楊彪：城開19 周年“城市夢想+”

金姬

19年前，徐匯區住宅建設辦公室和徐匯區城市建設開發總公司改制成立了上海城開（ 集團） 有限公司。19 年后的今天，躋身中國房企50強的上海城開已從專業化房地產開發商，成功轉型為城市核心區域運營商。

在城開成立19 周年前夕，上海城開（集團）有限公司黨委書記、副董事長、總裁楊彪在位于徐家匯的公司總部會議室接受媒體專訪時表示：隨著住宅用地愈來愈難取得，今后公司會加大對一線城市商業地產的開發，增加經營性物業的收入占比。讓城開不僅在住宅產品上精益求精，也在商業綜合體上升級創新?；貧w上海 深耕徐匯 記者：上海城開2015 年有什么集團戰略和發展理念嗎？會有哪些新項目，其中有什么亮點？

楊彪：2015 年集團提出了雙核戰略：“聚焦核心城市、著眼核心項目”。2015 年，上海城開會回歸上海。

未來上海城開在上海會加強在徐匯區的深耕，利用標志性的地標項目，像徐匯濱江城開中心，來推動區域經濟發展。上海城開亦會深耕閔行區，做好住宅項目，并推動閔行梅隴“城中村”項目的開發建設，尋求開發更多商業項目。我們會把每一個項目都打造成精品，并起到標桿示范作用。徐匯新地標：濱江城開中心 記者：徐匯濱江城開中心的工程進度如何？預計竣工時間和業態構成如何？

楊彪：徐匯濱江城開中心項目預計今年下半年動工，2017 年項目出地面。規劃地上總建筑面積達28.5 萬平方米，地下擁有4 萬平方米帶產權商業面積。項目包含4 棟超5A 甲級寫字樓、低密度獨棟總部辦公集群、特色集中式購物中心、會議中心、文化主題商業、公寓式酒店等豐富產品類型，將打造成一座總體量約50 萬平方米的大型城市綜合體。

記者：作為上?！笆濉币巹澚笾攸c發展的區域之一，徐匯濱江板塊將打造成獨具魅力的文化傳媒區、國際商務商貿區，以及充滿活力的濱水新城區。濱江城開中心在板塊內會發揮怎樣的作用？徐匯濱江的發展將對整個徐匯區和黃浦江沿岸帶來哪些變化？

楊彪：徐匯濱江城開中心項目所在地塊，是在與政府進行地塊置換后獲得的。項目體量大、投資大、區域好，未來將成為徐匯區的新地標。項目充分凸顯板塊文化底蘊，繼上海中心之后，成功引入“觀復”品牌，形成具有強大吸引力和驅動力的文化藝術空間，形成與消費體驗空間的互通互融。同時發揮項目自身優勢，形成業態豐富，并強調“互動、文化、融合、體驗”的特色商業。其整體將打造成為濱江沿岸獨一無二的國際級文化商務品位地標，并將帶動整個區域的文化產業發展。

記者：據說徐匯區政府給予上海城開許多支持，是這樣嗎？

楊彪：上海城開起步于徐匯，但一直以來都有一個堅持，那就是絕不會向政府要稅收優惠，不會向政府提出政策規范之外的要求。再者，我相信支持是雙向的。我們在徐匯區開發了很多代表性的精品住宅項目，憑借自身在徐匯區的優勢和實力、品牌價值，以及對徐匯區所做的貢獻，才使得徐匯區看中上海城開，信任上海城開，進而給予企業更好的土地資源，讓企業嘗試更多好項目的建設與開發。

記者：“城開中心”是上海城開的商業系列，徐匯濱江城開中心是否將延續此商業地產品牌？

楊彪：“城開中心”是我們設想在商業綜合體項目上形成的一條品牌產品線。目前，我們有無錫上海中心·城開國際、閔行城開中心、濱江城開中心。當然這個品牌的打造是需要時間，也需要相對的規模體量的。我們希望今后“城開中心”能成為我們商業綜合體項目的一個品牌，但這需要一個結累的過程。

記者：在您看來，徐匯濱江城開中心未來的競爭力在哪些方面？

楊彪：首先，我們會引進國際化的管理理念，深度挖掘項目價值與用戶的真正需求，實現贏利益、贏用戶的雙重價值。其次，我們會與國際一流商業地產企業進行合作，比如新鴻基，學習和借鑒他們豐富的商業中心運營及管理的經驗。城開華麗轉型 記者：當下各房地產開發商都在謀求轉型，上海城開會如何轉型？

楊彪：就目前來看，三四線城市住房供應過剩。一二線城市土地供應量少，“面粉比面包貴”，拿地成本高，利潤少。正是由于這樣的“市場倒逼”現狀，上海城開今后的主要發展方向，是加大經營性物業的持有，并與資本市場連接起來，為上海城開未來的穩健發展奠定基礎。上海城開會利用自身的優勢：國企，有政府背景。我們會更多的參與到政府導向的項目中，并把商辦項目做好。

記者：除經營性物業之外，上海城開2015年在住宅方面會有動作嗎？

楊彪：那要看機會，現在住宅開發拿地難、獲利難度高、盈利少。像當年萬源城那樣的地塊，現在基本沒有了。

記者：以后是否會有新項目的亮相？

楊彪：當然，會和政府進行商談。

我們的期望是在未來聯合其他國企共同開發徐匯、閔行等區。

記者：上海城開的資本市場運作有什么特點？

楊彪：集團一直在拓展更多的融資渠道。比如在上海自由貿易區成立了上海國宸股權投資管理有限公司、上海錫隆資產管理有限公司。

為集團的項目募集資金，更靈活調動財務資源，提升項目的盈利能力，以求達到產融結合，將各種融資平臺的效益最大化。

記者：上海城開手握多個重磅綜合體項目，為何熱衷于此？做綜合體的優勢何在？

楊彪：就城開的發展趨勢，以及房地產的發展趨勢而言，我們覺得一線城市綜合體有較好的發展空間。我們的每一個項目都是大體量、大投資，并且有上佳的區域優勢。城開老將“新上任” 記者：您怎么看待目前的房地產市場？

楊彪：三四線城市現狀殘酷，現有存量需要花費幾年時間才能消耗掉。所以城開選擇退出三四線城市，回歸上海、回歸長三角。對于上海的房地產市場，我還是頗有信心。在城市化進程的推進下，一二線城市人口密度不斷上升，人口大量導入，使首次置業需求和改善型需求都日與俱增。同時，上海有序的房地產市場規則和土地招拍掛制度，保證了上海的房地產在相當長的時間內，會保持良好的平穩增長。

記者：您是最近才走馬上任的上海城開總裁，上任時什么心情？

楊彪：心情很復雜，壓力大。畢竟“黨委”工作和“行政”工作有很大的不同。

記者：這樣的心情持續了多長時間？

楊彪：沒多長時間，我心里有底，能做好，因為我有一個強大的團隊支持。我們上海城開的團隊已經在市場上打拼了19 年，有一大批忠誠、高效、優秀的職業經理人。早年，我們企業品牌估值是11 個億，現在已經達到42 個億。

記者：您加入上海城開以來有印象深刻的事件嗎？或者是一個印象深刻的項目？

楊彪：如果說項目的話，上海城開每年都會推出在全國范圍內有影響力的項目。我感觸最深的是集團的10 周年慶，那是集團的轉折，當時我們進行了股權多樣化的改革。

還有2011 年，上實城開和上海城開“強強聯合”，這是集團在平穩運行中遇到的好的機遇。又因為集團本身的優秀團隊和一系列好的項目，集團實現了長遠的發展。