大型城市商業綜合體規劃與設計的探索
——以武漢福星惠譽水岸國際為例

上海建工集團工程研究總院 上海 201114

0 引言

綜合體建筑有機結合了多種不同功能，幾乎囊括了與人類日常生活相關的所有關聯因素。城市綜合體將持續影響人民的生活，客觀而言，城市綜合體不僅是城市發展的客觀需求，更是反映城市發展狀況的一面鏡子。

1 城市綜合體的設計意義

城市綜合體具有多重實用價值，體現出它多重的實用意義為：首先，城市綜合體最顯著的實用意義就是有效提高空間的使用效率。與獨立建筑相比，利用率提高能夠有效節約資金，節約的資金可用于建筑內外空間環境的改善。其次，城市綜合體交通空間將綜合體建筑與城市以及綜合體自身各功能聯系起來，使信息交流更加方便與及時，有助于加強中心建筑與周圍空間的聯系，作為各部分的過渡區域，充當聯系樞紐。同時還有利于城市現代生活的交互活動，為人群聚集、社會交往提供公共活動場所，推動廣告文化，為商業娛樂場所營造安全、輕松的氛圍。積極改善現代精神生活與社會交往活動，為城市景觀建設提供新的特色因素，更好地凸顯城市多層次、多樣化的空間景象。有利于打破城市過去單一的局面，改善城市面貌，作為城市設計的形式，城市綜合體提供了全方位的交通空間[1,2]。

2 城市綜合體規劃設計存在的問題及對策

2.1 城市綜合體布局

城市綜合體布局不合理，很多城市綜合體布局沒有充分考慮居住和商業的銜接、交通疏散，另外存在居家生活不便的問題。很多城市都以“攤大餅”模式向外發展，出現了居住區、商業區、文教區等清一色的分區規劃。這種規劃雖然有其合理性，但最大的弊端是，嚴重忽視了城市是一個緊密聯系的有機整體。

2.2 城市土地方面

城市土地的浪費。從城市資源的合理利用以及大型城市綜合體物業的良性運轉來看，對于軌交沿線項目用地并不是很局促的地塊，應當充分做好項目物業組合的技術分析，充分利用城市中心區和軌交資源。

2.3 城市綜合體景觀

我國城市商業綜合體景觀存在的問題主要有：環境綜合質量差，景觀形象不佳，建筑和景觀缺乏一致性；開放空間零碎不成系統，缺少小尺度的人性化場所；綠化量不夠，缺乏環保節能的生態設施；缺乏文化藝術內涵等問題。只有在城市商業綜合體景觀設計中融入可持續發展的生態規劃理念，才能達到既滿足現代人對環境健康舒適的要求，又能維持城市生態系統平衡。對城市來說，城市商業綜合體是城市發展的一個必然產物。

2.4 福星惠譽水岸國際存在的問題及對策

武漢福星惠譽水岸國際的現狀是其5#、6#地塊間還保留有無法拆除的住宅，如何解決干擾和退界問題嚴重阻礙了工作的順利進行。針對這一現狀，可在住宅的南側避免高層建筑造成日照遮擋和視線干擾。也可在現有住宅的東側考慮設置商業后勤等輔助功能，避免商業、住宅等主要功能的相互干擾。

再者是商業定位不明確，不能有效整合各地塊的商業資源。針對這一問題，福星惠譽水岸國際考慮充分利用和平大道與武車路的商業氛圍，蜿蜒的商業流線從西到東串聯其他的地塊，由于其與萬達商業形成差異性互補，福星惠譽水岸國際考慮避免大型商業綜合體，打造以多業態的主力店為重點，帶動購物、休閑、餐飲和娛樂為一體的商業街，且充分利用和平大道、友誼大道和武車路的金角銀邊。

3 城市綜合體規劃設計遵循的原則

3.1 整體性原則

城市綜合體為多個功能組織集合在一起，具有很強的統一性與集合性特點，為提高其設計效果，就需要結合此特點，嚴格遵循整體性原則。一方面是空間整體性，即以提高城市空間結構協調性為目的，提高建筑結構與外界環境整體框架的契合性，將建筑空間融入到城市空間大環境中。尤其是對于組群式城市綜合體，要提高不同建筑形體間的協調性，確定內部空間圍合、外部空間均滿足城市空間連續性要求，同時還要做好系統內基礎設施在節點設計中的應用分析。另一方面是形態整體性，對于城市綜合體來說，主要是指系統內不同建筑形態結構方面的整體性，即以提高建筑形態結構的整體性為目的。

3.2 層次性原則

一個完整的城市綜合體，基本上都是由多層次的空間次元組成，并且各空間次元之間存在相互聯系，為提高綜合體系統設計的規范性，需要在感應環境特點基礎上，利用相接、重疊等方式來對不同空間次元之間的聯系方式進行設計，例如以所使用的程序為依據進行布局設計，將系統內不同空間次元劃分為主次、前后等關系，形成有規律的層次性，提高城市綜合體設計的綜合效果。

3.3 標識性原則

提高綜合體標識性，為人們提供更明顯的識別特點，提高系統的可識別性，設計時可以從綜合體區域、標志、道路以及設施等著手。一方面，象征性設計即利用某特定具體形象來暗示某一事物存在某種意義，達到自身形象區別于周圍環境的目的，向人們傳達明顯的意義。另一方面，平面布局設計，以提高建筑綜合體系統標識性，還應加強對平面布局的設計研究，例如做好圖、底設計，即從人們視覺特點出發，確保構圖完整性，對建筑結構與周圍環境進行整體分析，選擇與地形、地質相符的建筑設計方式，通過簡單的幾何形態來達到平面構成的效果，實現建筑特性與城市環境融合的目的[3-5]。

4 實例探析

4.1 項目概況及區域介紹

福星惠譽水岸國際項目位于武漢市武昌中心區，為城市新一輪開發熱點區域，在內環南北向主干道和平大道和友誼大道間，緊鄰長江隧道出入口。項目共分為4個地塊。其中3#地塊用地面積3 788 m2，容積率4.80，4#地塊用地面積25 550 m2，容積率4.50，5#地塊用地面積1 698 m2，容積率4.20，6#地塊用地面積52 065 m2，容積率4.20（圖1）。

圖1 方案總平面示意

福星惠譽水岸國際區域地段優勢明顯，交通運輸方便快捷。福星惠譽水岸國際附近有未來的軌交2號線和7號線站點，這更加促進了居民的外出率，且節省交通成本。福星惠譽水岸國際總建筑面積1.20×106m2。目前項目區域商業停留在初始發展階段，區域內消費力基本分流至周邊鄰近商圈。本項目距徐東商圈2.60 km，距司門口商圈3.80 km，距中南商圈4.40 km。與周邊其他商圈的距離為本項目留出了商業發展的適當空間。

4.2 設計構思

福星惠譽水岸國際以打造“武漢SOHO特區”為己任，以找回“武漢商業時尚升級”和“武漢失落的中心”為開發理念，以矩陣式SOHO商業街區、SOHO公寓、LOFT公寓、高級寫字樓等物業形式，規劃采用開放式創意商業街區的模式，強調商業和商務的融合。以理性的尺度、適宜的網格為基準，通過均質的、形態均勻略帶微差的高層形體和活潑的商業形體表達整個項目外部造型的韻律和空間組合的高效。

4.3 合理有序的規劃布局

城市綜合體具有綜合性，可把很多的城市功能集中在一起，導致了人流量和車流量的增加，給城市綜合體的管理帶來了很大的阻礙，因此在進行其整體的規劃設計時，應注意對各個功能區的劃分，以人的步行安全為重點，明確交通線路規劃。在進行規劃時，還要對地區性的整體觀念予以重視，要盡可能地與周圍的建筑環境有明顯的區分，使兩者協調和諧地發展。在福星惠譽水岸國際的整體布局上，引入了“都市魔方”的概念，功能集約高效，布局靈活可變，整體上采用了8.4 m×8.4 m的南北向軸網，既滿足了地下車庫的高效布置，又實現了建筑模數化。3號軌交底層設有3層商務型配套商業和29層公寓，5號軌交由于用地性質是住宅，考慮設計33層住宅。在立體設計方面，商業上采用的是馬賽克式拼貼構成的手法，在理性化中求變化，并通過不同的顏色及機理的表皮區分各商業分區，具有良好的可識別性。高層上通過統一于變化的設計理念打造高效的商務商業群體和富有韻律的城市界面。

4.4 合理的功能整合設計

城市綜合體的區域內各種城市功能較為完善齊全，包括人們的休閑娛樂、衣食住行、文化活動等方面，都有較為系統化的綜合。實質上，城市綜合體就是一個城市的縮小化，是對各類功能區的整合，因此，它的整合類型也是十分多樣的：第一，互補類型。這種類型是各個互為補充性質的功能區互相組合，構成一個整體區域。第二，系列類型。它是把具有延續性和互通性的功能區域進行了整體整合。第三，主從類型。它是先確定一個功能區域或者是一組功能區域，然后根據它的需要把一些其他的功能區域依屬于其的類型。第四，競爭類型。這種類型在現實生活中較為常見，它是把具有功能相似的區域進行整合，從而使人們在進行服務或其他選擇時有一種對比的心理，進而使商家不斷地采取各種手段來提升自身綜合實力。福星惠譽水岸國際首先利用和平大道與武車路的商業人氣，將商業沿和平大道、武車路展開；其次，合理利用公寓LOFT高層形成具有節奏與韻律感的城市天際線新界面；最后，考慮在長江隧道入口處的死角進行商業布置。

4.5 交通組織設計

為滿足城市綜合體人流、車流運行需求，需要提高內外交通組織性，分析綜合體建筑與城市交通聯系，合理設計系統內交通組織，完成系統內水平交通與豎向交通流線轉換，以及不同性質交通分配設計等，立體交通組織將人流和車流分配在不同的空間高度，大幅度地減少了不同交通之間的干擾，起到了提高空間利用率和緩解地面交通壓力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空間。立體交通組織充分利用了不同高度的空間，解決了城市發展的空間問題，在我國城市已有較多應用。本項目位于武昌中心區，系統與城市交通系統相連接，這樣在對超市、商場出入口設計時可以直接與外部道路系統相連接，并且車庫出入口應做好功能間交通分流，以及建筑內部水平、垂直交通分流，減少各功能之間車流的影響。

4.6 綜合體內部開放空間的設計

開放空間在城市綜合體中主要是用來進行營銷活動的開展、給人們購物提供休息等的公共空間，包括綜合體室內的商業街、內部廣場、邊庭以及引導空間等各有特色的空間類型。它的分類大致有水平交通空間、節點式空間、線性街道空間和垂直交通空間4種，其設計要考慮以下幾點：第一，閉合和開放的切換。開放空間大多有頂界面，它的形式是與其閉合的程度有很大關系的，而它的側界面尺度和各段形式是決定開放空間的開放程度的，因此，要控制好這一方面的設計。第二，豎向的高差變化。豎向空間的使用可以極大地節省空間，不同的領域所用到的空間高度是不一樣的，因此，在進行設計布局時要對豎向空間的高差變化有明顯的安排，這樣做的目的也有利于土地使用率的提高。第三，空間的層次性變化。如果空間的層次性規劃得比較好，不僅可以節省空間，還可以給人們一種視覺上的愉悅感，在空間高差、綠化等的設置上，可以使空間的畫面感更強，有一種移步換景的作用。第四，誘導性設計。在進行綜合體的規劃設計時，各個功能的誘導性和識別性是不能忽視的，它可以使建筑的一些特色功能凸顯，進而吸引人們的注意力，便于促銷。通過合理的容量分析來得出每個地塊合理的商住配比和公商配比，以此為依據可以分析出各地塊高層的數量和高度，再通過合理的規劃設計和不同功能的交通流線設計，把公建高層和商業裙房有效組合，形成我們的基礎規劃方案架構[6-8]。

5 結語

城市綜合體開發不僅是一個地產模式，更是一個城市發展和運營的問題，城市綜合體是現代城市發展的產物，發展時間不長，設計過程中很多技術仍不是很成熟，發展過程中不可避免地遇到很多不可預知的挑戰。如何尋找到一條適合城市區域、經濟、人文等特征的綜合體發展之路，還有待我們在實踐中不斷探索。