淺析商品房建設過程中的質量通病問題

■劉 艷 ■滕州市房地產管理局，山東 滕州 277500

隨著我國國民經濟的發展和科學技術的不斷進步，我國的商住宅產業建設達到了一個前所未有的高度。但在建筑工程中，一些質量通病還是時有發生，如何解決這些質量通病的發生，滿足人民對居住生活條件的要求，已廣泛引起了人們對工程質量問題的關切，充分認識到防治建筑工程質量通病的重要性。本文擬對常見的工程質量通病及防治措施進行探究。

1 什么是質量通病

在房屋建筑工程中，對于存在普遍性的質量問題，我們稱為“質量通病”。這些質量通病，在不同程度地影響工程結構的安全、正常使用功能及外部觀感。實踐證明，質量通病的危害直接受害者是用戶，只有認真地去預防和治理，才能從根本上消除或基本消除工程質量通病的危害性。

2 質量通病的種類

商品房質量通病主要存在四大類，既土建工程、門窗工程、給排水工程、裝修工程主要表現形式有:(1)土建工程:如房屋滲漏、房屋裂縫、天花板鋼筋外露、生銹。天花板、墻面、地面抹灰層空鼓、開裂、脫落、首層地面下沉，地下車庫地面起沙，花園臺階裂縫。毛坯房地面預留裝修高度不夠等。(2)門窗工程:如門窗不正、油漆脫落、內門翹曲，門板開裂、門窗五金附件生銹、拉手、開關斷裂、紗網破。(3)給排水工程:如脫節、滲漏破裂、堵塞、給排水管彎曲變形、水表空轉、管道生銹、無空調排水管或位置不合理。(4)裝修工程:如面磚不規則、地角線脫落、石膏線脫落。木裝飾部分接口處開裂。衛生潔具連接件滴、滲水，下水不通暢，衛生間滲漏、露臺滲漏等。

3 產生質量通病的原因

(1)工程設計原因，商品房的設計能力屬于防控工程中控制質量通病的關鍵環節。在房屋設計時，因設計單位缺乏完善的質保體系，設計人員缺乏足夠的責任感等原因，導致工程設計埋下了質量安全隱患。由于設計構造不科學，未結合具體情況，對建筑構配件進行科學選用，導致工程質量問題頻發。

(2)工程質量管理原因，開發及施工企業的精細化管理水平決定了項目標準化水平，當前建筑工程施工多以手工作業方式為主，施工中會同時開展多項專業工程操作，所采用的材料種類繁多、構配件規格繁雜;各工種之間的配合、施工人員業務能力與責任意識;工程質管制度完善與否、是否全面落實各項技術規范與要求、是否依據工程施工質量驗收標準進行程序、方法及責任驗收;開發商、建筑商是否一一味追求進度與效益、是否存在低于成本價承包工程或肢解工程等情況，均為工程質量通病的影響因素。

(3)環境因素，所在地區自然環境及及地層差異決定了部分質量通病問題，房屋建筑地基的地質差異大，建筑物的質量還受到周邊環境和大氣環境的影響(如雨、雪、風、濕度)。由于上述原因，房屋工程不可避免的會出現一些質量通病。

4 施工防滲漏技術分析

4.1 外墻

4.1.1 外墻體頭縫

(1)針對磚、砌塊隔夜進行澆水，對表面塵土進行清理。

(2)砌筑過程中，切忌“裝頭縫”，確保滿刮縫砂漿，就砌塊頭縫而言，應先灑水浸濕后，再用砂漿、細石進行搗實。且就東山墻砌塊而言，其外側頭縫采用1:2 水泥砂漿，厚度5mm。

(3)嚴禁存在瞎頭縫。一旦發現存在瞎眼頭縫，應開鑿開寬超過5mm，80mm 深的頭縫，對縫中的塵土進行清理，采用石棉水泥進行嵌實。

4.1.2 窗盤角及窗盤下窗下帽頭拼縫處

(1)窗盤鑲磚面、帽頭之間的距離為50mm 左右，對窗盤面的塵土、疏松物質進行清理，下帽頭、窗盤角需進行灑水浸濕，在利用200#細石進行砼嵌，特別對于嵌實下帽頭與窗盤面而言，要求表面必須平順、壓實，下帽頭外側的細石砼較下帽頭外側面應凹10mm。

(2)每隔3 -5d，于窗盤角細石砼、下帽頭底15mm 寬處，進行851防水涂料涂刷，厚度在1 -1.5mm 內。

(3)分兩層對內、外窗盤進行粉刷，要求兩層的間隔時間超過12h。底層、水面層分別采用1:2、1:1.5 的水泥砂漿，其中砂采用中砂，操作之前需要認真進行灑水浸濕。園檔高度為30mm，較下帽頭外側面而言，凹出2mm。

4.2 屋面

4.2.1 泛水處

如圖4～圖6所示，系統中存在的牛鞭效應雖然不能完全消除，但是隨著時間的推移，滾動優化方法和反饋校正使得系統性能不斷優化，控制效果逐漸被改善，牛鞭效應逐漸被抑制，即使系統面臨的是不確定的客戶需求，整個系統也可以做出快速調整，在保持整個系統的穩定性同時，滿足客戶的實時需求。由此可以看出，整個系統的魯棒性得到了大幅度提升。

就屋面泛水外而言，要求直接將防水層涂至女兒墻壓頂之下，就收頭而言，采用防水涂料進行多次涂刷，以確保封嚴。

4.2.2 落水斗處

就女兒墻的里側面而言，彈出+500mm 的水平標高線，用作落水斗。落水口的標高較防水層窩而言應低10 -15mm。找坡過程中，先做塌餅，以便對屋面泛水進行控制。

(1)由專人進行負責。(2)將洞四壁的松動物進行鑿除，將塵土清除，將底模支好，全面灑水將其浸濕，進行107 膠水漿涂刷。(3)先將厚度為10 -20mm 的水泥砂漿鼓搗，在采用200#細石砼搗實，細石砼面較洞口而言，應低20mm，對表面進行刮平、打毛。(4)窩洞之后24h 內切忌碰動。(5)隔1 -2d 之后，涂刷厚度為1 -1.5mm 的851 防水涂料。(6)采用1:2 水泥砂漿將洞口嵌平，對表面進行夯實、銼毛。(7)涂刷防水層時，應從屋面落水口開始進行。

4.3 穿樓地面管

(1)委派專人進行補洞。

(2)將預留洞四壁存在的松動物進行鑿除，將塵土清理干凈，底模支好之后進行灑水浸濕。管外壁、預留洞壁進行107 膠水泥漿涂刷，并進行補洞。

(3)先做厚度在10 -20mm 的水泥砂漿，采用200#細石砼進行搗實，較洞口應低20mm，將表面進行壓實、抹平、打毛處理，窩洞后24h 內切忌碰動。

(4)隔12d 之后，進行1 -1.5mm 厚度的851 防水涂料的涂刷。

(6)樓地面做好之后，于管洞四周采用水泥砂漿制作“小饅頭”。

4.4 廁所間地坪倒泛水

(1)廁所四壁彈出+200mm 墨線，借助于透明水管平尺，結合四壁水平墨線，結合廁所0.5%泛水，進行塌餅制作。

(2)在廁所細石砼樓地面澆注過程中，先結合塌餅做出豎頭，再結合豎頭從門口由遠至近攤鋪細石砼。

(3)就門口腳印處應進行細石砼的填補，確保其符合泛水要求。

4.5 地面、墻相接處滲漏水

就陽臺、廁所地面陰角處將塵土垃圾進行清理，灑水浸濕，涂刷107膠水泥漿，分兩皮一條三角帶，兩次涂刷的間隔時間超過12h。

4.6 廢水管道、污水管道與雨水管道落水口及立管出現堵塞

(1)就立管上口而言，堵塞采用鐵板進行封蓋，根據立管的高度增加，逐步向上移蓋。

(2)落水口可采用木塞將其塞住。

5 其它防治措施

(1)要求外窗盤與門窗套保持進出統一，由左到右形成一條直線。

(2)雨蓬受力鋼筋下部位，需要進行鋼筋支架的設置，在澆筑之前，應逐個進行驗收，并記錄于驗收單內。拆模過程中必須具有試塊強度報告，確保其滿足設計強度，再進行拆除，若存在臨時荷載，在拆除至后還應添加臨時支撐。

(3)女兒墻必須借助于實心磚進行砌筑，在壓頂過程中應采用鋼筋砼，并做成向內的排水坡，坡度應不低于1.5%。

(4)若設計圖中未對建筑物沉降、伸縮縫外表面做法加以明確，應在施工圖會審過程中提出，結合設計者相關意見，切忌擅自決定其做法。

(5)就已完成工程而言，若需進行修補時，應委派專業人員來做，并進行詳細交底，還應明確四周色澤的一致性，加強產品保護。

6 結論

上述存在的的商品房質量通病，僅是日常施工過程中存在的常見現象，還有很多質量通病在施工過程中時有發生，如何控制好質量通病，提升商品房質量等級，需要廣大施工技術人員精心設計、精密施工、嚴格管理、強化質量，一定能夠減少和杜絕質量通病的發生。

［1］《建筑工程質量通病防治手冊》彭圣潔編.