探討經濟適用房工程的造價控制管理

■錢 海 ■南京龍創房地產開發有限公司，江蘇 南京 210015

所謂經濟適用房的造價控制管理，具體指的是在經濟適用房工程建設當中，相關部門通過對房屋工程建設的各個方面進行價格控制，從而達到降低房屋工程開支的目的［1］。經濟適用房不僅在質量上對房屋工程提出了很高的要求，同時也要求房屋工程必須具有很低的價格，這就需要相關部門在房屋工程建設過程中對工程進行造價控制管理，提高經濟適用房的經濟效益。

1 對房屋工程的地塊選址費用進行科學控制(這是地塊選址內容)

房屋建筑的地塊選址費用是一筆比較巨大的開支，如果能夠降低地塊選址費用的開支，那么就可以降低房屋工程的費用［2］。首先，在工程土地的選址方面，經濟適用房工程一般會選擇那些交通比較便利的地區，除此之外，經濟適用房工程的選址還必須符合城市規劃，在符合上述兩點要求的基礎上，經濟適用房的工程地址最好選在那些荒地，通過這種方法就可以為工程節約大量的拆遷費用，從而降低工程開支。值得注意的是，城市房屋建筑在建造過程中，還應該盡可能地避免選擇耕地，這是由于我國耕地十分有限。最后，經濟適用房在建設過程中還應該盡可能地選擇那些與城市供暖、供電、煤氣等居民日常生活必需品比較近的地方，在這種情況下，就可以減少工程在此方面的開支。

2 規范合同管理，科學審計

房屋工程建設是一項巨大的工程項目，會涉及到各種各樣的合同，例如，施工合同、監理合同、設計合同等等，在合同的簽訂過程中，一定要對工程建設過程中的各項問題進行明確規定，避免以后會引起分歧，從而給工程造成不必要的損失。值得注意的是，所有合同必須經過法律進行審核，才能生效。除此之外，審計工作也會影響到工程的造價問題，審計可以對對房屋工程的建設開支進行監督，避免工程的不合理開支。

3 對前期的花費進行有效管理以及科學控制

3．1 充分發揮政府的職能

經濟適用房是政府倡導的一種社會保障性政策，國家從多個方面制定了一系列優惠政策來鼓勵經濟適用房的建設。因此，在對經濟適用房進行建設之前，首先就需要對政府的一系列優惠政策進行分析，以政府的優惠政策為基礎，對經濟適用房進行設計。例如，政府在稅收方面的優惠政策。

3．2 采用招標的方法降低工程服務費(這是招標的內容)

市場經濟的最大特征就是競爭性，競爭也可以形成一種價格的競爭，在競爭中導致價格的降低［3］。近年來，隨著我國經濟的發展，建筑行業進入了空前繁榮的發展階段，建筑市場也形成了激烈競爭的局面。經濟適用房建設者在選擇承建單位時，可以充分發揮市場經濟這一有利特點，采用招標方法，通過對各個承建單位進行比較，從而選擇出能夠提供“物美價廉”服務的承建單位，在保證房屋建設工程質量的同時，還能夠確保建設費用的低廉性。

4 對工程建設費用進行控制

4．1 在設計方面進行控制

對于工程建設來說，設計是一個關鍵環節，直接會影響到經濟適用房的后續建設。此外，房屋工程的設計直接與房屋的檔次有關，房屋建設檔次也會影響經濟適用房的價格。(這是房屋檔次問題)因此，在對房屋進行設計的時候，就需要設計師從整體層面出發，對房屋建筑進行科學規劃，從而實現對各種建筑資源進行有效整合的目的，并最終使房屋建設開支得到減少。除此之外，設計師還需要結合周圍環境的特點，借助于周圍環境條件為房屋建設進行服務，從而降低房屋建筑開支。

4．2 在平面布置方面減少房屋建設開支

在現代小區規劃設計當中，城市當中的很多小區都是采用封閉式的建設風格，這種房屋建設模式通常需要建設大量的外墻，而外墻建設也需要花費投入大量開支，如果經濟適用房工程在規劃過程中能夠將這些外墻省略掉，那么就可以為工程建設節約一些費用，從而降低經濟適用房的造價。值得注意的是，這種省略是一種適當的省略，必須經過科學設計，不能夠對房屋的質量造成不利影響。

4．3 對房屋結構形式以及房屋建設材料進行節省

與其他小區建設不同的是，經濟適用房是一種講求實用性的房屋建設，不需要在建設中采用奢華的建筑材料以及設計構造。基于這種原因，在房屋建筑材料的選取過程中，就需要選擇那些經濟適用的建筑材料，使房屋質量得到保障的同時，也能夠降低建筑材料開支。此外，對于房屋的結構設計來說，房屋的結構設計也要力求簡單實用，避免復雜多變，這樣就可以省去大量的建筑材料開支以及建設費用。在當前的房屋建筑建造過程中，使用比較多的是磚和混凝土材料。最后，對于建筑材料的購買來說，采購單位應該對市場進行詳細考察，購買一些物美價廉的建筑材料，為工程建設節省開支。

5 對基礎設施以及物業管理費用進行控制

除了房屋建筑之外，小區的基礎設施建設也是比較重要的一個方面，如果能夠對小區基礎設施進行科學規劃，也可以降低房屋建筑開支。在健身器材的選擇上，施工單位也應該選擇那些比較常用的訓練設備。此外，小區的整體風格也應該盡量以自然為主，采取淡雅、自然、和諧的設計風格。此外，對于綠化樹木的選擇來說，施工單位應該購買那些價格比較低廉的樹種。最后，小區的照明設備也需要采用那些節能環保的設備，通過這種方法可以降低小區基礎設備的購買成本。

對于小區的物業管理費用來說，如果能實現對小區物業管理費用的科學管理，也能夠為房屋建設節約一定的開支。例如，如果采用一家物業管理機構，可以使管理標準以及管理費用得到統一，這樣可以方便對管理費用進行控制。(這是物業管理)

6 對稅金以及貸款利息進行科學管理

6．1 對稅金進行科學管理

經濟適用房的建設也會涉及到各種各樣的稅務種類，這些稅務種類可以分為以下幾種基本情況，下面本文將從四個方面對經濟適用房在建設過程中涉及到的稅務進行分析。第一，政府設立的固定資產投資方向調節稅;第二，占用耕地時需要繳納的耕地占用費;第三，涉及比較廣泛的營業稅，這些費用主要包括教育費、對城市建設進行的維護費用等等;最后一種是涉及到的企業所得稅。我國政府為了鼓勵經濟適用房的建設，對經濟適用房建設采取了多種優惠政策，例如，對于經濟適用房，我國政府對其在投資調節稅方面進行免稅處理，而耕地稅也獲得了相應的優惠政策。

6．2 對貸款利息進行科學管理

經濟適用房在建設過程中需要從銀行獲取大量建設費用，這就會涉及到貸款利息問題。而貸款利息主要分為三方面內容，這三個方面的內容分別為貸款總額、貸款利率、貸款期限。通常情況下，如果貸款總額比較多的話，那么需要繳納的利率將會相應地增加，這就會增加開支，因此，在經濟適用房建設過程中，需要盡可能地減少貸款數額。此外，貸款期限的長短也會影響貸款利息，貸款期限越長，所繳納的利息就會越多，這就需要盡可能地減少貸款期限。通過對貸款總額和貸款期限進行科學管理，可以為工程節約大量的利息開支。

7 結束語

近年來，隨著經濟的發展，高房價已經成為了我國社會發展中的一個重要問題，面對人們群眾“買房難”的問題，政府及時推出了建設經濟適用房政策，并制定了一些優惠政策對經濟適用房建設提供支持，為了降低經濟適用房建設費用，就需要采取多種措施對經濟適用房工程的造價進行科學管理。

［1］樓競波．殊途同歸——從美國加州的兩個工程實踐談舊城更新與經濟適用房開發建設模式及設計要素［J］．建筑學報，2010(3)：42-45．

［2］任華．基于價格指標的經濟適用房問題分析及對策研究［J］．經濟師，2013(8)：278-280．

［3］毛麗英，樊香蘭．經濟適用房工程的造價控制管理［J］．科技創新導報，2012(1)：208-208．