基于價值管理的房地產開發企業管理模式研究

崔慧敏

【摘要】隨著我國經濟的飛速發展，促使房地產市場近年來也呈現出迅猛增長的態勢，房地產經營的企業逐漸增加，促使房地產開發企業的管理模式出現了新的變革。管理模式的創新和發展也成為了房地產產業發展的重要支撐，在這種形勢下促使房地產市場不斷的趨于成熟。但是目前我國的房地產市場所應用的管理機制仍舊是不健全的，很難適應目前我國房地產市場的需要，所以探究一個新型的管理模式是非常有必要的。

【關鍵詞】價值管理 房地產 管理模式

房地產業主要是指以土地和建筑物為主要經營對象，從事的房地產開發、房地產建設、房地產經營和管理以及后期維修、裝潢、服務等多種項目的經營活動，是一種具有先導性、高風險、基礎性的行業。現今隨著城市化進程的快速發展，促使建筑工程建設逐步增多，促使房地產業在我國的國民經濟中占有很高的分量，它是我國國民經濟的重要支柱產業，房地產業的發展情況對我國國民經濟有著重要的影響。由于我國的房地產業起步是比較晚的，里面的管理模式還是不夠健全，為了房地產業長久的發展，有必要對房地產業現有的管理模式進行創新和改進。

一、我國房地產管理企業現狀

（一）現階段我國房地產企業概況

截止到2010年底，我國的房地產企業已經超過6萬家，目前仍有樓盤在開發銷售的企業依然還有2萬多家，房地產企業一片火暴。我國內地最大房地產商是萬科地產，截止到2005年底公司的總資產為219.9億元，僅僅占房地產資產總額的1%不到，而在香港房地產企業中總資產超千億的就有很多家[1]。比較看來我國內地的房地產企業規模較香港來說比較小，并且全國房地產企業過多，造成投資資金過于分散，還會因此形成行業內的惡性競爭，不利于我國房地產業的良性發展。從我國整體的房地產業來說，這種現象不僅影響著投資者的信心，還不利于我國房地產業的快速健康發展。

（二）房地產企業管理上存在的問題

第一、房地產行業的利潤比其他行業來說相對較高。這種較高利潤的驅使，使得房地產商放松了對自身的規范性管理，丟失了自制力，只是為了獲取行業中更高的利潤。再加上目前我國還推行了一些輔助房地產開發的政策以及不規范的行為，導致了房地產開發的門檻降到了很低的水平，在某種程度上還提高了房地產商的利潤。在我國很多的房地產商對企業的成本控制做得非常的差，缺乏相應的意識，但是即使在房地產開發中過度的鋪張浪費，他們仍然有很多的利潤可以獲得，這些都對規范化的管理有著嚴重的消極作用。

第二、企業自身的管理意識比較淡薄。我國的房地產行業起步比較晚，很多的管理制度、管理規范都還不健全。再加上，房地產企業是處在一個很特殊的市場大環境下，相當多的企業只重視自身的利益而忽視對自身的管理。還有很對地方對房地產開發的審批是比較繁瑣的，房地產商為了取得某個地方的地產開發權，相應的就會把工作重心移到公關辦理這種通行證件上面去，而忽視了對自身企業的管理工作。

第三、我國目前經濟體制所帶來的問題。我國目前的經濟體制是以國有經濟為主，國有經濟在行業中要起著主導作用。所以在房地產企業之中起主導作用是大型的房地產國企或者是國家控股的房地產企業，在這種國有企業占據房地產開發半壁江山的形勢下，滋生了國有房地產企業員工的懶惰情緒，極有可能造成內部管理人員素質不高，不利于房地產開發企業的管理，直接的影響就是促使土地資源浪費和流失，房屋閑置的數量增加，房地產開發行為過當等問題。有些國有企業即使企業虧了錢，還有國家的幫助。相當一部分的國有房地產企業還和政府有著聯系，在體制的建設方面會相對比在自由市場下的私有企業來說有些滯后性[2]。

二、基于價值管理的房地產企業管理模式

（一）房地產企業的戰略管理模式

企業的目前描繪了企業最終所要達到的某種畫面，而企業的戰略是幫助企業實現最后征程的工具，所以基于價值管理設定符合自身的戰略目標是非常具有意義的。目前，我國的很多大型房地產商，都制定了一整套適合自身發展需要的戰略目標，對自身企業的發展具有明確的規劃，這樣做非常有利于企業前進方向的正確性。就舉個例子來說，我國內地最大的房地產商萬科地產，它的企業目標寫的很清楚——中國房地產行業的領跑者，中遠房地產公司的目標是力爭讓自己發展成為一個可以見證歷史的百年企業。企業的遠景目標為企業的發展指明了方向，指引著企業前進的腳步。不過要想做到一個戰略型的房地產商，光有目標是不夠的，他們還需要做到以下幾點：

第一、要清楚所陳述的戰略目標。作為以戰略作為中心的房地產開發企業要能清楚的理解所陳述目標的具體思想，還要能夠依照上面的戰略體系，明確指出房地產企業的存在價值。然后房地產企業通過戰略圖將實現企業目標的關鍵因素完美的融入到實現企業目標的方案中去。

第二、要將戰略作為一個連續實施的過程。戰略是一個企業發展過程中所制定的遠期的實現目標，是非常難實現的，也是距離現在比較遠的。所以企業在進行戰略實現的時候要一步一步慢慢地來，穩扎穩打，爭取早日達到既定的目標。這個過程需要員工們的團結協作，發揮團隊精神，以及持續不斷的努力奮斗。

第三、房地產企業的全員都要參與到組織的職業需求戰略管理中來。戰略型的房地產企業要求所有的員工都要對自己企業的發展戰略有著明確的認識，并且要嚴格按照符合戰略實現方向進行努力[3]。企業所指定的戰略目標并不是一個指示，而是一種自上而下所進行的溝通，他需要全體員工的共同參與，爭取實現企業目標與員工職業目標的共同發展。

（二）基于價值管理的房地產企業客戶的管理模式

就現階段我國房地產企業在實施企業和客戶之間的關系管理上面基本上都是由銷售部門單獨完成的。銷售部門對客戶的工作主要集中在客戶咨詢、客戶來訪上面，對客戶信息也只是保存在銷售部門的售樓處，房地產企業現行的管理模式很難對這些的客戶信息進行最大化的利用。基于這些問題，房地產企業需要制定相應的客戶管理機制來解決所存在的這些問題。根據相應的理論，企業可以通過以下步驟實現對自己所服務客戶的科學管理：

第一、對客戶進行相應的分類，對每一位所服務的客戶都有詳細的資料這是實現科學管理的前提。企業可以根據自身情況建立自己顧客的信息庫，并且經常性的與每一顧客進行溝通，確保關系的良好。

第二、在對客戶識別完成之后，接下來需要做的就是明確對客戶進行區分，找出最有價值的客戶，重點對待，提高最有價值的顧客的滿意度，最大化擴大企業的經營收益。

第三、在對顧客進行了差異化分析的基礎上，下面需要做的就是房地產開發企業需要對客戶進行一對一的個性化溝通，真正了解他們的需求，確定目標市場，有針對性的調整自己的產品和服務。

三、結語

隨著世界經濟的快速發展，房地產市場得以迅速的發展壯大，大多數的房地產商都度過了一段美好的時光。但是市場的發展定律時刻在提醒著我們，市場是隨時變動的，房地產開發企業在不斷的市場競爭的形勢下，為了能夠適應經濟的變動形式，就要做好對房地產企業的管理模式，基于價值管理開發和創新房地產開發企業的管理模式，從客戶的角度出發加強管理模式的創新和應用，從客戶的需求中得到不斷的成長。從而使房地產開發企業可以更好的適應世界經濟發展趨勢。

參考文獻

[1]邢廣武.基于價值鏈的房地產開發項目質量控制研究[D].重慶大學，2013.

[2]劉婷.基于業務流程管理的房地產開發企業營運資金管理研究[D].重慶大學，2014.

[3]張紅，李洋.價值鏈在房地產開發企業管理信息系統中的應用[J].工程管理學報，2012，05：79-83.

[4]張偉.基于價值管理的房地產開發企業管理模式研究[D].東南大學，2009.