剩余法在土地估價中的應用

李仲富

剩余法是土地估價的常用方法之一，又稱假設開發法等，是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除正常開發的建筑物建造費用和與建筑物建造買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

一、剩余法的適用范圍

根據《城鎮土地估價規程》，剩余法的適用范圍為具有投資開發或再開發潛力的土地估價。允許運用于以下情形：1、待開發房地產或待拆遷改造后再開發房地產的土地估價；2、僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估價；3、現有房地產中地價的單獨評估。在這里主要介紹第一種情況，即剩余法用于待開發房地產或待拆遷改造后再開發房地產的土地估價。

二、剩余法評估的程序及方法

剩余法的基本理論依據是預期收益原理。其計算公式為：V=A-（B+C）

V——待估土地價格；A——開發完成后的不動產總價值；

B——整個開發項目的開發成本；C——開發商合理利潤。

剩余法的評估步驟為：

（一）調查待估宗地的基本情況。通過現場調查，明確待估宗地的位置、面積、規劃用途、容積率等規劃條件及建筑規模等基本情況。

（二）確定土地最優、最佳利用方式。主要包括土地用途、建筑容積率、建筑密度、建筑高度等。相應的指標和參數主要通過規劃部門出具的控制性詳細規劃來確定。

（三）開發完成后的不動產總價值的測算。在日常的評估中，主要是商、住綜合用地出讓底價的評估，這種類型的房地產建成后以出售為主。所以，預測其總價時根據當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結合進行。對開發完成后采取出租或自用方式經營的房地產開發項目，則可采用收益法和長期趨勢法結合預測房地總價。

（四）估算開發項目的開發成本。在房地產開發項目中，整個項目的開發成本包括房屋建造成本、專業費用、投資利息和銷售稅費。（1）建筑成本的估算同樣可采用比較法確定，即通過同類建筑物當前的建筑費用來推算，如果建筑材料的價格變化較大，還要考慮建筑材料價格的變化對建筑費的影響；（2）專業費用一般根據建筑成本的一定比例估算；（3）利息的計息基數為未知的地價及其稅費、建筑成本、專業費及管理費用，采用復利計算，利率采用當期銀行一年期貸款利率。計算利息時，預付地價款及其稅費應在整個開發期內計息，建筑費、專業費等按開發期的一半計息；（4）銷售稅費指銷售不動產的營業稅、契稅等，一般以不動產總價的一定比例計算。

（五）開發商合理利潤。開發商的合理利潤一般以不動產的總價或預付總資本的一定比例計算。利潤率一般采用房地產開發項目的平均利潤率。

將以上各項帶入公式中，求得土地總價格，并以此求得土地單價及樓面地價。

三、采用剩余法評估時需注意的事項

在實踐中，采用剩余法評估土地價格時，應注意以下幾個方面。

（一）在報告的描述中，需注意最佳開發利用方式的說明

利用剩余法估算土地價格，其關鍵點之一為是否根據房地產價格評估的合法原則和最有效利用原則，正確的假設了土地的最佳開發利用方式。在日常的評估中，有估價人員往往忽視最佳開發利用方式的描述，而直接進入到計算過程當中，即使計算結果不發生變化，但缺少此處的描述，還是影響報告的整體質量。我們應該根據規劃部門提供的相關的規劃文本和規劃圖紙，對待估宗地的最佳開發利用方式（包括土地用途、使用強度、建筑物式樣等）進行相應的描述，說明。

（二）要注重預測房地產開發完成后的總價的來源依據

剩余法評估土地價格，預測房地產開發完成后的總價值也是關鍵點之一，預測價值的高低直接影響到最終的地價。在有些評估報告中，缺少房地產總價的來源依據，如有些估價人員在評估報告中描述：“根據當地房地產市場的實際情況及估價師的現場調查，確定待開發的房地總價為×××萬元”，這種說法無任何依據及可信度，使得報告結果的權威性受到使用者的質疑。還有的報告中，在確定房地總價時，通過市場比較法計算出了房地總價，將此價格直接用作待估宗地的房地總價，沒有根據長期趨勢法，預測未來的防地產市場的走勢及變化，這種計算出的價格也不夠準確。《城鎮土地估價規程》明確規定“預測房地總價時根據當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結合進行”。在此基礎上，在房地總價調查時，還應注意交易時點。由于房價漲幅過快，我們在調查房地交易價格時，應盡量調查一年內交易甚至是半年內發生交易的房地產價格，以此來確定并預測未來房地總價值，準確性則更高。

（三）要注意開發成本及利潤等取值依據

在剩余法評估過程中，要注重確定建安工程費的依據，如果地方政府有相關的文件規定，則按文件規定取值，依據是充分的。如果無相關的文件規定，則需通過市場調查，并采用市場比較法來確定建安工程費，通過這種方法所確定的成本費用可信度較高，依據較充分。

同樣，在確定開發利潤時，也需注意利潤率取值依據。房地產開發項目的投資利潤在不同的地方市場，差異較大，利潤率在15%—50%的范圍之間浮動，這樣，在計算地價時，取不同的利潤率，對最后的地價影響較大。所以，在利潤率的取值方面，同樣需要有據可循。如果地方政府有文件規定的，依規定取值；地方政府無文件規定的，則需調查當地房地產市場的平均利潤情況，通過統計年鑒等相關的資料來獲取。

（四）利息計算時，是否考慮房地產價值及開發成本的時間價值

在采用剩余法評估土地價格時，利息的計算通常有兩種情況。第一種情況是以靜態方式測算地價，這種情況在預測房地總價及建筑費、專業費時不考慮其時間價值，計息時地價按整個建筑周期計算，建筑費和轉業費按建筑周期的一半計算；第二種情況是以動態方式測算地價，即考慮預測房地總價和建筑費、專業費的時間價值，將其價格折現到估價時點，這種情況中，總地價、建筑費和專業費均考慮到了時間因素，通過折現的計算，已包含了利息，所以，以動態方式計算地價時不再單獨計算利息。這兩種計算方式的結果會有一定的差異。通常情況下，我們采用靜態的方式來測算。

四、關于剩余法的幾點建議

（一）房產部門應建立一個可供公開查詢的房地交易的資料庫，分區段，分用途的建立檔案，即時更新。這樣在調查房地交易價格時，獲取信息的途徑更廣，準確性更高，可信度更強。

（二）土地管理部門應盡量出臺相應的文件，規定剩余法評估相關參數的取值標準，并隨著市場的發展變化，適時合理調整。在采用剩余法進行評估時可以做到有據可查。

（三）在采用剩余法評估地價的同時，另外一種方法一般采用基準地價系數修正法。這兩種方法通常差距較大。若基準地價公布時間較長，建議采用剩余法的測算結果作為最終的地價；若基準地價為最新公布的，并且土地管理部門對取值方面無特殊規定，則可以基準地價的評估結果作為最終的地價。