房地產市場中的政府控制研究

張 瑞 張洪濤

(1.廣饒縣房產管理服務中心;2.廣饒濱海新區管理委員會，山東東營257300)

房地產市場中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強政府職能，應對市場變化是我國房地產行業發展中應著重考慮的問題。

1 政府控制行為的偏差

1.1 角色錯位和偏移

政府規范房地產市場時，應該制定相應的社會管理指標，而不是直接對商品房屋價格進行干預。

各地區部委根據自身利益制定的政策方針，造成了多種調控政策的沖突問題，使政策難以形成合力，效果相互抵消，中央對地方政府的房地產政策缺乏一定地約束機制，導致地方政府出現執行不力的情況。

1.2 地方財政收入與房地產之間的微妙關系

地方政府的主要稅收來源為房地產稅收。中央政府對地方政府的利益要求要引起重視，為地方政府尋找除房地產稅收外的其他稅源，如若不然，地方政府在執行中央的房地產調控政策時不能認真貫徹，使政策形同虛設。

要想發揮好宏觀調控作用，首先要厘清中央與地方之間的財產分配關系，如果此問題得不到有效解決，地方政府依舊會通過其他形式對房地產進行征稅。

1.3 各部門之間的博弈

對于持續增長的房價，中央的調控決心和力度是比較大的，但嚴厲的調控又會對經濟的發展帶來阻礙。房地產企業的開發資金有七成以上都來自銀行，因此，房地產的風險也被轉嫁到銀行，造成金融風險的存在。

另外，房地產市場的特點決定了對房價更多的決定權掌握在房地產開發商手中，作為企業，追求最大化的利潤和政府期望通過市場自覺調整恢復正常價格本身之間就存在著難以協調的矛盾，所以執行政策的最底線是政府與開發商之間博弈的戰果。

2 房地產市場中政府的控制方向

2.1 建立多層次的住房體系和廉租住房制度

政府作為保障體制的主體，應該承擔起保障全體居民居住權力的責任。對于收入低下，經濟困難的家庭，應該以貼補房租的方式解決其住房困難;對處于溫飽階段的家庭，應該通過減免稅費的方式實施經濟適用住房的政策;對于中等收入的家庭，居民可以用政府提供的優惠政策購買商品住房。房地產市場的另外一個重要組成部分是租賃市場，其總體發展還比較落后，政府要激活租賃市場首先要降低租賃的稅率，通過建設公有住房，收購閑置房的措施給低收入家庭提供可租住房。住房問題不僅是經濟問題，也是社會問題，政府應該努力使廣大群眾享受到經濟發展的成果，通過再分配的方式促進社會的公平和穩定。

2.2 轉變政府職能，改革政績考核制度

為實現經濟的可持續發展和社會的長期穩定，政府需要轉變自身角色，更好的推動落實房地產調控政策。目前，我國的房地產市場發育并不健全，走向成熟還需要經歷一個長期的過程，僅依靠市場手段解決房地產問題顯然是不可行的，房地產市場的改革重點應該落在政府自身，其不僅是改革的對象，也是改革的領導者和推動者。政府政績考核制度也要做出相應的調整與改革，其首先要打破以往對上級負責的考核制度，重新建立對公眾負責的考核機制，將對公眾負責納入評價體系。

2.3 通過稅收、金融等經濟手段進行調控

政府運用經濟手段進行調控時要遵循價值規律。稅收政策方面，可以通過調整和完善土地增值稅進行調節，設置一些新稅種，如房產稅和物業稅等，其最大作用是能夠調節貧富差距、抑制房價上升、實現對社會財富的再分配。

2.4 法律手段的介入

在許多發達國家，對房地產市場進行調控的主要手段為法律。而我國在房地產市場方面缺乏相關的法律制度保障，一旦出現危機，往往依靠政府發文等行政手段進行干預，這樣雖然會在短時間內緩解房地產過熱的現象，但持久度不足。

3 結語

政府對房地產市場的控制是一個繁瑣的命題，不僅要考慮市場機制的作用，還要考慮各個主體之間的聯系。我國的房地產市場起步比較晚，缺乏相應的實驗數據和經驗總結。國外的房地產市場體系雖比較成熟，但在政治、經濟、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此，我國政府應結合自身的國情，行之有效的對房地產市場進行控制。

:

［1］沈炳熙.房地產金融政策的調控趨向［J］.城市開發，2005.

［2］易憲容.中國房地產如何消解泡沫［J］.南風窗，2004.