淺談城市綜合體項目工程管理

■賴天輝 ■福建 廈門 361000

“城市綜合體”是以建筑群為基礎，融合商務辦公、商業零售、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體)，它們相互依存，相互收益。但是隨著時代的進步，越來越多源于城市綜合體運作模式的綜合體建筑不斷演化出來，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據不同功能的側重有不同的稱號，但是可以都屬于城市綜合體。

1 城市綜合體工程發展歷程

現代城市的發展速度快，地面空間的發展也往空中延伸，人們越來越適應于一個方便、快捷、經濟和集多種功能于一體的綜合空間，以此享受高效率的生活環境，這就需要城市綜合體來解決。

《中國城市綜合體行業投資與趨勢分析報告》的數據顯示，2012 年1-6 月份，全國商品房銷售面積39964 萬平方米米同比下降10.0%。其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業營業用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額23314 億元，同比下降5.2%。其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業營業用房銷售額增長5.4%。商業地產與住宅地產的市場形成了較大的差異，出現冰火兩重天的情形。

2 城市綜合體的特點

城市綜合體是在城市的發展中孕育而生的一種城市建設，有“城中之城”的稱號，實際上是集商業、辦公、住宅、旅游、娛樂、交通等功能于一體的城市空間。城市綜合體具有24 小時的繁榮的特點，各個部分相互補充，尤其是商務和居住得到了很好的發揮，給人們的生活學習工作都帶來了不可磨滅的作用。

城市綜合體其以多元結構，多功能商務空間，彼此功能互為補充，資源共享，達成和諧互動的國際化商務大家氣象，進一步強化城市CBD概念，構建城市高端商務價值體系，成為城市中心區的地標建筑。城市綜合體具有以下特點:(1)城市綜合開發利用率提高。與傳統的地產模式相比，城市綜合體的發展最終是集多種功能于一體的建筑，使城市各個項目之間形成配合，從而打破了城市發展空間不足的現象。(2)緩解城市交通壓力。城市人幾乎每天上班都得跋涉很長的路才能到達上班的地方，由于出行的人多，必然會給交通造成壓力。城市綜合體的出現，縮短了人們上班的時間，讓人們衣食住行都可以在一定的范圍內得到解決，從而緩解了交通壓力。

3 項目概況

南寧安吉萬達廣場位于西鄉塘區高新大道與安陽路交匯處(東臨60 米寬的城市主干道-安吉大道，南接秀靈北路延長線)項目總占地面積126 畝，總建筑面積58.2 萬m2，建筑密度58%，容積率5.5。總投資額近百億。項目涵蓋了大型商業萬達百貨、旗艦步行街區、SOHO 公寓、寫字樓、品質住宅、萬達IMAX 影城、大歌星KTV 等多功能城市業態，集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、商務、居住于一體，是目前中國功能配套最新、最齊全的萬達3.5 代城市綜合體。

4 城市綜合體施工組織管理存在的問題

由于工程施工工期緊、任務重，所以工程施工過程中的組織管理是一個亟待解決的問題。

4.1 施工難度大，倚重項目數量

整個工程所要完成的工序多，并且工期緊。除了建筑主體的施工以外，建筑地基處理也是一個大難題，由于周邊的建筑物太密集，開挖基坑必然要考慮支護結構下開挖，這又會投入很大的人力物力。工程施工配合量大，設備預埋件多，土建、安裝、電氣及內部各工種之間協調困難。另外，綜合體本身就是一個由多種功能組成的建筑，所以其完整性，必然依賴于各個部分的完整。

4.2 項目管理體制不完善

對工程施工的管理，無非就是對人力、物力、材料和機械的管理，這需要具有豐富經歷干練的一個領導團隊，要深知建筑行業相關的技術規范，并且不斷更新管理體制。施工管理，一切都是對人的管理，只有“以人為本、科學發展”的管理理念，才能創造出精湛的建筑。對于城市綜合體的建設，特別要注意管理模式和管理實際脫軌的問題，如果處理不好，施工現場將會出現失控的局面。

4.3 項目安全重視力度不夠

工程安全問題涉及到施工企業的經濟效益和聲譽，但是很多企業仍然在安全問題上不夠重視，管理層很多時候只是被動的、應付式的檢查安全問題。安全責任制問題名存實亡，工作無法開展。在進行三級安全教育的問題中不加以宣傳，施工方案交底工作沒做好，安全防護設備未經檢驗合格就使用。施工作業人員意識薄弱，存在著僥幸心理，而施工企業在現場的安全投入也不足，為了趕工期而忽略了安全問題，時有發生。打著“安全第一”的旗號，對建筑材料和質量問題不放心上。

5 改善城市綜合體工程項目管理的控制措施

5.1 完善管理體制

由于我國的國情和社保制度的不健全，政府不可能對產生安全質量問題的企業實行關閉處理。而只能讓建筑中的各方主體遵守《建筑法》、《法律》等行政法規的規定，所以，建筑企業在施工中必須要不斷的完善管理體制。確定建設安全質量生產的第一責任人。實行建設工程安全押金或者風險保證金制度。待工程安全竣工之后再返還。成立建設行政主管部門指導下的社會化、專業化和服務型的監督機構。綜合治理建設活動中的違法、違規行為，而對于文明施工和質量施工的單位給予一定的獎勵。

5.2 加強資金的流轉

資金的正常運轉時確保城市綜合體正常運行的關鍵。如果資金不到位，必然會導致建材無法購買、工人罷工、質量不合格等不良影響，一旦停工，再復工的難度就會提升。所以，為了保證工程的正常進行，建設方一定要加強資金的流轉。

5.3 統籌協調

在城市綜合體的施工管理過程中采用不同的協調方法合理解決項目施工過程中產生的結構矛盾、行為沖突、目標沖突、環境矛盾，與本項目其他承包單位協調和合作，提供所有需要的有關資料、設備和人員以確保于分工交界點上能與其他承包單位滿意地配合，并確保其負責的工作是按正確的程序施工。在施工進行中的各個階段，與結構專業及其他有關的承包單位討論、協調和落實各分工交界點。保持項目施工過程的有機統一，確保項目施工管理目標的最終實現。

5.4 對重點環節進行控制

為了保障工程質量，任何子項目的管理都要有嚴格的質量標準，對于重點環節的項目要有成熟的、科學的管理理論和方法，項目施工人員要緊密結合工程實際，根據施工現場的自然條件、勞動力、材料機械的供應情況等，制定出最經濟、最安全、最有質量的施工方案或施工組織設計。重點工程的施工組織設計，必須經工程師審批，監理公司批準。特別對于比較特殊的施工部位應編制專項施工方案，并經工程師審核批準，施工中應嚴格執行，并加大檢查和驗收力度，確保技術上可行、安全上有保障。

5.5 樹立質量意識

良好的質量意識，有益于規范施工行為。目前我國大部分的施工作業人員的受教育程度不高，普遍的缺乏質量意識。如果沒有質量意識，即便有再好的施工材料和施工器械，也可能會使工程質量無法提高。企業要樹立工程質量意識，無非就是要提高工程施工人員的作業技能。加強施工人員的質量技能考核制度，考試合格之后方能進行操作，只有這樣才能保障工程質量。另外，可以采取相應的激勵手段，調動作業人員的積極性，間接的也提高了工程質量。

6 結語

伴隨著我國建筑市場的不斷發展，企業間的競爭力不斷加大。特別是城市綜合體的發展，責任重大、任務艱巨，更需要在發展和建設中加以重視，走一條生產服務型的城市綜合體道路，加強施工管理，認真落實各項制度，積極總結和借鑒國外優秀的施工管理經驗，靈活的運用到城市綜合體管理的各個層面。只有這樣，才能建造出質量好、安全系數高的城市綜合體。

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