房地產行業融資結構分析
——基于我國房地產行業年度數據的分析

陳浩良，徐晨陽（東北財經大學 會計學院，遼寧 大連 116025）

房地產行業融資結構分析
——基于我國房地產行業年度數據的分析

陳浩良，徐晨陽
（東北財經大學 會計學院，遼寧 大連 116025）

房地產行業作為典型的資金密集型行業，融資問題是影響房地產行業發展的關鍵所在，合理的融資結構是房地產行業健康、可持續發展的重要因素。針對當前房地產行業的主要融資渠道，本文通過收集分析2008年至2013年房地產行業的相關融資數據，直觀地展示了我國房地產行業的融資現狀及存在的問題，并對此提出了針對性的優化建議，以便使企業建立多元化的融資渠道。

房地產行業；融資；渠道；結構

1　引言

隨著我國城市化進程的逐步加快，國民生活水平普遍提高，住房需求量激增，導致房地產的投資與銷售迅猛增長，同時，加上政府對業績的追求、企業為了實現利潤、金融機構對個人信貸消費的助力等諸多因素的共同作用，我國房地產企業平均規模增長速度非常快，并形成了在短期內難以逆轉的態勢。由于房地產企業項目開發周期長，資金需求量大、資金周轉速度慢等自身特點，就其披露的財務報表來看，大部分房地產企業所擁有的權益資本普遍偏少，由此產生的基于高銀行信貸比、高企業資產負債率等問題更加突顯出整個房地產行業融資結構中存在的問題。因此，研究分析房地產企業實際融資結構中存在的問題，探索建立多元化的融資渠道，從而使整個房地產行業健康、可持續發展成為當前行業內急需解決的問題。

2　房地產行業融資結構分析

不同的融資渠道對房地產企業的要求條件和政策約束不同。其中，傳統融資渠道包括國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個人住房按揭貸款等；其他融資渠道包括股權融資、房地產信托以及債券融資。

2.1房地產行業融資結構現狀

結合表1可以看出，2008年至2013年我國房地產行業迅猛發展，其資金規模由39 619億元增長至122 122億元，增長幅度達208%。我國房地產行業第一資金來源是自籌資金，占行業資金總額的38%左右。自籌資金成為房地產行業第一資金來源主要是因為個人的住房公積金貸款，從2008年12月至今，國家連續上調個人住房公積金貸款利率，使自籌資金有顯著增加，占比也有所提升；位于第三位的資金來源則是國內貸款（主要為銀行貸款）。由于近幾年房地產行業融資結構不合理、融資過于依賴銀行等問題日益突出，國家陸續出臺政策加以調控，其中2010 年10月至2011年7月央行曾連續5次上調貸款利率以試圖控制房地產行業對銀行貸款的過分依賴。但如此頻繁的政策調控所取得的總體效果并不理想，國內貸款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%，且2012年、2013年有反彈上升的趨勢。

表1　房地產行業融資結構

2.2房地產行業融資存在的問題

（1）房地產行業融資過于依賴銀行貸款，融資渠道單一。而過于依賴銀行貸款這樣不合理的融資結構極易產生嚴重的后果。一方面，如果央行政策改變，銀行信貸緊縮，房地產企業就陷入融資困難，導致資金鏈斷裂；另一方面，如果房地產行業發生不景氣，房地產企業的市場風險將轉變為銀行的信貸風險，進而影響國家的金融安全。

（2）融資結構不合理導致的高資產負債率。由表2可以看出，由于改善房地產企業資本結構的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等所取得的資金占比微乎其微，所以大多數房地產企業更依賴于外部借款，導致大部分房地產企業資產負債率始終高于其他行業。

表2　房地產行業資產負債率

（3）房地產企業上市難度大。我國房地產開發企業進入股票市場上市融資的難度一直很大，這就阻礙了房地產行業融資渠道多元化的發展。截至2012年底，我國房地產開發企業共有89 859家，其中在A股市場上市的房地產企業只有118家，僅占整個房地產企業總數的0.13%。

（4）政府調控介入過多導致房地產行業市場機制失衡。目前我國房地產企業的融資不是依照市場本身，而是政府介入過多、過于頻繁導致的房地產行業過度投資、房價快速上漲等問題的日益突出。

2.3針對房地產行業融資問題的建議

（1）改善國內金融市場的運作模式，并改善市場的環境、提高市場的運作效率，從尊重企業融資的內在法則入手去除政府對金融資源的壟斷，形成有效的市場競爭機制。

（2）著重發展房地產行業融資二級市場，減少對銀行的過多依賴。目前我國的二級融資市場僅處于起步階段，并未形成主流模式，對整個房地產行業的幫助并不明顯。所以應進一步發展并完善房地產行業融資二級市場，以減少對銀行的過多依賴。

（3）等待時機爭取上市融資。通過直接上市或借殼上市，房地產企業可以在短期內獲得大量的、長期的、低成本的資金，而且通過上市融資還可以改善企業的資本結構，降低資產負債率。

（4）健全房地產金融法律體系。確保房地產行業的健康、可持續的發展，要依靠完善的相關金融法律體系。制定頒布專門的房地產金融方面的法律法規尤為必要。

3　結論

本文以2008年至2013年我國房地產行業相關融資數據為基礎，分析了房地產行業融資結構，推斷出目前我國房地產行業融資過于依賴銀行貸款，融資渠道單一；融資結構不合理導致的高資產負債率；政府調控介入過多導致房地產行業市場機制失衡等一系列問題。針對性地提出了改善國內金融市場的運作模式；著重發展房地產行業融資二級市場，減少對銀行的過多依賴；等待時機爭取上市融資；健全房地產金融法律體系等建議，對目前房地產行業融資存在的問題進行優化。

主要參考文獻

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2015-05-05