誰是房屋真正的主人？

李鴻光

身為叔叔的洪老伯生前與侄子洪某簽訂了一份《遺贈扶養協議》，明確孤身膝下無子的他，由侄子洪某扶養照顧，承擔洪老伯醫療、喪葬費用，待洪老伯百年后，所擁有的財產贈給洪某繼承。豈料老人去世后，洪某持該協議要求繼承涉案延安中路某號房屋一半產權時，卻遭到了洪老伯妻子應老太的兄弟朱明、朱耀的反對。兩兄弟拿出洪老伯早先簽署的《放棄房屋共有產權及繼承權聲明》和應老太立下的《我的遺囑》，稱自己才擁有系爭房屋的繼承權。洪某不服，將朱某二兄弟及洪老伯諸多兄弟姐妹告上法院。究竟誰才是系爭房屋真正的主人？

律師見證不可撤銷放棄房屋產權

洪老伯與妻子應老太生前未生育子女。涉案延安中路某號房屋二層前間、二層亭子間、底層衛生間、二分之一底層灶間等，系夫妻關系存續期間應老太繼承自養父的遺產，原登記在應老太一人名下。

2010年8月上旬，洪老伯在某律師事務所寫下《放棄房屋共有產權及繼承權聲明》，內容為：他與應老太住延安中路某號房屋，現居住房屋是我妻子祖傳，在她名下擁有所有權房屋。因我倆終身未育，故我聲明妻子有權處置我倆百年身后上述房屋產權。我聲明：第一，我不可撤銷永遠放棄上述房屋的共有產權及繼承權，同意妻子有權處置上述房屋產權決定；第二若我晚于妻子百年，則我生前在上述房屋有居住權，但該房屋居住權無轉讓權和繼承權。該居住權隨我的百年而自然終止。不允許其他任何人來此居住或將戶籍遷入。上述聲明為不會更改和不可撤銷。同日，應老太也在該律師事務所立下《我的遺囑》，決定將系爭房屋產權由其兩弟弟朱明與朱耀繼承。

叔侄簽署《遺贈扶養協議》再對房屋處分

2013年3月中旬，應老太去世。同年5月上旬，洪某作為扶養人，洪老伯作為遺贈人雙方又簽訂《遺贈扶養協議》，內容為：“遺贈人洪老伯年事已高且孤身一人，由侄子洪某照料其衣食起居，承擔洪老伯生病就醫護

理，扶養遺贈人終生，不得半途遺棄。洪老伯在故世后，將自己擁有的家具、電器、房屋等財產以及個人其他一切財產，遺贈給洪某所有?！?月10日，上海某公證處對《遺贈扶養協議》出具公證書，洪某開始履行對洪老伯的照顧。

同時，洪老伯還向公證處申請，要求繼承妻子應老太名下系爭房屋產權，他稱應老太生前無遺囑，該公證處查詢了本市公證遺囑信息庫，未發現應老太生前有公證遺囑記錄，遂于同年6月21日出具公證書，明確了系爭房屋由洪老伯繼承。同年10月，洪老伯持該公證書至區房地產交易中心辦理房屋繼承的轉移登記，該中心經審核向洪老伯頒發了系爭房屋的房地產權證。

2014年2月21日，洪老伯去世后，洪某與朱某兩兄弟為該房產歸屬產生爭議，獲悉洪老伯生前在公證處作過繼承房屋公證手續，朱某兩兄弟于2014年7月末，向作公證的公證處提出復查申請，事后該公證處調查核實，發現應老太于2010年8月4日在本市某律師事務所立有遺囑，處分了房屋產權決定，遂決定撤銷系爭房屋由洪老伯繼承的公證書。

放棄房屋產權聲明與《遺贈扶養協議》抗衡

2014年10月底，洪某將朱某二兄弟及洪老伯諸多兄弟姐妹告上法院，稱洪老伯夫婦先后于2013年3月、2014年2月去世，雙方生前無子女，也無第一順序法定繼承人。洪老伯有第二順位法定繼承人。自己系洪老伯的侄子，因洪老伯生前孤身一人，生活無人照料，遂雙方簽訂了《遺贈扶養協議》，由他照顧洪老伯生活起居及就醫護理、料理喪葬后事，自己盡到了應盡的義務，應該繼承洪老伯擁有的一切財產。盡管應老太在2010年7月下旬留有遺囑，將其名下涉案房屋留給其弟弟朱某兩兄弟繼承，洪老伯也曾留有遺囑放棄系爭房屋的權利，但洪老伯在2013年5月8日與自己又重新簽訂了《遺贈扶養協議》，變更了遺囑內容。據此，屬洪老伯所有該房屋產權一半應歸自己所有，請求法院核準《遺贈扶養協議》有效，將涉案房屋一半產權份額判歸給自己。

法庭上，朱某兩兄弟辯稱洪老伯生前已明確放棄了對涉案房屋的產權份額權利，應老太已將涉案房屋留給他們倆繼承，故不認同洪某的訴求。而洪老伯其他兄弟姐妹均未向法院作應訴和答辯。

經公證的無效處分不具法律約束力

法院認為，侄子洪某與叔叔洪老伯簽訂的《遺贈扶養協議》系雙方真實意思表示，法院依法予以確認。系爭房屋系應老太在夫妻關系存續期間繼承所得，應屬夫妻共同財產。2010年8月4日，洪老伯與應老太在本市某律師事務所見證下，對該房屋作了處分。洪老伯寫下《放棄房屋共有產權及繼承權聲明》，聲明不可撤銷地放棄對涉案房屋享有的產權份額，由應老太對二人百年后的房屋歸屬進行處分，故系爭房屋并不屬于洪老伯遺產。洪某聲稱洪老伯雖寫下過《放棄房屋共有產權及繼承權聲明》，當時是基于安慰重病的應老太，后來洪老伯又與他簽訂了《遺贈扶養協議》，其真實意思為將系爭房屋通過《遺贈扶養協議》的方式遺贈給洪某。法院以為，首先，洪老伯已經簽署《放棄房屋共有產權及繼承權聲明》，放棄了對系爭房屋所享有的所有權；其次，《遺贈扶養協議》中所述為“洪老伯在故世后，將自己擁有的家具、電器、房屋等財產以及個人所有的其他一切財產（包括動產及不動產）遺贈給洪某所有”，并未明確指向將系爭房屋遺贈給洪某所有，據此法院一審判決洪某敗訴。

“律師見證”PK“公證處的公證”

本案洪某與朱某兩兄弟為繼承產權房屋之爭，無非是系爭房屋權益究竟該歸誰？但其中又引出了一個較有法律含量的核心問題，如何對待遺囑效力的“律師見證”與“公證處的公證”之爭？

應該說，從法律角度看，除完善的自書遺囑外，后遺囑效力要比前遺囑高，經公證的遺囑效力要比律師見證的遺囑高。但是，本案中洪老伯《放棄房屋共有產權及繼承權聲明》，聲明不可撤銷地放棄對涉案房屋享有的產權份額，由妻子應老太獨自對二人百年后房屋歸屬作處分，故涉案房屋歸屬應老太一人所有，不含洪老伯的遺產成分。洪老伯在沒有撤銷《放棄房屋共有產權及繼承權聲明》的情況下，與洪某簽署《遺贈扶養協議》。事實上，此時洪老伯已經失去了對涉案房屋所有權的資格，還刻意隱瞞了對房屋所有權曾有不可撤銷的律師見證的事實，盡管洪老伯先后獲得了公證處的公證，再通過房屋交易中心獲取了房屋產權證，都只是形式上“依法有據”，實質上是對他人（應老太）財產作出的無權處分。形式上的行為合法，掩蓋了本質上的行為不合法，故法院作出了如上判決。（文中人物均系化名）