含淚賣身：實質離本質越來越遠

朱大鳴

越來越多的中小房企選擇“賣身”，房地產并購案越來越多。根據住建部政策研究中心主任秦虹的數據，2014年房地產行業并購案例成倍提高，2014年上半年收購總額是152億元，同比增長了2.09倍，而當前正在談的還未完成的交易額是一千六百多億元。

2003年到2013年，中國房地產市場進入了一個飆升的黃金時代。這個10年雖然多次遭遇調控政策，但總體上來說中小房企還是比較好過，而且充分發揮了船小好掉頭的優勢，積極布局三四線城市。當大航母們發現三四線城市的機會多于一二線城市的時候，中小房企船小好掉頭的優勢蕩然無存。

房地產本身是資金密集型產業，擁有足夠的資本在房地產界是非常重要的，否則，一旦資金鏈斷裂，回款有難，還融不到資金，就容易倒閉，于是只好含淚賣身，忙著給自己賣個好價位。

有媒體統計了2014年重大的房企崩潰事件：興潤置業負債35億元宣告破產、百強房企光耀地產因資金鏈斷裂、華門控股出現債務危機、中都集團老板“消失”百貨業關門等。其實這些事件仍然是冰山一角，很多房企就算借到錢也是高利貸，如果房地產成交量不火爆，房價上漲幅度不及高利貸的利率，自己不死也會被活活拖死。

就算是現在比較流行的房地產私募，也未必好到哪里去。地產私募基金正像毒藥一樣在吞噬大大小小的房地產企業。私募基金的平均回報成本要求25%，甚至高達30%。所以房地產私募基金已經演變成另一種高利貸，對中國經濟發展構成了危險，也是推高中國房價的新禍首。私募基金只能加快房企的破產，或房企把成本轉嫁到消費者頭上，一旦市場變暖，抬高房價，最后受損的還是購房者。

與之相反的是，萬科與綠地爭霸賽以綠地挑戰成功結束。地產巨頭越來越龐大，兼并勢不可免。況且，地價大規模上漲，大量中小房地產企業已經從這個高速運轉的機器中甩了出來。寡頭壟斷不斷集中，出現了所謂的“千億俱樂部”集團，而綠地和萬科還都超過2000億元。樓市寡頭壟斷情形正在加劇，房地產市場的集中度正在加大，這對于整個房地產市場來說，是非常不利的。歷史屢次證明，寡頭壟斷無論在市場經濟，還是在古代的專制型經濟，都會導致經濟的低效率，扭曲經濟公平的基本理念。

大量的中小房企失去了在樓市生存的機會，大量開發商已經認識到，只漲不跌的樓市對于自己發展是致命的，沒有回調，成本會越來越高，直到被擠出市場。對于購房者來說，只漲不跌的房價將市場機制內在核心理論價格波動調節模式架空，表面上說我們更加市場化了，但從實質上來說，我們離市場內在本質越來越遠，市場從來就不是從表面上建構出來的。

由此可見，并非房地產市場本身處于非常低迷的新常態，而是房地產市場出現了嚴重的分化。大房企們動輒抬高地價，讓大量的中小房企無法跟進，壟斷了市場的大房企們開始壟斷價格，于是中國房地產出現了所謂的剛性泡沫，按照張五常的說法是中國房地產泡沫是鋼做的。其實不是鋼做的，而是壟斷做到的。地方壟斷土地資源，大房企壟斷拍賣資源，銀行壟斷信貸資金，這些壟斷都是成本，但是，這些成本很多是可以避免的，削減這些成本需要相關利益集團自我割肉。自我割肉的可能性不大，于是只好耗著，讓時間來消耗這一切。

不是我們的信貸放出的不夠多，而是再多的信貸量放出來都會被畸形的系統結構吸走，連個浪花都不起。不是我們的土地不夠多，而是我們的土地隱藏著太多的利益，這些利益讓人難以割舍。不是我們的房價不能降，而是我們根本不想讓它降。不是我們的中小房企沒有效率，而是我們的壟斷房企無約束，以至于一出手就能輕易撞傷小船無數，還要說這就是市場經濟。