房地產項目經濟評價中敏感性分析方法分析

■柯碧青 ■莆田市房地產管理中心，福建 莆田 351100

在房地產項目的經濟評價中，不確定性的分析是研究和估計相關決策方案事前難以控制的外部因素和影響，是眾多決策方法中最常見的一種。利用對一些不確定因素進行分析，從而降低企業投產后由于得不到預期的利益而造成的虧損。而敏感性分析就是房地產項目經濟決策中經常用到的一種不確分析方式，通過對幾個變化相對較大的特定因素進行評估，并計算出這些因素會對項目造成的影響，找出其中的敏感因素，將其作為重點來進行控制，以降低項目的風險。

1 敏感分析方法

1.1 敏感性分析的定義

敏感性分析就是相關人員在很多不確定性因素中，找到嚴重影響到相關項目經濟利益的敏感性因素，以此為依據來對項目所能承受的風險范圍進行判斷的一種不確定的分析方式。

1.2 敏感性分析方法的步驟

(1)對具體要進行敏感分析的經濟評價指標進行確定。敏感性分析一般是針對一個或者幾個效益的指標，然后找出這些指標所對應的敏感性因素，具有很強的針對性，要求進行分析時必須有一個定量的指標，來對敏感性因素對項目效益指標的影響程度進行反映，其中較為常見的有:方案凈現值、投資的回收期以及內部的收益效率等［1］。

(2)對不確定因素進行選定。對不確定因素進行選定，并對其變化的范圍進行設定，具體應該從以下兩個方面進行考量:①在這些因素可能發生變化的范圍內，對投資的效果會有較大的影響。②這些因素自身可能會發生較大的變化。

(3)計算出各項不確因素可能會給經濟評價指標帶來的影響程度。在計算出各項不確因素可能會給經濟評價指標帶來的影響程度的過程中，要假設這些不確定因素是不會發生變化的，然后利用敏感性分析或者圖表，將這些不確定因素的變動情況和分指指標所對應的數量反映出來，以便對敏感性因素進行確定。

(4)對敏感性因素進行確定。在對敏感性因素進行確定時，可以用以下兩種方分析:①相對的測定方法，就是對在同一幅度上的因素發生的變動對分析指標帶來的影響進行比較，而對因素的敏感程度進行判斷。②絕對的測定方法，就是對降低投資效果的方向進行調整，分析其因素在相關項目的經濟是可取程度，如果相關的項目無法接受，那么這個因素就屬于敏感因素［2］。

(5)繪制相關的敏感分析圖，并對相關方案進行分析。繪制出敏感性的分析圖表，將其中一個評價指評作為縱坐標，將不確定因素的變化作為橫坐標，對繪制出來的分析圖進行分析，以對不確定因素進行確定。相關人員再結合這些不確定因素發生的可能性，對項目的風險進行測定，并采取相應的預防控制措施。

2 房地產項目經濟評價風險分析中敏感性分析方法的彈性應用

2.1 敏感生分析的類型

(1)單因素的敏感性分析。單因素敏感性分析就是指每一次運行中只有其中一個參數會發生變化，其余任何參數都不會發生變化的敏感性分析方式。

(2)多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指對各種可能出現不同變動幅度的因素的多種組合，并對各種因素可能給相關項目帶來的經濟效果影響程度進行分析。

2.2 敏感性分析的指標

(1)敏感度的系數。敏感度系數就是指項目的效益指標變化發生的百分率和其不確定因素的變化百分率之間的比例。敏感度的系數越高，則證明該項目的經濟效益對其不確定因素的敏感度也就越高，這就提醒相關要員應該對其不確定因素進行重視，以免其給項目的效益造成較大程度的影響，給房地產企業帶來一定的損失。

(2)臨界點。這里所說的臨界點，就是指不確定因素所發生的極限性變化，也就是說這個不確定因素讓項目財務的內部收益率和基準的收益率時之間的變化百分率是相等的。也可將臨界點看作是項目所允許的不確定因素朝一利方向發展變化的一個極限值，所設定的基準收益率直接影響著臨界點的的高低。在一定程度的基準收益率之下，臨界點越低，說明該因素可能給項目效益指標帶來的影響就越大，該項目對該不確定因素的敏感度也就越高［3］。

3 房地產項目經濟評價中敏感性分析中存在的問題

當前房地產項經目經濟評價中敏感性分中所存在的問題，大致有以下幾個方面:(1)在使用敏感性分析方法的過程里，敏感度的系數計算量比較，而且相對繁瑣，尤其是在現實情況中，一部分不確定因素有可能在同一時間發生變化，從而造成了龐大且繁瑣的計算量。(2)在傳統的敏感性分析方式中，某些不確定因素的敏感度系數，是評價指標基本方案相對的變化率除以該不確定因素變化的機率所得到的，這種情況下算出來的計算結果，只是一種平均值，缺少一定的準確性，無法給房地產項目中經濟評價分析提供必要的依據。(3)在計算的過程中，沒有對評價指標中相對的不確定因素進么充分的考慮，沒有選用不確定因素變化中適當的的幅度值對其因素進行敏感性分析。(4)在計算的過程中，選擇用了不確定因素中變化的相對幅度值，但在實際情況中，房地產項目經濟評價還存著很多不確定性的因素，且這些不確定因素可能會出現的變化有無數種，面對這樣復雜的情況，只靠對幾種固定的變化幅度來對敏感度系數進行計算，在說服力和準確上都有著很大的欠缺。

4 探索房地產經濟評價中的敏感性分析方法

在經濟數學中彈性分析有著很重要的經濟學意義，能夠直接延伸到房地產項目經濟評價敏感性分析的領域中，給相關的房地產行業提供了改進敏感性分析計算過程的有利條件，讓房地產項目經濟評價工作效率和準確度都有大幅度的提高。如某一個房地產公司有一個房地產投資項目，可以先對該項目的投資額、折現率以及年收入假設成為該項目的主要敏感性因素。以此為依據，利用單因素敏感性分析方法試著對該投資項目的凈現值指標進行相關的分析:①敏感性因素和分析指標同樣是按照上文中的不確定性因素來進行設定，不確定因素依舊是:年收入、投資額，而分析指標也同樣是該項目的凈現值［4］。②對該項目的敏感性指標進行相應的計算，先對決策基本方案中的NPV 進行計算，之后對彈性分析方法進行充分的運用，來對其敏感度的系數進行計算。③對該項目的臨界值進行計算。④將敏感性分析的過程和結果以圖表的形式繪制出來。⑤結合圖表對該項目的經濟效益及不確定因素對該項目效益的影響程度進行分析評價。這樣就可以在敏感性分析表中準確的看出，該項目的凈現值指標對其年收入變化的敏感程度。

5 結束語

總之，在房地產項目經濟評價中，將敏感性分析法和經濟數學中的彈性分析法進行有效的結合，可以在很大程度上對敏感性分析法中的計算過程進行改進，讓其計算的效率和準確相對的提高，并能夠針對不同的指標，對數據進行連續性分析，在實際的房地產經濟評價起到了很大的作用。

［1］高為民.房地產項目經濟評價中敏感性分析方法探綜［J］.價值工程，2014，9(23):308.

［2］陳梓煒，李圓.多因素敏感性分析在項目經濟評價中的應用［J］.價值工程，2014，18(33):130 -131.

［3］解繼超，鄧曉盈，朱海濤.基于SVM 的房地產財務決策風險預測及敏感性分析［J］.價值工程，2014，15(29):189 -190.

［4］蔣根謀，劉榮自.基于敏感性分析的房地產風險投資多目標決策［J］.商場現代化，2011，12(2):117 -118.