土地重置成本與房地產價格的關系

李偉舵

摘要：學術界通常把房地產資產價格和物業價值看作是房地產價格的決定因素，但在我國房地產的資產價格是決定房地產價格的唯一因素；土地資產的重置成本和房地產的重置成本又決定了房地產資產價格。因此從根本上講，土地重置成本對房地產價格具有一定的決定作用。要想有效的抑制房地產價格上漲，就應對于房地產重置價格中的土地成本予以剔除，通過減少房地產交易次數來削弱其投資品屬性，進一步減少投資性的土地資產。

關鍵詞：房地產價格 土地重置成本 資產市場

一、問題的提出

現如今國內的學術界對于地價與房價的關系研究正逐步深入。200年左右徐艷、楊慎、包宗華提出房價是由地價決定的；劉潤秋、蔣永穆、朱道林、董瑪力則持相反意見，主張房價影響地價；劉琳、劉洪玉（2003）主張房價與地價二者密不可分，互相影響；高波、毛豐付（2003）按時間進行分段闡述，認為房價決定地價適用于較長的時間周期，在短時間段內二者相互作用、相互影響；“房價是影響地價的主要因素，而地價對于房價幾乎沒有影響”是李珍貴在2005年提出的觀點。同年況偉大提出，從短時期看，房價和地價的決定作用并不明顯，二者相互影響；而在長時間段內地價影響房價是毫無疑問的，但是房價是否影響地價他認為還需進一步研究和限定。

由此我們不難發現對于地價和房價的關系我國的學術界并沒有達成共識，形成這種現象的原因是多樣的：

第一，土地出讓用途多樣，主要有住宅、商業等，就同一塊土地而言，他既可以是公開出售的商品房，同時也可以作為公共配套建筑。競價地租很大一定程度上會受到土地用途的影響；而土地用途還會受到時間和空間的影響，如果不能詳細的界定土地的用途，就會導致地價缺乏可比性，不夠穩定。

第二，受土地開發強度的影響，樓面地價多樣。受此原因限制房地產價格中所呈現的土地成本往往不等同于土地價格信息。

由于房地產行業的不可確定因素較多，因此很難掌握土地價格和房地產價格問的關系。為了使前文中提到的問題得到緩解，本文以房地產空間和資產市場空間的聯系為切入點，結合遼寧省沈陽市房地產的典型案例，創新的對房價和地價的關系進行探索研究。

二、房地產空間市場與資產市場的關系

（一）房地產空間市場與資產市場的有關界定

從本質上講房地產其實是一種高檔耐用品?？臻g市場的生活生產資料屬性和資產市場的資產屬性是房地產最基本的屬性。下面我們將分別針對這兩個屬性進行深入研究。

房地產空間是生活生產要素的典型代表，主要是指以使用為主要目的采用承租或購買等方式獲取空間市場，在該市場環境下，空間的使用者產生強烈的需求。以使用該空間所產生的租金費用為成本的衡量方法適用于生活要素空間，房地產作為資產被交易的市場稱為房地產市場。如想要擁有房地產資產的投資人和可以分配的房地產資產總量都是影響房地產的價格的主要因素。房地產的資產價格和重置成本決定了房地產新增資產的供給量。土地供給缺乏彈性以及房地產建設周期較長導致房地長供給遠遠不能滿足人們需求，由此就會導致房地產的資產價格上漲。而當大量的新房源在市場上出現時，就會使投資需求迅速下降，因此這就會自然地導致房地產價格向重置資本回落。

（二）土地重置成本對房地產價格影響

房產的重置成本是指房產建造成本是由建筑材料和人工成本決定，其波動程度較小，在很長一段時間內都會保持穩定，而土地的重置資本受土地市場價格的干擾會產生波動。因此，本文將影響房地產價值的因素總結為以下兩個方面：一是把承租租金水平作為標準的物業價值，這一標準主要適用于空間市場。與此相對應，資產市場把重置成本作為資產價格。物業價值與資產價值達到平衡是市場所追求的最終目標。若物業價值高于資產價值，則人們購買物業的愿望會更加強烈，因此就會產生用所有權占據居住空間的現象；若物業價值不足資產價值，人們開始用低價承租大量的物業，以此來占據空間市場。

“經營性土地使用權出讓必須一次性繳納出讓期間的所有土地資金”這是我國法律的明文規定。就住宅來講，70年的土地資金是被要求一次性收取的，所以這70年的土地使用權租金價格就大大的提高了住宅的土地資產價格。但是，使用空間是物業價值的主要計量標準，且使用空間在核算的過程中往往被劃分為年或更小的單位，物業價值若按年進行劃分也就只含有1年的土地使用權，而資產價值則涵蓋了70年的土地使用權，我們不難發現這兩種價值衡量標準在計量時間方面存在差異，由此就會產生資產價值遠高于物業價值，因此市場上的人們會增加資產投入，導致資產市場不良發展。

按居住空間的效用和需求對房地產進行劃分，以廉租房、經濟適用房為代表的保障性住房是商品房的主要構成；商品房在房地產資產方面發揮著重要的作用，特別是對土地資產的投資與投機。目前我國對于商品房的需求主要集中在兩個方面，一方面是為了滿足自己的居住需要，另一方面則是為了滿足投資需求，把商品房作為投資品，進一步達到土地投資和投機的目的。

資產市場會對商品房和土地資產進行投資和投機，現有的市場運行機制尚未形成價格向價值回落的自我調整機制。在市場中，若物業價值占優，即物業價值較高，人們往往能夠比較客觀的分析出市場形勢，核算出資產價值的低估，并開始大量的占有物業權。由此就會導致資產市場市場呈現強烈的需求，這將會導致資產價格逐步回升，直到和物業價值達到平衡。若市場中資產價值占優，即投資價值較高，影響的因素眾多，我們很難一一去判斷分析，因此我們很難明確的判斷和掌握土地在使用權出讓期間的真實價值，資產價格在很大一定程度上還受到投資者和投機者的個人想法影響。同時，作為一種主要的不可再生資源土地會有一定的升值空間，資產的重置資本雖是開發商在定價時的主要參考因素，但其也總強調土地資產價格的高估基礎和未來趨勢。

通過前文的分析研究，我們把房地產的價格波動歸類為兩種：第一種是空間使用權、租金收益變動而引起的物業價值波動；第二種是由資產市場對土地資產投資而引起的資產價格波動，可以呈現出土地資產在使用權出讓期間內收益的變化。

（三）案例分析

我們把沈陽市房地產市場作為典型的案例，來進一步說明房地產價格與土地重置成本的關系，更深入的分析土地重置成本與商品房價格的關系。

1.同一公司相鄰地段不同時期項目比較分析。由房地產上司公司恒大地產集團有限公司開發的恒大御景灣和沈陽恒大城兩個項目隸屬于相鄰街區，周邊的設施和環境都完全相同，也并不存在嚴重的地租差。兩處樓盤均由恒大地產集團開發，因此忽略銷售和服務等原因對價格的影響，但由于時間差異，所以兩次房產的土地成本并不相同。我們將兩項目樓面地價、商品房預售價格以及二手房價格總結如下表：

從表1的數據我們可以看出，兩項目的樓面地價即土地資產從2008年最開始的1087元/m²到2013年漲到了1292元/m²，上漲幅度僅為20%，但兩項目的預售價格卻從4600元/m²漲到了7000元/m²，上漲幅度達到了53%。僅從數據結果來看，房價水平受地價水平的影響非常小。但實際上，恒大城2009年的預售價格是由當時土地資產重置價格確定的，2014年恒大御景灣的預售價格也進一步印證了這一道理。恒大御景灣在2014年預售價格為7000元/m²，絕不是土地資產初始價值（1292元/m²）所決定的，而是參考2014年的該區域土地的重置資產價格，并結合本時期內的市場形勢，綜合考慮進而確定出合理的預售價格。

2.不同公司相近地段不同時期項目比較分析。表2為相近的路段、不同的時期有不同公司開發的恒大綠洲和宏發英里兩個項目的基本數據。兩項目路段只有500米之隔，周邊環境和設施基本一致，可比性較強。

2006年恒大綠洲項目，土地資產初始價格為987元/m²，而在恒大綠洲預售階段并沒有實際的土地資產重置價格可以參考，因此開發商只能依據市場形勢對土地重置資本進行評估，確定價格為6500元/m²。2010年宏發英里的樓面價值上升到1123元/m²，土地重置成本就為恒大綠洲2011年二手房轉讓提供了價格依據，2011年恒大綠洲二手房市場交易價定為6000元/m²，其也影響了2011年宏發英里的預售價格，定為5700元/m²，這樣在房地產市場我們又達到了新的平衡，即新小區的預售價格和已建成小區的二手房轉讓價格。

三、結論及政策建議

通過前文的分析研究表明，房地產資產價格和物業價格是影響房地產價格的兩個主要因素，房地產資產價格的決定地位在我國得到了更明顯的體現，而土地資產的重置價格又決定了房地產的資產價格。因此，土地資產重置價格的變化會引起房地產價格的波動，并在不同時期體現出不同的特征。即在繁榮期體現更加顯著，在衰落期土地的未來預期收益會在一定程度上對這一現象有所緩解。

空間市場對于居住物業的需求和資本市場對于房地產資產的需求是目前我國最主要的房地產市場需求，在空間市場，廉租房、經濟適用房可以大大的降低物業需求，具有一定的積極作用。但是其也存在一定的弊端，如審核手續冗雜，審核時間長，同時數量也比較少，難以滿足消費者與日俱增的需求。商品房的出現可以很好地緩解這一問題，在滿足空間市場物業需求的同時，也可以滿足資產市場的投資需求，尤其是在土地資產投資方面。人們對于資產未來增值收益的預期是影響房地產價格的又一重要因素。

受我國房地產現行體制中土地出讓制的影響，房地產價格受到土地資產價格的影響，土地是一種不可再生的稀缺資源，因此土地資產重置價格在長期內一定會保持穩步上升的勢頭，房價也會依據宏觀的經濟形勢實現周期性上漲。因此為了使房地產的重置資本減少，本文將從兩個角度提出建議，以期改革我國現行的房地產機制。

1.改革過去一次性征收土地出讓金的方式，可以用物業稅代替。這種方式可以削弱房地產中的土地資產價值占有率，從而降低房地產的重置成本。同時，通過加重房地產保有環節的負擔來抑制空間市場內的物業需求，最終實現控制房價的目的。

2.嚴格限制房地產交易次數，為了有效的抑制由投資性需求帶來的房地產價格上升，就必須在市場交易的過程中減少房地產的投資屬性。新加坡的公共組屋與香港的公營房屋是其最好的實踐例證。我國所實行的以廉租房和經濟適用房為主的保障性住房政策雖具有類似的性質，但是地方政府往往更重視經濟利益，關注商品房開發，進而獲取土地的讓進收益。為了使地方政府的社會作用更加明顯，可以采用收取物業稅并取消土地出讓金制度；大力效仿香港、新加坡等國加大保障性住房建設，但在這一過程中一定要把房地產的投資品屬性降到最低，這樣才能緩解房地產市場的供求矛盾，從根本上解決房價增長過快的問題，使中低收入人群也能在偌大的中國房地產市場中獲得合理的居住空間。