淺談商品房開發成本控制

■張紅斌 ■廈門市湖里區財政審核中心，福建 廈門 361000

1 首先談談商品房開發過程中如何作好建筑安裝工程費的控制

(1)做好工程設計，提高設計質量，從源頭控制建筑安裝工程成本。因為設計階段對投資的影響程度很大，設計質量、設計水平的高低，不但影響到施工階段的投資額，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益。我們要通過分析經濟、比較技術、評價效果，正確處理經濟上的合理、技術上的先進兩者之間的對立統一關系，力求在經濟合理基礎上的技術先進，在技術先進條件下的經濟合理，把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工措施中去。這就應做好以下幾點:

①通過招投標制度確定設計方案。選擇優秀的設計單位，從而保證設計的準確性、先進性、合理性，使工程洽商消滅在設計階段。

②對設計方案限定投資額。使設計人員在設計過程中心中有把秤，改變功能決定造價，設計完后再算細賬的習慣做法。

③使價值工程應用到設計過程。分析產品成本和產品功能之間的關系，爭取用最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能。選擇出經濟合理、技術先進的設計方案。

④召集相關專業技術人員，認真做好設計階段圖紙會審工作，減少圖紙中存在的“錯、漏、碰、缺”，使工程得以順利進行，減少施工過程中產生的設計變更。

⑤施工過程中，加強對工程設計變更的管理，減少不必要的變更。使施工單位沒有機會通過設計變更增加工程造價。

(2)控制建筑安裝工程造價、降低成本的另一個手段是，引進競爭機制，做好工程招投標工作。通過招投標工作，一方面可以使施工單位互相競爭，以最接近成本價的價格、最短的工期、最優的質量完成施工任務;另一方面，又可以通過招投標方式，選出一家技術裝備強、資信情況好、建設業績佳的施工單位。只有具備足夠的技術實力的施工單位，才能在自身的生產中實現高效、優質、低耗，才有更多的實力，給建設單位以最接近成本價的優惠。相反，那些資金不足的施工單位，可能在建設過程中，挪用工程款，使資金難于到位，制約工程進度，影響工程質量。

做好工程招投標工作，應注意以下幾點:

①重視招標前期的準備工作，做好標底的編制工作。技術力量雄厚的單位，可以自行編制，并經過層層復核，嚴格把關，確保標底的準確性。技術力量不足的單位，可以委托有資質的造價咨詢機構，最好是委托兩家，背靠背編制。對于一些主要材料，應多方詢價，貨比三家，采用質優價廉的建筑材料。

②重視招標書條款的制定，做到嚴謹、準確、全面。對合同文件及解釋順序，應有具體的闡述;對發包人派駐工程師的職責范圍、監理單位委派的工程師受發包人委托的職責及需要取得發包人的批準才能行使的職責、對承包人代表的職責范圍，應有具體約定;對建設過程中發包人應按約定的時間和要求完成的工作，如施工場地具備施工條件的要求及完成的時間、施工所需的水、電、電訊線路接至施工場地的時間、地點和供應要求，應有具體約定。

③工程中標后，要及時簽訂工程施工合同。合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。以固定總價合同為例，合同價款中包含的風險范圍、風險費用的計算方法、風險范圍以內合同價款的調整方式，應有明確的規定，以免糾紛扯皮;對于因設計變更引起的工程量變化，要分清增減工程量在工程量清單之內還是清單之外，對其單價的確定做出具體規定;若材料發生變更，則應區分所變更的材料，是承包人投標文件中價格明細表中已有的材料還是承辦人價格明細表中沒有的材料，確定材料單價的計算方法;對于工程主要材料，如鋼材、水泥等價差的調整及計算方法，也應有具體約定。對于工程預付款及工程進度款支付方式、支付時間、支付金額，預付款扣回時間，也應有具體約定。為了保證合同的嚴謹細致，對建設工程施工合同的訂立，還應建立審閱會簽制度。層層把關，各盡其責。

(3)通過招投標形式確定完施工企業后，還要通過做好建筑工程材料的加工訂貨，合理控制工程變更，嚴格審查承包商的索賠要求，充分發揮監理對工程造價的作用等。

為了防止施工企業在中標后利用設計變更提高造價，增加收入，要加強工程設計變更的管理。從設計變更范圍、提請變更的主體、變更程序、變更引起的價格調整、變更引起的工期調整等，都應該有詳細的約定。要明確各相關部門在簽辦工程設計變更時的責任。相關人員的分工必須明確，權利不宜過分集中，部門之間既要相互配合，又要相互制約。形成內部約束機制，防止虛假變更，避免資金流失。大部分工程變更都是和工程造價相聯系的，變更的內容越多，增加總造價的可能性也相應增加。因此，要盡量減少變更的產生。

(4)在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。監理工程師為了取得目標控制的預期成果，需從多方面采取措施，其中經濟措施也是最基本的措施，如果沒有一定的經濟措施運用，建設監理工作缺乏權威，工程目標的實現也難以保證。所以對監理工程造價控制的切實授權即是監理工作有效開展的基礎條件，又符合建設單位(業主)追求投資效益最大化的根本利益。

(5)在工程竣工驗收后，工程造價管理的又一個重要環節是，合理地確定工程造價。處理好業主與承包商的利益分配問題。解決這一問題的關鍵是，做好工程結算的審核工作。首先在施工過程中就應該做好工程竣工結算相關資料的收集整理工作，如在施工過程中做好設計變更及工程量簽證資料的收集整理工作;二是核對施工單位是否按質按量完成合同約定的所有內容，設計變更及工程量簽證是否落到實處;設計變更及簽證手續是否齊全;核查施工合同是否明確，工期、質量、材料市場價、獎懲規定等有否具體訂明。只有吃透情況，才能遵循求實公正的原則，既按國家、省有關工程價管理的政策、法規等辦事，又從實際出發，把施工圖紙、施工方法及變更設計有機地結合起來，完整地體現在工程結算書中。

2 商品房開發過程中應作好拆遷安置費用的控制

控制建設工程成本，還應做好拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業主要擇優選擇拆遷隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地;增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。

3 商品房開發過程中應作好貸款利息的控制

控制建設工程成本，還應做好貸款利息的控制。

房地產企業融資渠道很多，其中之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使有的企業的資產負債率在80%以上。使用貸款也使開發企業付出很高的代價，那就是貸款利息。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式，把企業資金的利息損失降低到最小。

4 以人為本激流勇進

總之，在工程造價管理過程中，應堅持“以人為本”的原則。人才的竟爭，真正是企業生死存亡的競爭。

從以上幾個方面可以發現，降低工程成本事在人為。隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變，土地的成本越來越高，加之開發商自身資金緊張，加強投資控制，降低工程成本是開發企業的當務之急，必須抓緊抓好，才能使我們在當今激烈競爭的市場經濟大潮中激流勇進。