吉林省房地產業發展現狀研究

北華大學 陳虹

中國工商銀行吉林市分行 李薇

一、吉林省房地產開發投資分析

房地產開發投資是房地產業發展的主要動力。自2000年以來，從總體上看，吉林省房地產開發投資始終保持增長態勢，投資規模逐年遞增。尤其是2012年，吉林省全年完成房地產開發投資1310.03億元，比2000年65.52億元增長約20倍；同比，2012年全國全年完成房地產開發投資比2000年增長14倍。可見，吉林省房地產開發投資完成額增長幅度遠高于國家平均水平。

圖1 2000-2012年吉林省房地產開發投資完成額增速與全國情況對比

從完成開發投資的增長速度上看（見圖1），吉林省的房地產開發投資額增速十多年間經歷了“過山車”：2000-2005年間，吉林省的房地產開發投資額增速逐漸放緩，但到了2006和2007年，其增速突然高企，房地產投資熱情出現井噴，高達58%以上；然后自2008年起，無論是整個商品房市場還是住房市場均雙雙回落；雖然2010年和2011年略有反彈，但2012年下滑趨勢依然明顯。這表明，吉林省房地產開發企業更趨于理性，投資熱情有所減弱；同時，也表明吉林省房地產調控政策開始顯示成效。

圖2 2000-2012年吉林省住房開發投資占房地產開發總投資比重變化

從房地產完成開發的投資結構上來看，自2000年以來，除個別年份，吉林省住房開發完成投資額占全部房地產開發投資完成額的比重始終在70%以上，可見，住宅投資在吉林省房地產開發投資中處主導地位。而用于非住宅商品房（如辦公樓、商業營業用房等）的投資比重較小。這說明，吉林省房地產開發投資市場還需要多元化。

二、吉林省商品房銷售狀況

自2004年以來，吉林省商品房和住宅的銷售面積在總體上均呈不斷增加的發展趨勢（見圖3）。尤其是2007年以來，商品房和住宅的銷售面積增速強勁。到了2010年，商品房和住宅的銷售面積增速雙雙趨于平穩。具體來看，2012年，吉林省商品房銷售面積2452.42萬平方米，其中住宅銷售面積2159.43萬平方米，比2011年增加37.09萬平方米，商品房銷售面積的增幅為2004年以來的最低點，而住宅銷售面積的增幅也僅比2011年的增幅高出不到1個百分點。

圖3 2000-2012年吉林省商品房銷售面積與住房銷售面積變化

在銷售額方面，在2000-2011年間，吉林省商品房銷售額一直處于上升狀態，但到了2012年，其商品房銷售額比2011年減少了44.61億元，其中住宅銷售額比2011年減少了46.36億元。這是2000年以來二者的首次下滑。這也表明吉林省房地產調控政策初顯成效。

三、吉林省商品房平均銷售價格分析

從商品房的平均銷售價格來看，2000-2012年間，吉林省商品房平均銷售價格和全國商品房平均價格始終都是上揚的；但可以明顯看到吉林省商品房平均銷售價格卻始終低于全國平均的商品房銷售價格水平。對于吉林省而言，2012年的商品房平均銷售價格比2011年還下降了5%。由此可見，吉林省商品房的平均銷售價格不僅遠低于全國平均水平，而且還表現出了下降的發展態勢。

圖4 2000-2012年吉林省商品房銷售價格與全國商品房平均價格增幅

從商品房平均銷售價格的增長速度來看（見圖4），自2000年以來至2011年，吉林省商品房的平均銷售價格始終處于快速上漲狀態，尤其是2009、2010、2011年這三年間，商品房的平均增長速度達到了20.2%，但2012年由于吉林省房地產市場的政策調控效果開始顯現，因此商品房的平均增長速度卻呈現了顯著的負增長，遠低于全國商品房平均價格增長水平。

四、吉林省房地產對地區生產總值的貢獻分析

2004年以來，吉林省房地產業的總產值始終處于不斷上升的狀態。到2012年，吉林省房地產業的總產值達到了240.86億元，比2011年增加了0.94%，是2004年的2.5倍。但從房地產業生產總值的增長速度來看，2012年要遠低于2011年，也低于其他年份。從房地產生產總值的總體增長趨勢上看，其增速也有不斷減緩的趨勢。

圖5 2004-2012年吉林省商品房銷售價格與全國商品房平均價格增幅

從貢獻率來看，吉林省房地產業對服務業和整個地區經濟增長的貢獻呈持續下降的發展趨勢，其中房地產業對服務業的貢獻率由2004年的8%下降至2012年的5.80%，房地產業對地區生產總值的貢獻由2004年的3.14%下降至2012年的2.02%，這樣的結果表明，相比于服務業和整個地區經濟增長情況，吉林省房地產業的發展比較滯后。

由圖5可以看出，近幾年，吉林省的房地產業在從嚴的房地產調控政策作用下，總體上呈現出了“穩中有降”的發展趨勢。房地產開發企業的投資熱情日益趨于理性。

[1] 蓋國鳳.吉林省房地產業運行狀況分析[J].經濟視角,2011年（6）

[2] 付誠.借鑒發達地區經驗切實提高吉林省保障性住房發展水平[J].經濟視角，2011(5)

[3] 國家統計局網站：http://www.stats.gov.cn/

[4] 吉林省統計局：http://tjj.jl.gov.cn/zyjh/t20051118_68468.htm