華自科技IPO：稅收優惠占凈利比重高應收賬款增幅遠超營收

李興然

11月初，北京市國土局出讓一宗豐臺區住宅用地，經過80輪競價，最終被華潤、華僑城、招商聯合體以83.4億元并配建5.7萬平方米公租房的代價奪得。日前有消息傳出，華潤與招商最終退出。這意味著，華僑城獨自拿下地塊開發運營將是大概率事件。

值得注意的是，豐臺塊地折合樓面價5.6萬元/平方米，總價位列北京歷史第三高。華僑城曾在2010年以全國單價地王的高價拿下了上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊（蘇河灣）地塊，但在拿地之后卻遇到市場急轉直下，項目進展緩塊、樓盤賣不動等問題。隨著近幾年上海房價的上漲，蘇河灣項目銷售好轉，但好了傷疤忘了痛的華僑城再次以高價拿地，蘇河灣曾經的遭遇會否重演尚不得而知，但在其他兩家都決定“不玩了”的背景下，僅擅長旅游地產開發，對商業住宅地產開發并不擅長的華僑城一意孤行的舉動仍值得商榷。

華僑城或獨自拿下地塊

11月2日，北京豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊進入現場拍賣環節。華潤、華僑城、招商聯合體最終奪得該地塊。

據了解，在拍賣現場地價半小時漲了28億，總價高達83.4億元，排名中國土地總價歷史第19名，排名中國住宅土地歷史第14名，總價在北京位于歷史第三。最后計算樓面價為5.6萬。

11月19日，華潤與招商方面傳出雙雙退出的消息。據悉，在剛拍完地后，華潤就下了不要的決心，按照三方之前達成的協議，當地價超過某個節點時就由華僑城一家獨自接盤。而招商也認為最終成交價超出了他們的預算，目前其正按照之前簽訂的協議履行，但最終退出方式還在商議中。

隨著華潤和招商的退出，華僑城或將獨自接盤。而此前曾有消息稱，華僑城非常重視北京的土儲，即便其他兩者退出，公司也會獨自拿下地塊開發運營。

好了傷疤忘了痛

事實上，華僑城高價拿地并非首次。早在2010年2月，經過百輪競價，華僑城以70.2億元奪得了蘇河灣地塊，樓板價高達5.28萬元/平方米，一舉創造了當時的全國單價地王。

但在拿地后，蘇河灣項目進展卻并不順利。此后市場經歷寒冬，資金壓力倍增的華僑城被傳欲售蘇河灣項目以換取資金，更在2011年底傳出更改規劃和違規開工的消息。雖然此后通過22億元的注資保證了項目的順利推進，但其房產銷售卻一直疲弱。

此前有數據顯示，2012年三季度已經推出部分房源的蘇河灣，到2013年底才售30套，去化速度十分不理想。有業內人士曾表示，蘇河灣項目的結構很豐富，但是賣不動的唯一問題是“價格不合適”。而這歸根結底都與公司高價拿地有直接關系。

今年以來，隨著一線城市房地產市場的火爆，華僑城也搭上順風車，目前蘇河灣項目大平層僅剩約20套左右，華僑城也終于得以喘息。但一波剛平，一波又起——華僑城未來極可能獨自運營北京豐臺地塊。

眾所周知，華僑城以旅游地產起家，之前運作模式的成功得益于通過旅游項目低價拿地，但公司此次進軍并不擅長的住宅商業開發，是否已偏離了自己的優勢方向？同時，選擇在市場高漲的時候拿地，顯然已忘了蘇河灣項目所帶來的痛楚，一旦蘇河灣的遭遇重演，華僑城能再次應付得了嗎？