淺析商品房建設(shè)過程中的質(zhì)量通病問題

■劉 艷 ■滕州市房地產(chǎn)管理局，山東 滕州 277500

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，我國的商住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)達(dá)到了一個(gè)前所未有的高度。但在建筑工程中，一些質(zhì)量通病還是時(shí)有發(fā)生，如何解決這些質(zhì)量通病的發(fā)生，滿足人民對(duì)居住生活條件的要求，已廣泛引起了人們對(duì)工程質(zhì)量問題的關(guān)切，充分認(rèn)識(shí)到防治建筑工程質(zhì)量通病的重要性。本文擬對(duì)常見的工程質(zhì)量通病及防治措施進(jìn)行探究。

1 什么是質(zhì)量通病

在房屋建筑工程中，對(duì)于存在普遍性的質(zhì)量問題，我們稱為“質(zhì)量通病”。這些質(zhì)量通病，在不同程度地影響工程結(jié)構(gòu)的安全、正常使用功能及外部觀感。實(shí)踐證明，質(zhì)量通病的危害直接受害者是用戶，只有認(rèn)真地去預(yù)防和治理，才能從根本上消除或基本消除工程質(zhì)量通病的危害性。

2 質(zhì)量通病的種類

商品房質(zhì)量通病主要存在四大類，既土建工程、門窗工程、給排水工程、裝修工程主要表現(xiàn)形式有:(1)土建工程:如房屋滲漏、房屋裂縫、天花板鋼筋外露、生銹。天花板、墻面、地面抹灰層空鼓、開裂、脫落、首層地面下沉，地下車庫地面起沙，花園臺(tái)階裂縫。毛坯房地面預(yù)留裝修高度不夠等。(2)門窗工程:如門窗不正、油漆脫落、內(nèi)門翹曲，門板開裂、門窗五金附件生銹、拉手、開關(guān)斷裂、紗網(wǎng)破。(3)給排水工程:如脫節(jié)、滲漏破裂、堵塞、給排水管彎曲變形、水表空轉(zhuǎn)、管道生銹、無空調(diào)排水管或位置不合理。(4)裝修工程:如面磚不規(guī)則、地角線脫落、石膏線脫落。木裝飾部分接口處開裂。衛(wèi)生潔具連接件滴、滲水，下水不通暢，衛(wèi)生間滲漏、露臺(tái)滲漏等。

3 產(chǎn)生質(zhì)量通病的原因

(1)工程設(shè)計(jì)原因，商品房的設(shè)計(jì)能力屬于防控工程中控制質(zhì)量通病的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在房屋設(shè)計(jì)時(shí)，因設(shè)計(jì)單位缺乏完善的質(zhì)保體系，設(shè)計(jì)人員缺乏足夠的責(zé)任感等原因，導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)埋下了質(zhì)量安全隱患。由于設(shè)計(jì)構(gòu)造不科學(xué)，未結(jié)合具體情況，對(duì)建筑構(gòu)配件進(jìn)行科學(xué)選用，導(dǎo)致工程質(zhì)量問題頻發(fā)。

(2)工程質(zhì)量管理原因，開發(fā)及施工企業(yè)的精細(xì)化管理水平?jīng)Q定了項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化水平，當(dāng)前建筑工程施工多以手工作業(yè)方式為主，施工中會(huì)同時(shí)開展多項(xiàng)專業(yè)工程操作，所采用的材料種類繁多、構(gòu)配件規(guī)格繁雜;各工種之間的配合、施工人員業(yè)務(wù)能力與責(zé)任意識(shí);工程質(zhì)管制度完善與否、是否全面落實(shí)各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范與要求、是否依據(jù)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行程序、方法及責(zé)任驗(yàn)收;開發(fā)商、建筑商是否一一味追求進(jìn)度與效益、是否存在低于成本價(jià)承包工程或肢解工程等情況，均為工程質(zhì)量通病的影響因素。

(3)環(huán)境因素，所在地區(qū)自然環(huán)境及及地層差異決定了部分質(zhì)量通病問題，房屋建筑地基的地質(zhì)差異大，建筑物的質(zhì)量還受到周邊環(huán)境和大氣環(huán)境的影響(如雨、雪、風(fēng)、濕度)。由于上述原因，房屋工程不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些質(zhì)量通病。

4 施工防滲漏技術(shù)分析

4.1 外墻

4.1.1 外墻體頭縫

(1)針對(duì)磚、砌塊隔夜進(jìn)行澆水，對(duì)表面塵土進(jìn)行清理。

(2)砌筑過程中，切忌“裝頭縫”，確保滿刮縫砂漿，就砌塊頭縫而言，應(yīng)先灑水浸濕后，再用砂漿、細(xì)石進(jìn)行搗實(shí)。且就東山墻砌塊而言，其外側(cè)頭縫采用1:2 水泥砂漿，厚度5mm。

(3)嚴(yán)禁存在瞎頭縫。一旦發(fā)現(xiàn)存在瞎眼頭縫，應(yīng)開鑿開寬超過5mm，80mm 深的頭縫，對(duì)縫中的塵土進(jìn)行清理，采用石棉水泥進(jìn)行嵌實(shí)。

4.1.2 窗盤角及窗盤下窗下帽頭拼縫處

(1)窗盤鑲磚面、帽頭之間的距離為50mm 左右，對(duì)窗盤面的塵土、疏松物質(zhì)進(jìn)行清理，下帽頭、窗盤角需進(jìn)行灑水浸濕，在利用200#細(xì)石進(jìn)行砼嵌，特別對(duì)于嵌實(shí)下帽頭與窗盤面而言，要求表面必須平順、壓實(shí)，下帽頭外側(cè)的細(xì)石砼較下帽頭外側(cè)面應(yīng)凹10mm。

(2)每隔3 -5d，于窗盤角細(xì)石砼、下帽頭底15mm 寬處，進(jìn)行851防水涂料涂刷，厚度在1 -1.5mm 內(nèi)。

(3)分兩層對(duì)內(nèi)、外窗盤進(jìn)行粉刷，要求兩層的間隔時(shí)間超過12h。底層、水面層分別采用1:2、1:1.5 的水泥砂漿，其中砂采用中砂，操作之前需要認(rèn)真進(jìn)行灑水浸濕。園檔高度為30mm，較下帽頭外側(cè)面而言，凹出2mm。

4.2 屋面

4.2.1 泛水處

如圖4～圖6所示，系統(tǒng)中存在的牛鞭效應(yīng)雖然不能完全消除，但是隨著時(shí)間的推移，滾動(dòng)優(yōu)化方法和反饋校正使得系統(tǒng)性能不斷優(yōu)化，控制效果逐漸被改善，牛鞭效應(yīng)逐漸被抑制，即使系統(tǒng)面臨的是不確定的客戶需求，整個(gè)系統(tǒng)也可以做出快速調(diào)整，在保持整個(gè)系統(tǒng)的穩(wěn)定性同時(shí)，滿足客戶的實(shí)時(shí)需求。由此可以看出，整個(gè)系統(tǒng)的魯棒性得到了大幅度提升。

就屋面泛水外而言，要求直接將防水層涂至女兒墻壓頂之下，就收頭而言，采用防水涂料進(jìn)行多次涂刷，以確保封嚴(yán)。

4.2.2 落水斗處

就女兒墻的里側(cè)面而言，彈出+500mm 的水平標(biāo)高線，用作落水斗。落水口的標(biāo)高較防水層窩而言應(yīng)低10 -15mm。找坡過程中，先做塌餅，以便對(duì)屋面泛水進(jìn)行控制。

(1)由專人進(jìn)行負(fù)責(zé)。(2)將洞四壁的松動(dòng)物進(jìn)行鑿除，將塵土清除，將底模支好，全面灑水將其浸濕，進(jìn)行107 膠水漿涂刷。(3)先將厚度為10 -20mm 的水泥砂漿鼓搗，在采用200#細(xì)石砼搗實(shí)，細(xì)石砼面較洞口而言，應(yīng)低20mm，對(duì)表面進(jìn)行刮平、打毛。(4)窩洞之后24h 內(nèi)切忌碰動(dòng)。(5)隔1 -2d 之后，涂刷厚度為1 -1.5mm 的851 防水涂料。(6)采用1:2 水泥砂漿將洞口嵌平，對(duì)表面進(jìn)行夯實(shí)、銼毛。(7)涂刷防水層時(shí)，應(yīng)從屋面落水口開始進(jìn)行。

4.3 穿樓地面管

(1)委派專人進(jìn)行補(bǔ)洞。

(2)將預(yù)留洞四壁存在的松動(dòng)物進(jìn)行鑿除，將塵土清理干凈，底模支好之后進(jìn)行灑水浸濕。管外壁、預(yù)留洞壁進(jìn)行107 膠水泥漿涂刷，并進(jìn)行補(bǔ)洞。

(3)先做厚度在10 -20mm 的水泥砂漿，采用200#細(xì)石砼進(jìn)行搗實(shí)，較洞口應(yīng)低20mm，將表面進(jìn)行壓實(shí)、抹平、打毛處理，窩洞后24h 內(nèi)切忌碰動(dòng)。

(4)隔12d 之后，進(jìn)行1 -1.5mm 厚度的851 防水涂料的涂刷。

(6)樓地面做好之后，于管洞四周采用水泥砂漿制作“小饅頭”。

4.4 廁所間地坪倒泛水

(1)廁所四壁彈出+200mm 墨線，借助于透明水管平尺，結(jié)合四壁水平墨線，結(jié)合廁所0.5%泛水，進(jìn)行塌餅制作。

(2)在廁所細(xì)石砼樓地面澆注過程中，先結(jié)合塌餅做出豎頭，再結(jié)合豎頭從門口由遠(yuǎn)至近攤鋪細(xì)石砼。

(3)就門口腳印處應(yīng)進(jìn)行細(xì)石砼的填補(bǔ)，確保其符合泛水要求。

4.5 地面、墻相接處滲漏水

就陽臺(tái)、廁所地面陰角處將塵土垃圾進(jìn)行清理，灑水浸濕，涂刷107膠水泥漿，分兩皮一條三角帶，兩次涂刷的間隔時(shí)間超過12h。

4.6 廢水管道、污水管道與雨水管道落水口及立管出現(xiàn)堵塞

(1)就立管上口而言，堵塞采用鐵板進(jìn)行封蓋，根據(jù)立管的高度增加，逐步向上移蓋。

(2)落水口可采用木塞將其塞住。

5 其它防治措施

(1)要求外窗盤與門窗套保持進(jìn)出統(tǒng)一，由左到右形成一條直線。

(2)雨蓬受力鋼筋下部位，需要進(jìn)行鋼筋支架的設(shè)置，在澆筑之前，應(yīng)逐個(gè)進(jìn)行驗(yàn)收，并記錄于驗(yàn)收單內(nèi)。拆模過程中必須具有試塊強(qiáng)度報(bào)告，確保其滿足設(shè)計(jì)強(qiáng)度，再進(jìn)行拆除，若存在臨時(shí)荷載，在拆除至后還應(yīng)添加臨時(shí)支撐。

(3)女兒墻必須借助于實(shí)心磚進(jìn)行砌筑，在壓頂過程中應(yīng)采用鋼筋砼，并做成向內(nèi)的排水坡，坡度應(yīng)不低于1.5%。

(4)若設(shè)計(jì)圖中未對(duì)建筑物沉降、伸縮縫外表面做法加以明確，應(yīng)在施工圖會(huì)審過程中提出，結(jié)合設(shè)計(jì)者相關(guān)意見，切忌擅自決定其做法。

(5)就已完成工程而言，若需進(jìn)行修補(bǔ)時(shí)，應(yīng)委派專業(yè)人員來做，并進(jìn)行詳細(xì)交底，還應(yīng)明確四周色澤的一致性，加強(qiáng)產(chǎn)品保護(hù)。

6 結(jié)論

上述存在的的商品房質(zhì)量通病，僅是日常施工過程中存在的常見現(xiàn)象，還有很多質(zhì)量通病在施工過程中時(shí)有發(fā)生，如何控制好質(zhì)量通病，提升商品房質(zhì)量等級(jí)，需要廣大施工技術(shù)人員精心設(shè)計(jì)、精密施工、嚴(yán)格管理、強(qiáng)化質(zhì)量，一定能夠減少和杜絕質(zhì)量通病的發(fā)生。

［1］《建筑工程質(zhì)量通病防治手冊》彭圣潔編.