淺析房價(jià)的影響因素和政策建議——以內(nèi)蒙古地區(qū)為例

內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院　段智棧　王麗娜

淺析房價(jià)的影響因素和政策建議——以內(nèi)蒙古地區(qū)為例

內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院段智棧王麗娜

摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的增長和人民生活水平的提高，房價(jià)也快速增長，一些地區(qū)的房價(jià)大大超出了中低收入者的支付能力。本文以內(nèi)蒙古地區(qū)為研究對(duì)象，分析了影響房價(jià)的因素和房價(jià)對(duì)居民、社會(huì)的影響，并對(duì)如何調(diào)控房價(jià)給予針對(duì)性合理化建議。

關(guān)鍵詞:房價(jià)內(nèi)蒙古自治區(qū)投機(jī)土地資源貨幣政策保障性住房

房地產(chǎn)業(yè)是大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的支柱產(chǎn)業(yè)，我國2003年也將房地產(chǎn)也作為支柱產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)高速增長，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也越來越多的情況下，房價(jià)增速的過快也成為了困擾政府的頭號(hào)難題。擁有一套屬于自己的房子成為了中低收入群體遙不可及的夢想。與此同時(shí)，我國的貧富差距逐漸拉大，房屋成為了衡量人是否成功的第一標(biāo)準(zhǔn)。

房價(jià)的快速上漲使貧富差距越來越大，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。此外，房價(jià)的過快增長容易滋生房地產(chǎn)泡沫，不利于我國金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。日本在30年經(jīng)濟(jì)增長的末期，日元升值，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，但1991年時(shí)，其股市與樓市相繼崩盤，從而陷入了了到現(xiàn)在為止20年左右的經(jīng)濟(jì)停滯。日本的情形與我國是何其相似，日本的前車之鑒警醒著我們，抑制房價(jià)的過快增長，是關(guān)系到金融安全的國家大計(jì)。

由于內(nèi)蒙古自治區(qū)自身的情況與其他經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的情況有些差異，地廣人稀，截止2012年的年末常住人口內(nèi)蒙古自治區(qū)為2490萬人，人口密度約為每平方公里21人，而北京，上海，河北，廣東的人口密度分別為每平方公里1260、3753、387、589人，在人口密度上，內(nèi)蒙古自治區(qū)與較發(fā)達(dá)省份相差數(shù)十倍甚至數(shù)百倍。因此，對(duì)房價(jià)影響的因素也不完全相同。

一、影響房價(jià)的因素

(一)地區(qū)生產(chǎn)總值

地區(qū)生產(chǎn)總值是與國內(nèi)生產(chǎn)總值相類似的一個(gè)概念，它表示一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，是衡量經(jīng)濟(jì)時(shí)常用的指標(biāo)。其對(duì)房價(jià)的影響分為需求和供給兩個(gè)方面。從需求來看，首先，地區(qū)生產(chǎn)總值的增加，也就意味著經(jīng)濟(jì)的增長和居民收入水平的提高，他所能負(fù)擔(dān)的最低房屋價(jià)格也會(huì)提高，房價(jià)就會(huì)上漲；其次，對(duì)于已經(jīng)有房子的居民來說，收入的提高會(huì)讓他們考慮改善居住環(huán)境，再購買一套房子，所以會(huì)增加房屋的需求。從供給來看，地區(qū)生產(chǎn)總值的增加意味著該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況良好，投資者和開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的信心會(huì)增強(qiáng)，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的投資，增加房屋的供給。

圖1　內(nèi)蒙古房價(jià)與地區(qū)生產(chǎn)總值的關(guān)系

如圖所示，內(nèi)蒙古自治區(qū)的房價(jià)與地區(qū)生產(chǎn)總值的變化趨勢相同，基本同向、同速增長。由此可以看出，房地產(chǎn)業(yè)在作為支柱產(chǎn)業(yè)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也反過來，對(duì)房價(jià)的上漲起到推動(dòng)作用。

(二)成本因素

建造房屋需要成本，由于成本是房價(jià)中非常重要的一部分，所以成本的高低也就直接影響著房價(jià)的高低。建造房屋的成本主要有開發(fā)商向政府繳納的土地出讓金、購買建筑材料成本和人力成本等。2004年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積740.57萬平方米，購置費(fèi)用為17.84億元；2012年，購置土地面積為902.76萬平方米，但是購置費(fèi)用為135.32億元，幾乎是2004年的8倍。

表1　房屋造價(jià)對(duì)房屋均價(jià)的影響

由圖可以看出，在2004-2012年這段時(shí)間，造價(jià)占房價(jià)的比重都在50%以上，且?guī)缀踉谥鹉晗陆担?004年的72.86%下降到2012年的52.90%。由此我們可以看出，成本作為影響房價(jià)的一個(gè)因素，其影響程度正在逐年減小。

(三)貨幣政策

利率是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一，利率的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場具有非常大的影響。首先從需求角度來看，利率的上升會(huì)使那些購房者的融資成本上升，減少需求；從供給的角度來看，利率的上升會(huì)增加投資者的融資成本，提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻，減少供給。

表2　我國1998-2012年利率調(diào)整

由表2可知，在1998年，我國住房體制改革以后，為了增加居民的購房熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，中央銀行實(shí)行了較為寬松的貨幣政策，在1998年-2003年時(shí)，多次下調(diào)貸款利率，五年期以上利率由10.35%，下調(diào)為5.76%，與之相對(duì)應(yīng)的，在這5年間，中央銀行兩次下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，從13%下調(diào)為6%。在這一階段，內(nèi)蒙地區(qū)房價(jià)上漲比較平穩(wěn)。

在2004-2007年期間，房價(jià)開始高速增長，除2006年外，其余年份增長率均為兩位數(shù)。盡管在此期間，央行開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，不斷上調(diào)貸款利率，由5.76%上調(diào)到7.83%，存款準(zhǔn)備金率也由6%上調(diào)為14.50%,超過了1988年的13%，但上調(diào)的利率不但沒有有效抑制需求，反而增加了開發(fā)商的融資成本，房價(jià)基本都以兩位數(shù)的速度增長。

(四)其他因素

除了以上因素外，世界經(jīng)濟(jì)狀況，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策等因素也會(huì)影響房價(jià)。

表3　內(nèi)蒙古房價(jià)水平和增長率

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站www.stats.gov.cn

2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，將房地產(chǎn)行業(yè)列為我國支柱產(chǎn)業(yè)；2004年規(guī)定國有土地的使用權(quán)以土地招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。由表可以看出，2003年之前房價(jià)增長基本平穩(wěn)；2004-2010年，內(nèi)蒙地區(qū)的房價(jià)每年都已9%以上的速度增長。由此可見內(nèi)蒙房價(jià)的高速增長與國家將房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，并實(shí)行“招拍掛”具有直接關(guān)系。

房價(jià)的過快增長，住房問題愈加凸顯，于是國家在2005年出臺(tái)了二手房交易稅制度和新老國八條；在2006年出臺(tái)了90/70政策和國六條。國家對(duì)房地產(chǎn)一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，使內(nèi)蒙的房價(jià)增長率由2005年的18%下降為2006年的9%左右。2008年由于受金融危機(jī)的影響，國家在年底放寬限制購房政策，并出臺(tái)4萬億救市計(jì)劃，房價(jià)增長率由2008年的10%提高到2009年的19%。當(dāng)金融危機(jī)的影響逐漸過去后，國家又出臺(tái)“國十條”和“國八條”，內(nèi)蒙房價(jià)增速再次降低下來。

二、房價(jià)快速增長的影響

(一)積極影響

首先，房價(jià)的上漲會(huì)刺激投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資，使房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的快速發(fā)展，也可以使許多與之相關(guān)聯(lián)的部門發(fā)展，如建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等的發(fā)展，對(duì)國民生產(chǎn)總值的增長具有極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)許多其他部門發(fā)展，所以這些部門在發(fā)展的同時(shí)也會(huì)增加用工需求，為社會(huì)提供就業(yè)崗位。此外，房價(jià)的增長會(huì)使土地價(jià)格增長，政府可以收取更多的土地出讓金，獲得更多財(cái)政收入。

(二)消極影響

1、降低人民生活水平，影響社會(huì)穩(wěn)定

對(duì)于某些城市的中低收入者來說，即便他們辛苦工作一輩子也買不起一套屬于自己的房屋，這種情況下，過高的房價(jià)就會(huì)抑制居民的生產(chǎn)積極性，增加對(duì)社會(huì)的不滿，有些人甚至?xí)榱隋X而違犯法律，影響社會(huì)的穩(wěn)定。

2、造成投機(jī)現(xiàn)象，影響金融穩(wěn)定

房價(jià)的高速增長中蘊(yùn)藏著巨大利潤，投機(jī)者就會(huì)把房屋作為一種投資品，而不是為了自己居住；開發(fā)商在投資時(shí)也不會(huì)進(jìn)行合理評(píng)估，而是盲目造樓。例如鄂爾多斯地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，房價(jià)曾被炒到1-2萬元每平方米，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。許多開發(fā)商以高利潤借來民間資本，繼續(xù)投資到房地產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)?shù)厝丝诓⑽达@著增長的條件下，造成住房嚴(yán)重過剩。當(dāng)經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，泡沫迅速破裂，房價(jià)下跌到5000每平方米左右，大部分民間資本無法收回，對(duì)當(dāng)?shù)亟鹑谠斐蓢?yán)重沖擊。

3、增大貧富差距，加劇兩極分化

對(duì)于中低收入者來說，為了購買房屋，他們會(huì)在平時(shí)降低其他方面的消費(fèi)；而對(duì)于那些資金充裕的人來說，他們會(huì)將多余的資金投入到房地產(chǎn)，來收取租金或差價(jià)。對(duì)資金充裕的人來說，即使他們不工作也可以比中低收入者的收入高。這會(huì)最終導(dǎo)致貧富差距越來越大。

4、降低土地資源的利用效率

房價(jià)的過快增長會(huì)使房地產(chǎn)部門的利潤高于平均利潤率，從而使資金流向房地產(chǎn)部門，土地價(jià)格上漲。當(dāng)上漲幅度在一定范圍內(nèi)時(shí)，開發(fā)商會(huì)增加單位土地投入，提高土地的利用效率。但當(dāng)增長速度過快時(shí)，為了使利潤最大化，開發(fā)商會(huì)囤積土地，等到土地價(jià)格足夠高的時(shí)候出售，賺取中間的差價(jià)。這時(shí)，土地并沒有被有效利用，而是被大量閑置，使本就稀缺的土地更加稀缺。

三、為內(nèi)蒙古地區(qū)調(diào)控房價(jià)提幾點(diǎn)建議

(一)加快保障性住房建設(shè)

保障性住房是政府為中低收入困難家庭提供的特定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。主要有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等。目前對(duì)房屋的需求主要是中低收入者的需求，他們?nèi)藬?shù)多、工資低。因此，要真正解決房價(jià)問題，主要是解決中低收入群體的住房問題。保障性住房的建設(shè)可以大大滿足中低收入者的需求，只要解決了中低收入群體的住房問題，也就會(huì)大大緩解目前住房緊張的現(xiàn)象。

(二)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管

鄂爾多斯房價(jià)的暴跌，與開發(fā)商盲目造樓有直接關(guān)系。他們沒有考慮當(dāng)?shù)氐墓┣鬆顩r，造成了住房供給嚴(yán)重過剩的現(xiàn)象，而他們從銀行和民間借貸來的資本，大部分都無法還上，造成了人民財(cái)富和國有資產(chǎn)的流失。為了防止此類現(xiàn)象的發(fā)生，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，對(duì)其資金來源嚴(yán)格審查，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際的供求狀況來建造房屋，防止開發(fā)商捂盤銷售的情況。

(三)盡快完善房產(chǎn)稅制度

房產(chǎn)稅是國家向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅已經(jīng)在我國重慶和上海等地試行。征收房產(chǎn)稅，可以抑制投機(jī)行為，增加投機(jī)者持有房屋的成本，使他們將房屋轉(zhuǎn)讓，有利于提高房屋的使用效率。

(四)完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)和披露制度

由于房屋交易雙方的信息不對(duì)稱性，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常隱瞞房屋信息和數(shù)量，捂盤銷售，造成房價(jià)增高，來謀求最大利潤。因此，政府要完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)和披露制度，使購買者能盡可能全面地了解房屋信息和供求狀況。

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