農村土地相關知識（連載六）

（接上期）

22 農村集體土地轉包轉讓合同中的違法問題

農村集體土地轉包轉讓合同中的違法問題是亟待我們去解決的，但是在解決之前我們得先找出存在哪些違法問題，對癥下藥才能把問題完美解決。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）強調指出：“土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。”但個別承包、轉包經營者打著興建農業園、生態園的旗號，擅自在所承包的耕地上變相從事房地產開發活動，或者擅自在所承包的耕地上建起農家院，然后以轉包為名實施再轉包，在獲利后攜款而逃。這種行為嚴重違反了國家耕地政策，造成了耕地的嚴重流失。這種違法行為容易在土地承包合同或者土地承包經營權轉包轉讓合同的簽訂和履行過程中出現。

比如，某村a村民幾年前將承包的某村集體土地轉包給外地b承包商。b承包商在合同標的的耕地上建設所謂××生態園（實為百余棟農家小院），使該片耕地完全失去耕種價值；完工后，將農家小院再次轉包（一次性付清轉包金，實質就是銷售）給城鎮居民，并與城鎮居民簽有××生態園轉包合同。在村委會與a村民簽訂的集體土地承包合同中，雖然約定了該片集體土地轉包需要征得村委會同意，但是，b承包商卻隨意將本屬于耕地性質的集體土地用于××生態園建設，并且在再轉包合同中，堂而皇之地約定土地用途是建設××生態園。顯然，集體土地承包合同中的約束條款根本沒有發揮應有的約束作用。具體來看，上述集體土地承包合同存在重大缺陷：沒有約定村委會對合同履行的監督條款，失去了對a村民日后簽訂轉包合同的監督功能；a村民與b承包商簽訂建設××生態園合同同樣存在重大缺陷：對于××生態園的概念沒有明確界定，尤其是能否將集體土地用于非耕地項目建設以及合同履行是否必須接受村委會監督等，沒有明確表述。

土地承包經營權轉包轉讓合同在合同主體資格、交納土地承包費等方面也容易存在問題。比如，某村村委會成員組織設立一個由自然人發起的農民專業合作社。按照法律規定，該合作社無權處分屬于村民的土地承包經營權。但該合作社通過與某承包商簽訂轉包合同，擅自將該村某片土地轉包給對方。顯然，這在法律上屬于無效合同。

同時，農村土地已經過確權，村民成為所屬行政村的農民專業合作社的股東。按照規定，農民專業合作社年收益的70%要作為農民專業合作社的紅利，每年底按農民專業合作社股東所持股份分紅。也就是說，承包費將是村民一年中較大的一筆收益。但通過研究大量土地承包及轉包合同發現，合同中一般只約定了承包費的數額及交納方式和時間，而沒有明確在不能如期足額交納承包費的情況下的補救措施。比如，合同約定承包費按年交付，而承包商在一年之內再將土地分割經營權轉包轉讓多人，且一次性收取轉包人合同期內的全部承包費（或讓利轉包）后攜款潛逃。對于這樣一個可能出現的后果，合同普遍缺乏預防和制約措施。

對此，工商機關應加強合同監督管理，提前做好政策及法規宣傳工作，并及時了解合同簽訂情況，指導合同雙方規范簽約行為。其中，應著力引導合同雙方在簽訂合同時嚴格限制自由轉包行為，明確約定第一承包人要想轉包，必須經過村委會或村民代表大會同意；只有在村委會或村民代表大會同意的情況下，第一承包人才能向次級承包人轉包，而且轉包合同同樣應在村委會的監督下簽署；在轉包合同中，應禁止約定一次性付清承包費的事項，并約定一旦出現第一承包人失蹤或潛逃，次級承包人必須承擔第一承包人對村委會承諾履行的交納承包費義務。

工商機關應通過主動宣傳、溝通，讓農民充分了解國家耕地政策和有關法律，提高識別變相從事開發房地產活動等違法行為的能力，以利于農民對利用土地承包權流轉從事違法活動的監督。應努力暢通申訴舉報渠道，與地方政府及相關職能部門共同努力，及時掌握合同違法行為動向，及時制止和處罰合同違法行為。應加強土地承包、轉包合同檢查，通過行政指導等，規范土地承包、轉包合同行為，起草和推廣有關合同示范文本。

23 集體土地使用證辦理程序

根據《土地管理法》及《土地登記規則》的規定，土地登記按照土地登記申請——地籍調查——權屬審核——登記發證的程序辦理。

1.土地登記申請書；

2.土地使用權利人身份證或戶口冊復印件；

3.土地使用的權屬證明材料（政府行文） ；

4.初始登記頒發的土地證書；

5.建設用地批準書（土地違法案件行政處罰決定書） ；

6.批準用地繳稅費發票或罰款收據復印件；

7.批準用地繳稅費發票或有關土地使用權出讓金支付憑證。

申請者提交以上資料后，國土資源所派員進行地籍權屬調查，符合規定的在20個工作日內給予辦理并報縣級人民政府審查批準，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。

委托代理人申請土地登記的，還應當提交授權委托書和代理人身份證明。 申請者提交以上資料后，國土資源部門派員進行地籍權屬調查，符合規定的在20個工作日內給予辦理并報縣人民政府審查批準。由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。 （未完待續）