不動產登記，就從咱們家說起吧

張周來 王立彬 劉敏

《不動產登記暫行條例》2014年12月22日正式公布。離2015年3月1日實施，還有一段時間。趁此，我們普及一下不動產登記是什么，有什么用，那就從咱們家說起吧。

房地統一：對我們來說最直接、最緊要

對于不動產登記，城里人比較關心自己的房子。對城里人來說，不動產統一登記，最直接的是房地統一。我們經常說房地產，其實房產、地產是兩碼事兒。按國際標準，只有地產，沒有房產，所謂的不動產是指地產及其上面的建筑物。因為在物理世界，只有土地是“不動”的。因此，不動產登記，讓土地管理部門“牽頭”來做，還是有道理的。

根據《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》），我國城市土地是國有制。我們的普通商品房，房子是所有權，土地是使用權。大家都知道，國有土地使用權有70年期限。所以，我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎？對。但經濟法上有說法，無限期或非常長期的使用權，就相當于所有權了。因此，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》），原則上規定住房70年后，土地使用權自動延期——盡管缺乏細則，也不清楚是不是免費。

《物權法》的規定相當原則，有待具體的細則。我們已經等了7年。在《物權法》各項細則中，有前提意義的就是《不動產登記條例》（現在加上了“暫行”二字）這部條例，就是要實行不動產統一登記。當然包括房產與地產的統一。

有房子的人，都特別珍惜自己的房產證，但從法理上說，“地產證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實施不動產統一登記就是要落實《物權法》要求，包括推動房產與地產統一，就是變成一個本本。這就是法學家們經常說的“不動產登記核心要件是登記簿”的意思。

農村才是不動產的“廣闊天地”

對于我們國家來說，最大一筆不動產，在城市的環路以外——廣大農村地區。

《憲法》規定，我國農村和城郊實行土地集體所有制。由于受經濟社會發展水平的限制，我國農村集體土地在流轉、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對于城市房地產，農村土地可交易性差，自然在“價格”上沒優勢。

但價格上沒優勢，不影響價值上有絕對優勢。《物權法》及《不動產登記暫行條例》，在法律上界定了農村不動產的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英國人認為，只有鄉村地產才是真的不動產——某種意義確實就是這樣，就像電影《飄》的那句臺詞“只有土地是永恒的”。我們七八十平方米住房，不能與農場、莊園、森林、海島同日而語。

您可能會說，農村不動產交易性太差呀！對，但《不動產登記暫行條例》就要改變這一點。以農村承包地為大頭，農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革，會使農村土地“活”起來，使農民獲得更多財產權。而這些改革的前提，就是明確權屬關系，也就是不動產統一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的，把權屬證書發到承包經營權或使用權人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉，所有權、承包權、經營權才談得上清晰分離。土地流轉、農地“入市”就具備了前提條件。這樣，農村不動產就值錢了。

您可能動心了！但還是得告訴您，“小產權房”不得進行不動產登記。不動產登記，并不能改變全世界都通行的土地用途管制，也不可能改變《憲法》規定的土地所有制。

能否拋“磚”引“玉”推進“陽光立法”

《不動產登記暫行條例》出臺，關于“以房查人”“查房反腐”的話題不免又熱起來。對此，我們內心相當矛盾：一方面，我們很想一路暢通無阻，想查誰就查誰，把那些貪官污吏、房嬸房叔統統揪出來;另一方面，我們又擔心自己及父母子女住地全部地理坐標、門牌號碼甚至戶型結構、臥室客廳結構都被公之于眾，弄得全世界人都知道。

這種矛盾心態可以理解。堅持“查房反腐”的人，可能是病急亂投醫。要依法治國，治貪也要依法。一部法規的生命力在于法理依據和法源。《物權法》未賦予不動產登記“反腐”功能。但我們的世界從來都不像法學講義那樣講邏輯。我們知道《不動產登記暫行條例》沒有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發揮“反腐”作用，因為“陽光立法”或“陽光法案”缺位。《物權法》也好，《不動產登記暫行條例》也好，作為私法，并不屬于“陽光立法”范疇。

“陽光立法”屬于公法范疇，主要指公職人員財產公示法或領導干部財產申報法。《物權法》所說的登記資料“公開”，是對利害關系人而言的，不同于行政法意義的“公示”“公告”，不是要全社會監督。

從國際經驗看，“陽光立法”針對官員立法，屬于官吏立法體系，不能針對全體民眾。全世界130多個國家和地區正是這樣做的。但沒有國家要求全體民眾公開財產。值得關注的是，在保護個人產權隱私與房產信息透明化之間，群眾更關注后者。即便不動產統一登記的法理、法源上都不直接指向反腐，但近日一項網絡調查顯示，近9成受訪者支持條例出臺后“以房查人”反腐。

群眾并非不明白、不珍惜自己的隱私，也不是不認法律這個“理兒”，而是對捆綁于房地產之上的腐敗行為深惡痛絕，難免有人抱著“寧可不要隱私權，也要把貪官拉下馬”心態。

立法專家解釋稱，《不動產登記暫行條例》屬于私法范疇，包括公務人員財產申報制度在內的“陽光立法”屬于公法范疇。《物權法》所說的不動產信息“公開”，是指對不動產交易利害關系人，不同于公法意義上的“公示”“公告”。公示公告，有社會監督性質，說明涉及公共利益事項，大伙要睜大眼睛，防止損害公共利益現象發生。世界各國“陽光立法”針對的是官員，有強力的執法權，可以無孔不入，但不適用普通民眾。

還清白者以清白，讓腐敗者無處遁形;將隱私權放進“保險箱”，讓腐敗現形于“聚光燈”。這需要一個完整的法治體系，不能混為一談。我們希望《不動產登記暫行條例》能成為一塊“磚”，不是拍人的磚，而是把“陽光立法”那塊“玉”引出來的“磚”。