淺析居民小區(qū)前期物業(yè)管理

■錢錫江 ■江陰百益建材集團公司，江蘇 江陰 214400

1 前期物業(yè)管理的意義

1.1 前期物業(yè)管理是后期管理的基礎(chǔ)

通過前期管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)質(zhì)量和功能有了全面了解，可以保證維修質(zhì)量，提高工作效率和工作質(zhì)量。而且，在前期管理中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立了密切的聯(lián)系，經(jīng)過一段時間磨合，物業(yè)管理的觀念逐步深入人心，建立了順暢的服務(wù)渠道。此外，經(jīng)過一段時間的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)初步建立了同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通信、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，外部環(huán)境逐步理順，這也有利于物業(yè)后期管理工作的進行。

1.2 方便業(yè)主順利入住

在業(yè)主入住時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均需向業(yè)主提交有關(guān)樓宇交付使用后的法律文書和資料，還有要求業(yè)主簽字承諾的回復(fù)文件，大量的文件審閱不可能在入住時一次完成。在業(yè)主未驗收物業(yè)之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)履行委托方授予鑰匙監(jiān)護權(quán)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從方便業(yè)主的角度出發(fā)，事先準備有關(guān)材料交予業(yè)主，使業(yè)主正式入住時能順利辦理有關(guān)手續(xù)。

1.3 前期物業(yè)管理有利于建立良好的物業(yè)管理秩序

物業(yè)服務(wù)企業(yè)唯有做好前期物業(yè)管理與服務(wù)工作，才能取得業(yè)主們的信任，才有進一步合作的可能，這是每一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)范圍、努力塑造企業(yè)形象的必由之路。

2 前期物業(yè)管理的特點

2.1 主體關(guān)系的復(fù)雜性

在物業(yè)管理階段，做出在著開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等三個相互聯(lián)系的利益主體。開發(fā)商與業(yè)主之間是買賣合同關(guān)系。同時，由于開發(fā)商是物業(yè)管理合同中的委托者，但委托的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)又往往不是屬于它的;開發(fā)商決定物業(yè)管理合同的標的—管理費用，但不需要它自己支付這些費用。業(yè)主是產(chǎn)權(quán)的主人，沒有自己物業(yè)管理的決策權(quán)，卻又要承擔(dān)此法律關(guān)系的后果，支付物業(yè)管理的各項費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與不是業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同，但在實施前期管理的過程中，需要代表業(yè)主的利益，仔細地發(fā)現(xiàn)保修階段物業(yè)的各種缺陷，并督促開發(fā)商進行改正，物來服務(wù)企業(yè)又擔(dān)心與開發(fā)商關(guān)系搞僵，影響其日后參與開發(fā)商開發(fā)新樓盤的機會。這些反映了這一階段主體關(guān)系的復(fù)雜性。

2.2 管理工作的基礎(chǔ)性

前期物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)性既反映在它的硬件上，同時又反映在它的軟件上。新房屋特別是設(shè)備設(shè)施，問題多發(fā)階段是運行的初期。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對所有房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行進行仔細的檢查、調(diào)試，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修正，對一些在接管驗收中未能發(fā)現(xiàn)的重要問題，通過開發(fā)商要求施工單位解決。只有通過這種嚴格仔細的工作，才能為今后十幾年以至幾十年的正常運行奠定良好的基礎(chǔ)。前期管理階段各項管理制定及嚴格實施，也為今后的長效管理奠定基礎(chǔ)。

2.3 管理矛盾的集中性

在前期物業(yè)管理階段，工作的頭緒繁多，工作量大，而且由于各個分散業(yè)主的個人的素質(zhì)、習(xí)慣、愛好以至個體利益的不同，在此階段會發(fā)生大量的業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商及施工企業(yè)之間的各種矛盾，這些矛盾的集中性、突發(fā)性以及要求處理的及時性，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了極大的挑戰(zhàn)。

2.4 管理合同的短暫性

前期物業(yè)管理是一種過渡階段的管理，必將隨著業(yè)主及業(yè)主大會的正式就位并實施選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利而終止。一般前期物業(yè)管理合同的期限都不超過兩年。

3 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

3.1 管理機構(gòu)的設(shè)立和人員培訓(xùn)

前期物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則應(yīng)立即落實該物業(yè)的管理機構(gòu)以及管理人員。應(yīng)根據(jù)招手管理服務(wù)的內(nèi)容以及物業(yè)的用途、面積等確定機構(gòu)的設(shè)置;人員的配備除考慮管理層人員選派外，還要根據(jù)實際管理定位情況考慮，如果對該物業(yè)定位是包攬管理層與操作層為一體的管理模式，還要考慮維修養(yǎng)護、保安綠化等操作層人員的招聘。管理人員與操作人員一量確定，則根據(jù)各自的職責(zé)進行培訓(xùn)，以便他們對所管理的物業(yè)、服務(wù)的對象、職責(zé)范圍有所了解。

3.2 建立管理制度

前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)性的特點，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施管理的一開始就有一整套行之有效、切實可行的管理制度和實施細則。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要結(jié)合新接物業(yè)的特點和要求，對公司現(xiàn)有的規(guī)章制度資料進行修改確認、頒布施行。

3.3 物業(yè)的接管驗收

物業(yè)的接管驗收是根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》對已建成的物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)的接管驗收包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，道路、場地和環(huán)境綠化等諸多內(nèi)容，對綜合功能的驗收應(yīng)特別重視。［4］

3.4 進戶管理

所謂進戶，是指業(yè)主或使用人收到書面通知后，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應(yīng)手續(xù)并實際入住。進戶管理工作方案的內(nèi)容主要有以下幾方面。

按物業(yè)區(qū)域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的合理配備，崗位的設(shè)定，工作的要求，到崗到位的具體時間安排等。

根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際情況以及委托管理服務(wù)的內(nèi)容、標準等擬定具體實施細則，并確定落實執(zhí)行時間表。

安排物業(yè)管理辦公、接待、值班門崗等必要工作場所。

根據(jù)前期物業(yè)管理啟動工作所必須配備的物品、工具、設(shè)備等物資，擬定分步購置計劃。

3.5 裝修搬遷管理

裝修是物業(yè)管理中必不可少的程序，業(yè)主或使用人有權(quán)對其房屋進行裝修，由于裝修是受業(yè)主或使用人個人意志支配的，往往給物業(yè)和其他人帶來很多不良影響，如在裝修過程中，業(yè)主往往自覺或不自覺地隨意改變建筑結(jié)構(gòu)、改變設(shè)備管線走向，擅自改變門窗規(guī)格及外墻面裝飾，使用不符合消防規(guī)定的裝修材料，堵塞消防通道造成火災(zāi)隱患等，加之有些裝修隊伍隨意傾倒建筑垃圾，不規(guī)范作業(yè)導(dǎo)致管道堵塞、樓板和墻體受損、停電停水，施工不注意作息時間，產(chǎn)生機械噪聲、震動及化學(xué)乞味揮發(fā)、交通不暢等;由此說明，規(guī)范房屋裝修管理是十分重要的。

4 前期物業(yè)管理中存在的問題及其預(yù)防措施

4.1 前期物業(yè)管理中存在的問題

鑒于上述前期物業(yè)管理的特殊性和復(fù)雜性，故前期物業(yè)管理存在諸多問題:首先是前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確;第二是物業(yè)承接驗收制度不完善或移交不完整;第三是共用設(shè)施設(shè)備不明確;第四是業(yè)主臨時公約未建立或未約定;第五是前期物業(yè)管理招投標制度不規(guī)范;第六是物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價不符”;第七是物業(yè)管理用房配置不完善;最后是物業(yè)維修資金管理制度不完善

4.2 解決前期物業(yè)管理存在問題的措施

盡管前期物業(yè)管理存在諸多，還是可以通過一些措施來避免的，首先要規(guī)范前期物業(yè)管理招投標行為，其次是制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約，最后是規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同，通過這些手段來避免和解決上述棘手問題。

［1］徐京妮.前期物業(yè)管理存在的問題［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2007(02).

［2］廖傳銘.前期物業(yè)管理中的三大要素［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2007(02).

［3］徐道全.試述前期物業(yè)管理的地位與作用［J］.工程與建設(shè)，2006(S1).