濰坊經濟開發區土地利用現狀分析及集約利用對策研究

楊培玉 ，吳東云，范文利，李友強，李秀雯

(濰坊市國土資源局經濟區分局，山東 濰坊　261000)

濰坊經濟開發區土地利用現狀分析及集約利用對策研究

楊培玉 ，吳東云，范文利，李友強，李秀雯

(濰坊市國土資源局經濟區分局，山東 濰坊261000)

以濰坊經濟開發區為例，分析了當地土地利用現狀及土地利用中存在的問題，提出了制定科學合理的規劃、提高閑置土地利用率、提高土地產出效益等提高土地集約利用水平的對策，為其他開發區土地集約利用提供借鑒。

土地集約利用；現狀分析；濰坊經濟開發區

引文格式：楊培玉 ，吳東云，范文利，等.濰坊經濟開發區土地利用現狀分析及集約利用對策研究[J].山東國土資源，2015，31(1)：80-83.YANG Peiyu，WU Dongyun，FAN Wenli，etc.Analysis on Present Condition of Land use and Relative Countermeasures of Concentrated Land Use in Weifang Economic and Technological Development Zone[J].Shandong Land and Resources,2015，31(1):80-83.

開發區作為改革開放的先行區域，是現代工業的集聚中心，在城市建設和經濟發展方面都發揮了巨大的作用。然而有些開發區由于缺乏產業規劃和政策導向，或者盲目攀比，不同程度出現了土地閑置、利用率低下等問題，土地資源稀缺已成為當前許多開發區發展的主要瓶頸，嚴重制約著開發區的進一步發展。為保證經濟社會可持續發展，提高土地資源持續保障能力，必須建立集約高效的開發區用地模式[1]。

1　研究區概況

山東濰坊經濟開發區于1994年5月經山東省人民政府批準成立，2006年4月經國家發改委重新審核確認為省級開發區。

山東濰坊經濟開發區是濰坊市經濟特區和對外開放的窗口，是山東半島最具活力的投資熱點地區之一。開發區位于濰坊市區北部，面積約106km2，現轄張氏街道、北城街道、雙楊街道3個街道，83個村，總人口約15萬人，其中36個村約53km2于2013年5月由濰坊市寒亭區劃歸經濟區管理，該文研究范圍為經濟區2006—2012年土地利用現狀變化情況，故以經濟開發區原管轄區域為研究對象。

2　 土地利用現狀分析

2.1土地利用現狀及構成

根據2012年濰坊經濟開發區土地變更調查資料，2012年全區土地總面積5375.93hm2，其中農用地2953.08hm2，占全區土地總面積的55%；建設用地2422.85hm2，占全區土地總面積的45%；沒有未利用地(表1)。

根據土地詳查數據統計，濰坊經濟開發區2012年土地利用分類結構如圖1所示，從圖中可以看出濰坊經濟開發區建設用地比重達到45%，開發程度很高。2012年農用地、建設用地分類結構如圖2，從農用地分類結構圖可以看出濰坊經濟開發區以耕地、園地為主的農業用地結構，其中耕地占77%，園地占11%，林地占8% ,設施農用地4%。這種結構反映了開發區以種植業為主、養殖為輔的農業用地特色。從建設用地分類結構圖可以看出，濰坊經濟開發區城市化程度高，交通便利，農村居民點用地占建設用地比重達到22%，說明開發區的城市化仍有很大發展空間。

表1　濰坊經濟開發區2012年土地利用現狀結構

圖1　2012年濰坊經濟開發區土地利用分類結構圖

圖2　2012年濰坊經濟開發區農用地、建設用地分類結構圖

2.2土地利用動態變化分析

該文通過濰坊經濟開發區2005年，2012年主要土地類型結構及面積變化來分析開發區土地利用動態變化情況。2005年，2012年土地利用結構變化情況如圖3所示，2005—2012年土地利用變化幅度如表2所示。

圖3　2005年，2012年濰坊經濟開發區土地利用分類結構圖

從表2可以看出，濰坊經濟開發區2005年農用地面積3542.63hm2，建設用地面積1733.81hm2，未利用地面積102.27hm2，分別占土地總面積的65.86%,32.23%,1.90%。2012年農用地面積2953.08hm2，建設用地面積2422.85hm2，未利用地面積0hm2，分別占土地總面積的54.93%,45.07%,0。與2005年相比農用地、建設用地、未利用地的變化量分別為-589.55hm2,698.04hm2,-102.27hm2，內部結構變化的百分比分別是-10.93%,12.83%,-1.90%。在過去的7年期間建設用地呈急速增長態勢，農用地急速減少，末利用地已全部開發利用。

表2　濰坊經濟開發區2005—2012年土地利用變化幅度(hm2，%)

2.3土地利用經濟效益

經過7年的發展，濰坊經濟開發區綜合經濟實力突飛猛進，工業化進程進一步加快。全區2005—2012年主要經濟指標如表3所示。

表3　經濟區2005—2012年主要經濟指標變化幅度(萬元)

自2005年以來，濰坊經濟開發區經歷了一個高速發展時期，從2005年到2012年的7年間，地區生產總值增長率年均達到了31.73%。2012年全區生產總值353077萬元，比2005年增加243472萬元，增長率為222.14%。

在2012年地區生產總值構成中，第一產業6723萬元，占全區國內生產總值的1.90%；第二產業253426萬元，占全區國內生產總值的71.78%；第三產業92928萬元，占全區國內生產總值的26.32%。與2005年相比，第一產業產值占全區國內生產總值的比重下降了3.92個百分點；第二產業產值占全區國內生產總值的比重下降了3.75個百分點；第三產業產值占全區國內生產總值的比重上升了7.67個百分點。從中可以看出，濰坊經濟開發區是一個典型的工業性開發區，但第三產業發展迅速，年增長率達到50.66%。

3　土地利用中存在的問題

通過以上分析，濰坊經濟開發區土地利用中主要存在以下問題：

(1)土地利用率高，后備資源嚴重不足。濰坊經濟開發區土地利用率已達100%，土地后備資源嚴重不足。

(2)農用地面積銳減。據土地利用現狀變更調查統計，從2005—2012年，全區農用地減少589.55hm2，減少比率達到10.93%。造成耕地銳減的原因：一是基礎設施建設全面推進，新增用地量較大；二是各類企業用地大增；三是經濟區后備資源貧乏，開發量補充不了耕地減少量。

(3)建設用地增長速度快。隨著經濟區的成立和招商引資規模的擴大，基礎設施建設用地、工礦用地等建設用地面積不斷擴大。從2005—2012年，建設用地增加689hm2。到2012年底，建設用地面積已達2422.85hm2，占全區面積的45.%。

(4)農村居民點布局分散，人均占地大，土地利用率較低。2012年全區農村居民點用地517.72hm2，人均占地168m2，而且布局分散、零亂，土地資源浪費嚴重。受傳統觀念影響，普遍在村莊外圍建新居，形成一些程度不同的空心村。此外由于大部分村鎮建設沒有規劃，且農民法律知識缺乏，法制觀念淡薄，導致用地隨意性較大，公共設施用地嚴重不足，村容村貌較差。

(5)存在一定程度土地閑置現象。開發區內還存在一些變相的土地閑置現象，主要表現在：①由于開發區發展潛力大、速度快，土地出讓的價格又相對優惠，土地升值潛力大，部分企業拿地之后不進行開發，等待時機進行炒賣，或者改變土地用途進行房地產開發，使開發區一些土地長期處于閑置狀態；②受產業政策、市場前景的影響，贏利預期下降，企業項目通過審批立項并獲得土地使用權后不再愿意進行投資建設，導致土地閑置；③受國際金融危機的影響，部分企業資金不足，造成建設延期或者“半截子”工程。④一些企業由于經營不善，處于破產或面臨破產狀態，導致土地閑置。

4　提高土地集約利用水平對策

(1)制定科學合理的用地規劃。開發區應從自身的經濟、社會、資源環境和傳統產業優勢出發，以節約集約利用土地為根本指導方針，科學編制用地規劃[1，2]，確定開發區發展的目標定位，發展步驟，并加大控制性詳細規劃的編制力度。同時，每年要根據發展情況及形勢制定年度土地利用規劃，及時調整不合適宜的發展規劃。

(2)加大對閑置土地的清理和處置力度，提高閑置土地利用率。首先是嚴格控制土地供應量，在已供土地未充分開發利用之前不得新占用地。同時加強用地項目的審批、審核，根據項目的用地性質、規模、投資的大小確定用地規模，不得多占土地出現浪費現象。其次強化行政、經濟手段，對滿一年未動工開發的閑置土地，按照有關規定征收相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費，對滿2年未動工開發的閑置土地，堅決依法無償收回土地使用權；同時對效益和稅收低的企業提出轉移生產意見，建立低效用地企業逐步退出機制。最后，積極開展舊村改造工程，搞好舊村改造，不但能促進城鎮化一體化發展，也使存量建設用地價值最大化[3-6]。

(3)調整經濟結構轉變增長方式，提高土地產出效益。針對部分企業投資不足，容積率低，產出率和財稅貢獻率不高及土地長期閑置等現象，從源頭上抓起，促使企業朝著節約集約利用土地的方向努力，提高土地產出效益。首先是政策扶持，從多方面對企業進行扶持，包括生產、銷售、稅收、財政、技術改造等方面，讓企業輕裝上陣，全心全意抓生產、促銷售。二是項目集約引進，在招商引資中，提高投資準入門檻，挑選實力強信譽好的企業，突出招引科技含量高、附加值高、投資強度高、有上市潛力的項目和稅源性項目。最后是條件約束，簽訂投資協議時，在遵守國家相關法律法規的基礎上，對投資強度、容積率、覆蓋率、行政辦公占地率等方面加以規范約束，對投入產出率、財稅貢獻率等也要有硬性承諾和獎懲條款。

(4)建立土地集約利用動態評價體系。建立開發區土地利用動態管理系統，定期補充更新數據，并進一步補齊詳細到地塊的相關數據，開展針對宗地的土地集約利用評價工作，為提高開發區土地科學管理水平打下基礎。

(5)用市場機制提高土地利用率。市場機制在土地資源的優化配置中起著基礎性作用，開發區應注重發揮市場機制的作用，加強一級市場的管理，搞活二級市場，提高土地使用效率。

(6)加強宣傳教育，樹立依法用地觀念。開發區多處城郊，農民土地法制意識淡薄，存在亂占、亂用等違法行為。因此，必須廣泛深入持久地開展土地法律法規宣傳活動，增強民眾的土地危機感和保護耕地的緊迫感，逐步形成珍惜土地、合理用地、依法用地的社會風尚，提高貫徹執行《土地管理法》及相關土地政策的自覺性。

[1]李莉.開發區土地集約利用問題研究——以武漢經濟技術開發區為例[D].武漢：華中科技大學，2006.

[2]鄭煒，王小軍，劉勝祥.武漢經濟技術開發區土地利用現狀分析[J].國土資源科技管理，2005，(3)：48-52.

[3]宋芹.濱州市城鄉建設用地統籌與集約利用關系探討[J].山東國土資源，2013,29(10-11):125-127.

[4]韓巧鳳 鮑金生.莫旗土地利用現狀分析及土地可持續利用對策研究[J].工作研究，2011，(4)：88-89.

[5]曹慶偉，蘭吉文，潘宇騫.煙臺經濟開發區節約集約用地探討[J].山東國土資源，2013,29(3):55-56.

[6]吳楷釗,王長委,李常興，等.省級經濟開發區土地集約利用潛力分析——以廣州市花都區為例[J].廣東農業科學,2010,(8):339-341.

Analysis on Present Condition of Land use and Relative Countermeasures of Concentrated Land Use in Weifang Economic and Technological Development Zone

YANG Peiyu，WU Dongyun，FAN Wenli，LI Youqiang，LI Xiuwen

(Weifang Economic and Technological Development Branch Bureau of Weifang Bureau of Land and Resources，Shandong Weifang 261000，China)

In this paper, taking Weifang Economic and Technological Development Zone as an example, present condition and problems occurred in land use have been analyzed. Some countermeasures are put forward to improve the level of concentrated land use, such as making a scientific and rational plan, improving the utilization of idle land, and improving land productivity benefits. It will provide some references for other development zones.

Concentrated land use；analysis of present condition；countermeasures; Weifang Economic and Technological Development Zone

2014-02-25；

2014-05-05；編輯：陶衛衛

楊培玉(1985—)，男，山東濰坊人，工程師，主要從事國土資源管理、測繪方面工作；E-mail:yangpeiyu113@163.com

F301.2

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