速度之快、規模之大，而且其在銀行信貸業務中所占的分量也在逐年提高。美國早在20世紀30年代就開始進行個人住房抵押貸款的相關業務。由于起步時間早，美國的個人住房抵押貸款的相關服務也發展的較為成熟，房地產業至今仍然十分興隆，這就對美國經濟的發展起到了極大的促進作用。而我國個人住房貸款業務于20世紀80年代中期至90年代初期才開始起步，1988年期，我國住房體制改革的貨幣化道路正式確立，從這之后政府逐漸重視個人住房貸款業務，發揮其能夠促進經濟增長并能夠保障民生的優勢，加大力度促進房地產市場的發展，通過推出多種住房政策及優惠措施引導人們改變消費結構，使個人住房貸款向“消費式投資”方向發展。而個人住房貸款市場雖然經歷過幾十年的發展而十分興盛，但是在國家宏觀調控及微觀個體二者的相互作用下仍然存在著一些不確定的風險。

個人住房貸款的主要風險

借款人風險。借款人風險，即由于客觀的自然原因、社會原因或主觀的信用意識較差等原因使借款人償債能力發生變化導致的理性違約行為或被迫違約行為。理性違約時借款人主觀上的違約，權益理論認為在一個較為完善的資本市場上借款人僅僅通過將住房權益與抵押貸款債務的多少進行比較就可以做出是否發生違約行為的決定。當房價發生下降或者利率上升時，借款人認為房企還款可以給自己帶來更多的收益，這樣借款人就可能主動違約。因此，在貸款前對借款人進行合理的自信審查就是必需的一個步驟。因為我國并未建立健全一個個人信用體系，因此銀行只能通過借款人的相關證明來對其信用等級進行評定，并不完全具有真實性及有效性，核定信息需要的成本也較高。除此之外，許多銀行事后跟蹤及監督制度不夠完善，不能及時發現借款人的相關變化，這也就加大了銀行的信貸風險。

開發商風險。開發商的欺騙行為也可能會加大銀行的信用風險。一些開發商為了解決自身資金周轉不靈的問題，制造房地產市場供不應求的假象來使房價得到大幅度提高，利用公司的員工或相關人員甚至聯合借款人同銀行簽訂較大數目的虛假按揭合同，套取銀行貸款；一些開發商偽造借款人的簽名，通過假手續申請銀行貸款。這種行為存在著很大的風險，如果項目并沒有按時完工，甚至出現停工或爛尾現象，開發商就不能獲得收益，銀行也就不能夠使資金得到回收。從法律上來看，如果借款合同被認定成是無效的，銀行在所購房屋上的抵押權就會同時被消滅，不再享受到優先受償權。

房地產市場政策風險。近幾年，房地產市場并沒有沿著良性的軌道發展，房價飆升、投機不斷加深了房地產市場的泡沫化。對此，國家推行了多項政策來調控房地產市場，當前，這些政策也受到了一定成效。最近，房地產調控新政“國五條”伴隨著召開兩會的腳步公之于眾。實施該政策，不僅能使房地產交易及投機行為得到遏制，還可能使一些地區房價下跌，這就在無形中加大了商業銀行的還款風險，還會造成抵押物資產價值降低而使銀行蒙受損失。除此之外，調控政策還有可能會降低住房需求，導致一些地區樓盤難以售出，對銀行住房開發貸款的安全性造成了直接的威脅。

個人住房貸款風險的影響因素

個人信用缺失。眾所周知，良好的個人信用對借貸行為來說處于基礎地位，同時它也是能夠快速流轉資金的關鍵。不管是從經濟角度還是從道德角度來說，沒有信用的人都難以在社會上站穩腳跟，與此同理，缺乏誠信的社會也難以得到健康的發展。銀行對個人信用的評定手法較為簡單，信貸決策通常是以個人經驗的主觀臆斷為基礎，并沒有一個準確的標準和量化方法，這就導致了銀行容易產生很多漏洞，難以防范風險。

缺乏監管房地產項目及開發商。由于缺乏一個行之有效的監管手段及法律約束機制，一些資質較差的開放商就能夠輕易進入房地產開發領域，在缺乏規范的管理制度及全面規劃下就開展工程建設，不僅浪費了人力、財力，還會導致工程延期等問題。一些地區的開發商能夠完全支配預售資金，他們可能擅自挪動資金去做其他的事情，若不能及時收回，就難以保證購房者利益，從而導致了大量不良貸款的產生。缺失監管措施及相關法律法規還會使開發商出現欺詐行為和重復抵押行為，進一步增加了銀行面臨的風險。

國家宏觀調控政策的影響。在長期的歷史實踐中，我們得出住房金融能夠推進國家經濟發展這一結論。近幾年來，國家宏觀調控房地產市場的相關行為雖然在一定程度上遏制了房地產市場的惡性增長及不良投資現象，然而也給銀行的相關業務帶來了消極作用。在國家政策的控制下，商業銀行收緊了信貸業務，伴隨著的就是房地產投資降低，交易量減少，由于開放商銷售道路緊張而導致經營風險不斷加大，增大了相關業務的違約風險。

商業銀行個人住房貸款風險防范策略

從借款人角度來看。對于借款人來說，要優選個人客戶，對銀行的客戶實行差別化策略，嚴格申請審查借款人的主體資格，確定其是否有能力進行還款。在貸款前，要認真負責地調查及收集借款人相關資料，獨立評價及判斷借款人的信用及經濟收入，使貸款的真實性得到保證。在貸款主體過程結束后，商業銀行要加強對借款人的貸后跟蹤及監控，及時發現借款人在經濟方面發生的變化，降低風險隱患發生的可能性。

從開發商角度來看。要對合作的開發商及樓盤進行精心的選擇，從源頭把握住風險發生的可能性，尤其是在經濟發展速度減慢、房地產市場呈下降趨勢的時間內，必須要優選開發商及或做樓盤，從源頭上防范樓盤發生“爛尾”及產生虛假貸款的可能性。優選資質等級較高、資金實力較強的開發商進行合作，嚴格控制合作沒有經驗、參與民間借貸的開發商。

從外部宏觀環境角度來看。首先，要正確解讀政府推出的宏觀調控政策，及時掌握市場發展的脈絡，使業務發展與調控目標朝著一致的方向發展。其次，要建立健全對個人住房貸款風險進行預警的系統，防范經濟周期及政策可能帶來的風險。再次，要建立一個隊個人住房貸款利率風險進行衡量、評估、規避的機制。最后，要建立健全個人住房貸款風險監管機制，使不同市場主體在預防、規避、監管及分散風險方面發揮各自的長處。

當前，在社會主義市場經濟不斷發展的大背景下，個人住房金融市場已發生變化，由賣方市場轉為買方市場，個人住房貸款業務對于各商業銀行來說已經成為了一個利潤增長點。商業銀行要依據市場發展的實際情況調整經營管理策略，審慎經營，健全較為全面的風險管理體系，防范金融風險，促使商業銀行個人貸款業務得到健康的發展。

中國社會科學院研究生院）

（作者單位：中國農業大學）