小商品批發家庭換房養老兩不誤的規劃

文熙

今年38歲的張金保，一直在浙江義烏從事小商品批發工作，經營還算穩定，2014年稅后收入達20萬元。張先生目前未參加社保，他曾考慮過投保商業保險，但因體重嚴重超標，投保壽險與醫療險都必須加費30%以上，因此未投保任何商業保險。

太太黃女士，現年33歲，在一家民營企業擔任中層管理者，稅后年收入達10萬元，有“三險一金”，其中住房公積金繳存比率個人與企業各5%。過去繳存的住房公積金都用來購房與還房貸。剛投保了一份保額為20萬元的重大疾病保險，交費期限20年，期滿可領回所交保費。

張先生父親剛過世不久，留給張先生的母親價值30萬元的房產。母親現年70歲，患有糖尿病。張先生需要盡快把母親接來同住，以后每年要承擔母親的生活與醫療費用2萬元。

張先生與黃女士育有一子，今年10歲，就讀小學。張先生希望盡快在一家醫院附近購買一套四居室的大房，預算200萬元。按照當地政策，首套房貸款最高不超過七成，第二套房貸款最高不超過五成，房貸年利率為5.4%，貸款期限最長20年。

家庭資產方面，有活期存款10萬元，國債20萬元，3年后到期，信托產品100萬元，2年后到期，投入股市50萬元，自用房產市值100萬元，房貸余額40萬元，自用汽車20萬元。現金支出方面，其中日常生活年支出8萬元，房貸本息年支出5萬元，還有8年未還清，保費年支出1萬元。

張先生的投資風險承受能力中等，最高可忍受10%的本金損失。

規劃需求

1.購買一套市值200萬元的四居室。

2.為張先生設計一份保險規劃方案，包含所要投保險種和保額保費。

3.家庭剩余資產的配置。

北京農商銀行金融

理財師團隊：

劉怡、史項超、邵宇、賈鑫金

張先生每年的保費應為20000元，但是張先生由于體重超標，所以保費加30%，每年保費為26000元。

換房方案

背景說明：按照政策及客戶實際情況可知，首套房貸款最高不超過七成，第二套房貸最高不超過五成，公積金貸款利率3.5%，房貸年利率為5.4%，貸款期限最長20年，公積金貸款上限20萬元。

張先生家庭具備一套自有房產，房產價值100萬元，采用公積金貸款方式購買，截至2014年年底，還有40萬元貸款尚未償還。

方案一

將張先生目前已有房產變賣，扣除尚未償還的40萬元的房貸，張先生可以獲得60萬元。首付三成，房產首付60萬元，剩余140萬元采用按揭方式貸款，公積金貸款20萬元，商業貸款120萬元，貸款期限20年，公積金貸款每月償還1160元，商業貸款每月償還8187元，共計9347元。

方案二

選擇購置第二套房，第二套住房首付款五成（首付款：100萬元）。

由于張先生的100萬元信托2年后到期，現在無法提前贖回，所以信托的100萬元在購買第二套住房時無法使用。張先生家現在能夠使用的包含現金、國債、股票、母親的房產?，F金10萬元、國債20萬元、股票50萬元、房產30萬元，共計110萬元。

方案一與方案二比較：

第一，方案一采取換房方案，可以首付三成，享受20萬元的公積金貸款的低利率，方案二由于屬于購買第二套住房，首付款五成，不能夠享受公積金貸款的低利率。

第二，如果采用方案二，會造成國債到期之后的損失，也會導致股票預期收益的損失。

第三，采用方案二，會造成張先生家庭近期可支配投資資金大幅度減少，不能增加張先生家庭的投資收入。

綜上所述，我們認為方案一比較符合張先生家庭的基本情況，所以，我們選取方案一的換房方案。

理財規劃

張先生的信托產品和國債都沒有到期，近期不能夠動用，不能夠進行投資。張先生父親過世，母親身體不好，需要近期搬來與張先生共同生活，張先生父親過世后，為張先生母親留下一套價值30萬元的房產，按照義烏當地租房水平，如果出租的話，不一定能夠租出一個合理的價錢，所以采用變賣的方式較為合理。所以，張先生家庭可支配資產包含：30萬元的房產，50萬元的股票，現金與活期10萬，共計90萬元。

另外換房后，原5萬元本息支出取消，新房每月房貸9347元，房貸年支出112164元，新增醫療費支出2萬元，張先生保費支出26000元，年支出合計248164元，年結余51836元。

楊波

1997年加入保險行業，從一名普通的保險營銷人員成長為團隊總監。先后獲得中國理財規劃師協會認證理財規劃師，中意理財規劃師（GCFP）資格認證。

張先生現有投資渠道較多，收益較為均衡，風險在可承受范圍內。建議國債20萬元到期后轉為信托產品，以增加收益。

一、家庭現狀分析：

張先生作為家庭的頂梁柱，未來面臨子女教育、養老、健康以及風險保障、父母贍養及醫療費等多重問題，壓力巨大。另外，即將要購置的200萬元房產也對未來家庭財務狀況有較大影響。

二、綜合理財建議：

A.緊急備用金：

張先生夫婦收入都較為穩定，為保證家庭生活不受影響，必須建立緊急備用金，額度為3～6個月家庭開支，以一年80000元生活支出計算，需保留2萬～4萬的緊急備用金，可將該筆款項放在銀行活期賬戶，或購買貨幣型基金。

B.購房計劃：

考慮二套房首付最低50%，張先生需準備100萬的首付款，建議從現有股票投資中取出50萬元，活期存款中取出6萬～8萬元，另外將父親留下的30萬元房產變現，加上年度結余拿出10萬元，累計100萬作為購房首付，貸款100萬元，按照等額本息還款法，每月還款4200元左右，對家庭財富負擔無太大影響。另外，原來自住的100萬房產可用于出租，租金用于償還新購置房產的月供，緩解貸款壓力。

C.投資調整：

張先生現有投資渠道較多，收益較為均衡，風險在可承受范圍內。建議國債20萬元到期后轉為信托產品，以增加收益;另外從每年結余中取出5萬～10萬元用于股票和基金投資，其中基金占比建議60%，股票占比40%，股票投資建議購買藍籌績優股。

考慮到未來孩子教育金的需求，建議從年度結余中取出3萬～5萬元用于投資基金定投，用于孩子未來教育金儲備。

另外，每年提取5萬元結余投入智富鎖萬能賬戶，可以在張寶寶教育階段滿足其教育金需求，一旦張先生未來生意出現資金風險或需要臨時周轉，該筆資金也可及時變現解燃眉之急，該賬戶預計中等收益為每年4.5%。

最后，每年投入5萬～6萬元保費用于應對家庭重大風險，如重大疾病、意外等，具體詳見保險計劃。

D.保險規劃：

張先生是是經濟支柱，沒有社保也沒有商業保險，同時身體嚴重超重，存在健康風險，從事批發生意也有一定的意外風險，因此一旦發生意外或重大疾病，家庭生活將遭受嚴重影響。建議通過商業保險實現重大疾病、全面醫療和意外保障。

保險利益如下：

1.重大疾病保險金：確診患50種重大疾病，給付50萬元保險金;確診有惡性腫瘤，給付80萬元保險金。

2.輕癥疾病保險金：確診10種輕癥疾病，給付10萬元保險金。

3.意外保險金：65歲之前意外身故給付101萬保險金;65歲之后意外身故給付51萬保險金。

4.住院津貼：因疾病或意外傷害經醫院診斷必須住院治療，每天給付400元，最高給付180天;因疾病或意外傷害經醫院診斷并已經進行約定的“重大手術及治療”的，按40000元/種進行給付，最高給付720000萬。

5.住院費用及特定門診手術費用保險金：每次10000元，一年內不限次數。

6.疾病身故保險金：因疾病身故，給付身故保險金50萬元。

7.意外醫療保險金：因意外發生醫療費用，按照每年10000元進行報銷。

REVIEWS點評

張金保的財務需求眾多，按照重要順序的程度可以一一按序解決。當前，張先生的個人保險方面是亟待解決的，或許購買的保險不一定需要理財師規劃的那么全面，但把個人意外和重大疾病需求解決后，再考慮換房等需求時，就可以根據手中資金情況，考慮要不要變現賣掉現有的住房或者直接購買第二套房。