海外投資房產需要知道6個問題

近年來，隨著國內購房限制條件增多、升值空間減小等因素的影響，國內興起了投資海外房產的熱潮，有為追求投資高收益的，有為海外移民的，也有為子女在國外上學的……但是不管投資海外房產為哪般，投資風險不容小覷。

劉先生是嘉豐瑞德俱樂部的一員，就海外房產投資風險，他講述了自己失敗的一段經歷。2010年時，劉先生在中介的介紹下，以2萬多美元拍下一套海外房產，覺得很便宜。誰知買房后，劉先生才發現，房子不僅舊，地段又偏僻。為了能用租金抵消日常房子的維護費用和稅費，便對房子進行了翻新，花掉的錢都與買房錢差不多了。另外，由于房子是在“窮人區”，租客經常不按時繳租金，甚至“白住”，而他不可能為了租金，坐飛機去國外打官司。劉先生也曾想過把房子賣掉，但是賣房需6%的中介手續費，算下來最終還要虧本，現今劉先生對此次投資后悔不已。

海外房產投資，作為當下一種高端的新興投資方式，收益確實很誘人，但是風險也不小。不過，如果你對投資海外房產感興趣，除了清楚你的投資需求和目的，以下6個問題你最好提前知道。

你首先需對該國的投資環境有所了解。國家政治和經濟形勢形式是否穩定，房產市場是否呈健康的發展態勢，要能準確地掌握該國市場的變化情況，以及是否對非本國居民買房有限購，稅收以及匯率變化情況如何等等，了解這些問題對海外房產投資者非常重要。

投資者還需要了解清楚該國房屋租售比（即月租金和所買房產價值的比值），確定自己的投資方向。若租售比值小，以投資買房，低買高賣形式較好;反之比值越大，以出租，來獲得穩定的收益較好。一般像人口密集、教育等優質公共資源豐富的國家，租金回報率較高一些，比如美國德克薩斯州租金回報率一般在10%左右。租金收益高，那么以租售的形式進行投資來獲得收益比較合適。

問題二：該國買房有哪些優惠政策？

你需要了解各國的買房優惠政策，這能幫助投資者減輕買房的壓力，減少投資成本，賺取更多收益。比如澳大利亞和加拿大等國家，非本國居民買房，申請銀行的按揭貸款的利率能享受與本地居民同等待遇，貸款政策非常優惠寬松;像塞浦路斯，規定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房產，即可獲得該國永久居留權，享受本國公民待遇;還有希臘、西班牙等國也有類似的政策，這對想海外移民，想讓子女在國外上學的人來說，是一大益處。

由于土地制度不同，各個國家的土地所有權也有所不同。我國的土地是國家所有，土地只能轉讓使用權，土地使用權為70年。而海外很多國家土地都為私有制，一般來說購買了該國的住房時，也就獲得了土地的永久產權。

但是投資者不可掉以輕心，也有個別國家有特別規定，比如泰國的房產土地使用年限是90年，到期后得歸還給政府。比方說在泰國買了別人居住過10年的二手房，有可能房屋建造時間跟拿到土地使用權的時間不一致，很可能是很早前就拿到土地使用權，只是最近10年才建房，即居住了10年，但其實剩下的土地使用年限已不足60年。

很多海外房產，買即可獲得土地的永久產權，甚至可以順利移民。所以投資海外房產，可能關心最多的并不是產權和房產的質量好壞問題，房產所占土地的升值前景和投資價值才是關鍵。

對此，理財師表示，在投資海外房產時，投資者仍需選擇大城市、好地段的房產，這樣未來在保值、增值方面更具優勢。但同時要注意兩點，一是充分評估當地房產的市值，避免買到有水分的房產;二是要選擇該國的大城市，這樣的投資才最有保障。

現今，不少海外國家，房價可能并不高，但在購房、持有、出售環節，成本很高。比如投資加拿大房產，購房時，需繳納貨品與服務稅，還有土地轉讓稅、省銷售稅以及驗房費、補費、保險費和中介費等，這些費用約為房價的10%左右。房產持有階段，還要向政府繳納稅，如多倫多的稅率，現今約為房價的1%左右;出售時，還要繳納各種稅費，比如增值稅、房屋轉讓費、中介費、驗房費等等，這些費用積累起來就會攤薄投資的最終實際收益。

很多房產中介為了推銷海外房產，宣傳時故意夸大其辭，比如說在葡萄牙買50萬歐元以上房產，24小時內就可辦理完手續，平均每年只需居住7天，就可享受在該國永遠居住的權利。而房產中介對其中投資者還需通過葡語A2考試，才能獲該國國籍的資格一事，只字不提。還有海外投資地產坐享超50%的收益，房產中介對國家形勢、政策、各種稅費以及房屋地段如何等也不提，這也是本文一開始提到的嘉豐瑞德俱樂部會員劉先生在海外房產投資失敗的關鍵原因所在。

當投資者遇到不良中介，投資被騙的案件就會時有發生。所以，嘉豐瑞德理財師提醒投資者，進行海外房產投資時，一定不要輕信任何人，最好自己能親自去看房產，去了解，多咨詢投資專家和成功投資人士，防止中介從中使詐。

投資海外房產，一定要做到充分調查和考量后再做投資，先要了解該國整體的投資環境，然后對房產的地段、周圍配套情況等進行了解。在買房過程中，可以邀請一些專業投資理財專家、信譽好的中介機構或房產投資的專業人士，幫助你考量房產的各個情況，并充分了解該國的貸款政策、稅費等。另外，國外的政治風險也是需要海外房產投資者重點注意的地方，該國與我國的關系如何，對華政策如何等等，這些也都是在投資前必須摸清的家底。