五星級酒店全過程造價控制研討

■黃源深 ■福建昇華工程造價咨詢有限公司廈門分公司，福建 廈門 361003

酒店投資建設的一個重要目的就是為了獲取經濟上的利益。無論是從設計、施工技術管理、材料設備選型等都會對全過程的造價產生影響。但是目前來看，五星級酒店在講究設計新意、工程質量的時候，忽視了其造價控制，尤其不重視后期運營成本的控制，不利于商業投資的利益最大化。

近年來全過程造價控制得到越來越多建設單位的青睞和應用。全過程造價控制是指覆蓋建設工程策劃決策及建設實施各個階段，從投資決策到項目竣工并辦理完結算為止，對工程建設項目自始至終的造價進行控制。

五星級酒店的建設是一個復雜而龐大的工程，對技術、材料及工序等全過程中成本的控制能夠有效地減少成本支出，降低五星級酒店投資的造價。為了進一步做好五星級酒店全過程造價控制工作，可以下幾個方面著手。

1 決策階段

建設項目方案決策階段是選擇和決定建設項目投資行動方案的過程，是對不同建設方案進行比較選擇并作出決定的階段。酒店在施工過程中，經常由于施工圖存在問題，導致施工過程中的設計變更，造成工期上的延誤以及結算價大幅度超過預算價;也常常因為酒店裝修工程涉及的專業多，由于各專業工程的銜接出現問題，施工過程中人員的替換，造成工期的延誤，進而影響工程質量和工程造價。這都要求在方案決策階段一定要準備充分，將多方面的問題考慮周到。

2 設計階段

設計階段是造價控制的關鍵，方案設計直接影響項目的建設成本。在方案設計階段設計出性價比最高的方案會大大的節約成本。通過事前控制起到事半功倍的效果，收到投資省、進度快、質量好的效果。

從設計來看，負責人在工程設計中多考慮到的是工程設計的技術、酒店的安全系數及星級評定，而很少從經濟的合理性角度及節能環保方面來考慮，忽視了經濟成本的因素，不利于項目造價及后期運營成本的有效控制。

首先要求我們樹立成本控制的意識，設計的時候，設計人員需要結合五星級酒店的具體情況以及項目的相關規定和要求，充分聽取酒店管理公司對后期運營的合理化建議，認真對各項技術指標進行科學分析、比較，優化設計，以降低工程造價，保證投資限額不輕易突破。還可以開展限額設計，在設計過程中，在確保五星級酒店各項技術功能不受影響的情況下，對投資的金額進行合理地分配。把技術和經濟有機結合起來，有效地降低成本。

目前經濟高速發展，設備技術日新月異，設計階段的設備選型尤為重要，必須編制節能環保專項方案，對新型設備與傳統設備進行綜合比較分析，結合后期的運營成本，設計出高性價比的能耗系統使用方案。(空調系統、熱水系統、供配電系統為重中之重)

另外可以在合同上對費用有一定的控制。比如在合同的條款上，對于增加設計變更和修改的費用額度進行有關規定，將相關要求寫入合同，如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費(設計質保金)。這樣對設計成本進行明確規定，對于設計人員來說，是一種強有力的約束力，對于有效地控制五星級酒店設計階段的成本起到較重要的作用。

3 招、投標階段

招標階段也是工程造價控制的重要階段。通過招標可以從多家施工單位中選擇最適合的單位，確定合理的市場競爭價格。招標時應盡可能的將招標范圍、報價應包含的工作內容、材料和設備等在招標文件中一一明確。選擇幾個信譽良好、服務全面、收費合理的設計單位，然后按招標方式確定最后的中標者。建設和施工雙方應在合同中就各種物資和材料的種類價格標準、調整幅度，材料和設備的品牌、型號等做出詳細約定，對工程質量發生變更時價格調整的方法和允許調整的范圍作出詳細規定，盡可能的減少錯算漏算。

4 施工階段

施工階段是整個建設項目的重要階段，是項目建設全過程中時間跨度最長、變數最多的階段，對建設項目全過程造價控制來說也是最難、最復雜的階段。

要做好施工階段的造價控制，要做到以下幾個方面：

(1)做好合同管理工作，提高索賠管理水平。合同管理對造價控制起著很重要的作用。一方面要嚴格按照合同履約，以避免糾紛的發生;另一方面遇到糾紛和索賠時要利用合同條款解決工程造價糾紛。這要求在開工前，雙方要做好圖紙會審工作，對圖紙上出現的問題，及時咨詢設計人員進行解答，做到對圖紙完全熟悉和理解。對于工程索賠應當加強主動控制，盡量減少索賠。遇到索賠事件時，必須站在客觀公正的立場上審查索賠要求，以合同為依據按照索賠程序來及時的、公平合理的處理糾紛。使工程能夠順利進行，縮短施工工期，降低工程投資。

(2)合理控制工程變更。由于酒店工程建設的周期長、涉及的經濟關系和法律關系復雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導致項目的實際情況與項目招標投標時的情況相比會發生一些變化。因此，工程的實際施工情況與招標投標時的情況相比往往會有一些變化，這就會發生工程變更。工程變更包含合同變更的全部內容，如設計方案和施工方案的變更、工程量清單數量的增減、工程質量和工期要求的變動、建設規模和建設標準的調整、政府行政法規的調整、合同條款的修改以及合同主體的變更等等。工程變更一般伴有費用變化，變更的范圍也非常廣泛。工程變更控制和管理應應遵守設計任務書和設計審批的原則，符合有關技術標準、設計規范，符合節約能源及環保的要求，提高工程質量、方便施工、利于使用、節約投資、加快施工進度的原則。

(3)材料驗收。建設單位要安排專人，根據合同約定的材料品牌和型號，負責各項材料的驗收工作，驗收程序必須嚴格，驗收人員對合同中規定的每一種材料都必須進行嚴格的檢查，包括材料質量、材料規格和材料數量，并在驗收單上簽字確認，驗收后交由施工單位保管，結算時提供給造價人員。在施工過程中，現場造價人員要按照合同做好工程進度款的結算與支付。

(4)各專業單位在施工過程中協調配合。酒店工程施工過程中所涉及到的專業很多，比如：精裝修工程、電梯工程、中央空調、廚房洗衣房設備、機電工程、消防工程等，所有的這些專業工程，原則上由總包施工單位管理與配合協調，但在實際施工中，由于專業多，現場復雜，總包和分包也會經常產生矛盾，這就需要建設單位管理人員或監理公司工程師做好協調工作，避免各環節銜接不好，導致工期延誤、質量及造價出現問題。

5 竣工階段

竣工驗收是建設項目施工周期的最后一個程序，竣工階段的造價控制是建設項目全過程造價控制的最后一個環節。有效的控制這一階段的工程造價，對項目的最終造價的確定具有重要意義。工程竣工經驗收質量合格，需要進行最終工程款結算。竣工結算是反映工程項目實際價格，關系到雙方的利益關系和投資效益。本階段造價控制的工作內容主要有：(1)核對合同條款、審核工程圖紙、檢查工程是否符合要求、材料設備是否是指定品牌等;(2)核對工程費用計算結果、相關簽證資料、核價單據是否準確并及時歸檔;(3)驗收工程實體，辦理竣工驗收報告;編制和審核竣工決算書;最終出具結算審核報告。竣工結算完成后，做酒店工程全過程的造價控制分析。

6 結語

綜上所述，五星級酒店在全過程階段所涉及到的環節和費用非常之多，我們要認真對待五星級酒店全過程的造價控制工作，結合實際情況，合理進行，合理控制。只有這樣，才能夠在確保五星級酒店各項功能和技術指標得以實現的基礎上，最大限度地降低工程造價。

［1］楊周．建設工程全過程造價控制［J］．安徽理工大學學報(自然科學版)．2012年10月．

［2］張紅琴．五星級酒店裝修工程造價的全過程控制［J］．價值工程．2014年4月．

［3］廖姝姝．論五星級酒店室內設計階段的成本控制［J］．全國商情(理論研究)．2013年9月．