戴德梁行：2015年第二季度北京房地產市場回顧

7月9日，全球領先的房地產服務營運商DTZ戴德梁行在京舉行了2015年第二季度媒體發布會，總結北京高端住宅市場、北京甲級寫字樓市場、北京商鋪市場、北京工業市場在本季度的發展及就京津冀一體化綱領下通州的發展趨勢進行深入剖析。

北京高端住宅市場成交活躍，跑贏整體市場

2015年3月至5月期間，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售面積184.80萬平方米，環比下降23.28%，同比上漲24.02%；成交均價每平方米25,231元（4,056.43美元），環比微降0.81%，同比下降4.59%。本季度成交量低迷的主要原因是3月份春節剛過，市場表現冷清，僅成交44.96萬平方米，拉低了本季度總體成交量。

高端商品住宅在本季度的平均成交價格為每平方米55,180.28元（8,871.43美元），環比下降29.78%，下降主要原因為均價每平方米100,000元以上的項目成交減少，如盤古大觀項目, 上季度集中備案而本季未有成交。總體來看高端商品住宅市場仍然供需兩旺，總成交面積263,558.29平方米，環比僅減少5.96%。

就物業類型而言，本季度別墅類產品需求旺盛，成交面積環比上漲31.02%達到94,336.29平方米，但成交項目多以中端別墅產品為主，故成交價格略有下滑，環比降12.58%至每平方米46,654.81元（7500.77美元）。高端公寓市場本月成交169,222平方米，環比下降18.36%；成交均價為59,932.98元（9635.53美元），環比下降23.11%。

本季度高端商品住宅成交企穩，帶動高端住宅租金上漲，整體市場平均租金環比上漲0.66%至每月每平方米178.53元（28.70美元）。各分市場租金上漲程度不同，其中高端公寓類產品租金漲幅較高，環比上漲0.73%至每月每平方米142.00元（22.83美元）；其次是別墅，平均租金環比上漲0.71%至每月每平方米118.17元（19.00美元）。空置率方面，市場平均空置率環比下降0.11個百分點至5.68%，高端公寓和服務式公寓的空置率分別為6.21%和2.75%，環比各跌0.13和0.23個百分點。

目前我國經濟下行壓力仍然較大，隨著政策持續寬松，以及降準、降息在預期加強，對房地產市場有一定刺激作用。購房者預期也會發生改變，尤其是品質好、資源稀缺的高端商品住宅項目，價格上漲會比預期更為強烈。目前高端商品住宅市場首先回暖，本季度總體供需兩旺，且隨著中糧瑞府等高端項目的入市，高端住宅市場的競爭將進一步加劇。

北京寫字樓租賃市場回暖，今年上半年吸納量同比上漲78%

位于望京商圈的保利國際廣場已于2015年第二季度經入市，該項目為北京甲級寫字樓市場帶來61,000平方米的優質辦公空間，使全市甲級寫字樓總存量達到6,029,543平方米。

就整體市場而言，春節過后北京寫字樓市場逐漸回暖。北京甲級寫字樓市場在本季度的平均租金環比微漲0.31%至每月每平方米 383.53 元（61.66美元），同比微漲0.86%。空置率方面，由于本季度新入市項目的預租狀況較好，并且企業租賃活動比上季度活躍，全市甲級寫字樓平均空置率因此環比下降0.86個百分點至4.55%。同時，本季度全市凈吸納量增至110,146.23平方米，環比上升 34.79%。總結2015年前兩個季度全市累計吸納量為191,863.36 平方米，比去年同期上漲78.51%。

從租賃成交企業來看，本季內資企業在北京寫字樓租賃市場中的占比依然保持上升趨勢，占約76%。本季度成交企業中，金融和TMT類企業均為主力，二者大約共占總成交租賃的三分之二。

分商圈來看，北京甲級寫字樓核心商圈的租金于本季度穩中有升，平均租金環比升0.07%至每月每平方米388.91元（62.53美元），而隨著非核心商圈變得逐漸成熟與完善，吸引了不少新租戶入駐，本季度非核心商圈租金增長亦明顯，平均租金環比上漲5.99%至每月每平方米261元（41.96美元）。尤其是望京商圈，在有新項目入市的情況下，空置率仍下降了2.84個百分點至25.88%，加上新入市項目的品質較高，使得該商圈的租金環比上升5.84%至每月每平方米286.25元（46.02美元）。

中關村、燕莎及CBD商圈在下季度均有新項目，若能按期入市，將為市場帶來約14萬平方米的新供應。由于項目均位于核心商圈，全市平均租金可望微漲，全市空置率在新項目拉動下亦會小幅上升。

北京優質零售物業市場將再次迎來供應高峰

2015年1月至5月期間，北京市實現社會消費品零售總額3,955億元（635.85億美元），同比增長5.7%，增速比2014年同期回落1.2個百分點。

北京優質零售物業市場在2015年第二季度有兩個新增項目入市，分別是位于房山的萬科Funmix和王府井商圈的金寶匯購物中心二期。這兩個項目共為北京零售物業市場帶來240,000平方米的新增供應 ; 至此，全市優質商業市場總存量升至8,549,765平方米。

空置率方面，本季度雖然有新項目入市，但得益于新項目的招商效果，開業初期出租率較高，全市優質零售物業市場的總體空置率環比僅上漲0.45個百分點至12.05%。租金方面，由于新入市項目在郊區與核心商圈各一，使得全市購物中心租金基本與前一季度持平。

中糧萬科Funmix半島廣場于4月下旬開業，項目位于萬科在房山所拿三塊地之中的5號地塊上，投資額大概12.4億元（19.9億美元），打造了集百貨、餐飲、休閑娛樂、品味生活等多種業態為一體的購物中心。整個項目分為地上四層和地下兩層，主要業態包括冰場、影院、超市、餐飲等等，大部分是以體驗型業態為主。

The study outcome was to evaluate the compliance of the Hospital personnel with a FIT-based screening program by measuring the personnel participation rates.

至于5月開業的金寶匯二期則延續其專屬、精致的標準，致力為消費者打造精致藝術生活購物之地。目前該項目已引入意大利女性時裝品牌Blumarine、奢侈女裝品牌GIADA以及餐飲品牌北京宴、同慶樓等，另有部分店面處于裝修待開業狀態。

生態涵養區居民對大型購物中心需求強烈，未來北京通州、大興等區域均有大型購物中心入市，這將給郊區居民帶來很大的便利。北京優質零售物業市場將于下季度再次迎來供應高峰，如新項目都能按期入市，將為市場帶來668,000平方米的新供應，這也將在一定程度上拉升商業市場的整體空置率，但考慮到這些項目各自不同的地理位置及市場定位，預計將不會對核心商圈的租金水平帶來明顯影響，因此租金預期會維持平穩。

北京普洛斯平谷馬坊物流園本季度成交活躍

順鑫牽手物流中心如期于2015年第二季度入市，為北京工業（物流）市場帶來17,190平方米的新增供應，至此，全市物流倉儲存量達到1,105,987平方米。

由于北京物流市場供應持續緊張，需求旺盛，本季度北京物流倉儲市場在有新項目入市的情況下，空置率仍環比下降了10個百分點，至4.50%。另外，全市物流倉儲平均租金也出現小幅上漲，至人民幣每月每平方米38.69 元（6.22美元），環比上漲3.12%。

分區域來看，空港區域仍以其高品質的服務和物流設施領先于其他區域，本季度該地區物流倉庫錄得平均租金為41.40元（6.66美元），環比上升2.14%。

位于平谷地區的普洛斯平谷馬坊物流園本季度成交活躍，成交企業以第三方物流企業為主。普洛斯大興物流園也分別于施耐德中國及上海英脈物流簽約了8,000平方米和5,000平方米的倉儲面積。

北京在2015年第二季度共成交工業用地2宗，成交面積為56,073平方米。在2015年上半年間，北京僅有5宗工業用地成交，較去年減少30宗；成交面積較去年同期下降89.43%。根據國土部5月17日發布的《關于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》，2015年全國下達各地新增建設用地計劃安排量與去年大致持平，且需嚴格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮用地計劃指標。國土資源部規劃司司長董祚繼指出，嚴控新增建設用地并非對所有類型用地規模“一刀砍”，而是減少工業用地，適當增加住所等生活用地，保障基礎設施建設、社會民生、扶貧開發等必要用地。因此，北京工業用地供應在未來將會更加緊張，而基于目前市場穩定且旺盛的需求，預計北京優質倉庫供應將處于緊張狀態，租金將保持穩中有升的態勢。

京津冀一體化 通州成未來政經中心

京津冀一體化已經成為國家區域經濟層面非常重要的一個背景，同時也是推進我國一線城市郊區化以及人口疏散方面的重要策略，其具體規劃也進入了即將落地的階段。

通州從區位上來看,位于北京至天津廊道上的一個重要節點位置，因此它的未來發展趨勢與京津冀一體化的過程是密不可分的。

2015年7月9日，北京：全球領先的房地產服務營運商DTZ戴德梁行今日舉行2015年第二季度媒體發布會，北中國區策略發展顧問部主管全海燕，就京津冀一體化綱領下通州的發展趨勢進行深入剖析。

京津冀一體化的內容非常廣泛，而我們的關注點在于通州，所以為了抓住重點，我們將首先來關注其最重要的軸線部分，即北京至天津的廊道。從產業結構和城市功能兩個方向上來進行分析，來對未來通州發展的趨勢進行判斷。

北京至天津的廊道上可以分為北京、河北、天津三段，三段共同構成一個完整的產業結構，分別為以港貿、物流、先進制造等升級二產為基礎的天津段；以融合承接、創業創新、國家重點產業為連結的河北段；以及以金融、商務服務、尖端科技、國有企業總部所構成尖頂的北京段。

該廊道產業骨架由若干個主要節點，包括北京的金融街、CBD、通州，河北的廊坊、大廠，以及天津的濱海新區、自貿區。

其中通州的產業功能在于幾方面，包括次級現代服務業，是CBD未來的擴張部分，所承接的是服務于國內、區域、城市等范圍內的現代三產；文化傳媒產業集聚，未來將向非官媒方面以及新創意、新媒體的龍頭產業區域發展；以及尖端醫療產業，所規劃的國際醫療中心仍然處于籌劃階段，屬于通州遠期的產業方向。

從城市功能發展來看，有以下幾方面：

第一，北京未來的空間格局會發生較為顯著的變化，主要在于首都圈的建立，即首都與北京之間的分離 —— 未來首都，也就是現在北京市比較核心的一些功能區域，將成為中央直屬的功能區，其定位在于國家層面上的政治、經濟、社會、文化等各方面的中心。新綱領下的北京將成為與首都緊密連接的城市，主要起到服務、居住等方面的職能。目前北京市政府已經提出行政機構遷至通州的決定，意味著未來北京將是一個以通州為中心的城市空間，那么通州即是北京的行政中心以及服務中心。

第二，首都圈的建立使得未來北京、天津以及連結京津的河北城市在功能上的定位發生遷移，這種遷移是與其各自產業定位所相關的。首都作為國家層面的中樞，起到政治經濟的主腦作用；而北京則為首都居民的首要人口活動區，同時兼具承接首都產業外溢的職能。廊坊和大廠兩個城市在在具備自身產業經濟核心的同時，起到宜居宜業的新城功能，也可以看做是新北京和天津的衛星城。天津則以自身優勢為主，重點發展我國北部貿易中心，打造京津發展軸的另一個重點端頭。

從以上幾個方面來看，通州未來的重點發展方向在于產業上，以承接北京外溢的現代服務業為主，建立屬于新北京的CBD，同時屬于首都的第二CBD；同時大力發展文化創意產業，并且建立在“互聯網+”時代背景之下的新媒體、新文化產業體系。

功能方面，通州將成為京津冀一體化綱領之下新北京的政治中心、經濟中心、服務中心、文化中心，同時從住宅物業的存量上來看，也是未來新北京的居住中心。