基于EVA的萬科價值評估

云南省昆明市云南師范大學商學院　邊瑞　吳東榮　曹巍魏

基于EVA的萬科價值評估

云南省昆明市云南師范大學商學院邊瑞吳東榮曹巍魏

摘要:現代企業開展財務管理的目標就是實現企業價值的最大化，房地產行業在我國的國民經濟之中的地位相當重要，因此對房地產企業的價值評估進行探討是相當有必要的。然而如何進行評估與衡量企業的價值一直都是一個相當重要的課題。在很長的一段時間之內對企業的內在價值進行評價的過程之中都是采用的傳統的會計利潤指標，例如凈利潤、凈資產等等。然而隨著我國資本市場的不斷發展傳統方法已經難以滿足要求。在文中則是以萬科企業為例，在介紹了EVA的內涵以及理論的基礎之上，對萬科進行了EVA評價。

關鍵詞:EVA企業價值萬科

一、引言

隨著房地產行業中新興企業的增加，整個房地產市場的環境都得到了有效的規范，與此同時融資門檻也快速提高，這些都使得房地產市場上的優勝劣汰速度變得很快速，在這種情況之下房地產企業需要通過增加自身的價值來強化競爭力。傳統的財務指標因為不注重權益資本成本，所以就很難體現出房地產企業當前的實際情況，特別是房地產企業的價值創造能力以及實際經營的業績都得不到體現。EVA（經濟增加值Economic Value Added的縮寫）從投入產出的角度對債務成本、權益資本成本進行了綜合考慮，并盡可能的對影響會計信息真實性的各種因素進行有效的消除，這樣就能夠反映出企業的真實價值與實際收益。

二、EVA簡述

經濟增加值（EVA，Economic Value Added）在20世紀90年代被正式接受。提出EVA的是美國滕思特財務咨詢公司。EVA的核心理念就是：股東的財富應該是企業在納完稅之后所獲得的的凈經營利潤（NOPTA）對所投入的資本的成本進行了補償之后剩下的余額，而這部分余額就是股東所能夠獲得的價值，也即是EVA。其中所投入的資本的成本等于企業所投入的所有資本總額（CE）與加權平均資本成本（WACC）相乘。由此可以得到EVA的具體計算公式，如式1：

EVA= NOPTA-CE×WACC（式1）基于EVA的萬科價值評估

從式1中我們能夠發現，要對企業的EVA進行計算，必須要清楚三個信息：需要先計算出企業的NOPTA，也即是計算企業在通過其經營獲得之后所獲得的納稅之后剩下的凈經營利潤；獲得企業在其經營活動的過程中投入資本的總額CE；算出企業的WACC，也即是計算加權平均資本成本。需要知道的是這些數據從財務報表之中都不能夠直接獲得，需要基于企業的財務報表對其中的部分項目進行適當的調整，并逐步的對權責會計和經濟增加值（EVA）思想與理念上的差異，只有這樣才可以獲得真實的企業價值。

三、萬科基本情況介紹

萬科股份有限公司（下文之中簡稱為萬科）在1984年5月時成立，萬科在1988年的時候正式進入到房地產領域之中，發展到1991年時，萬科公司在深圳證券交易所上市。萬科發展到1993年時將大眾住宅業務作為其主要的核心業務進行發展。萬科其所經營的主要商品就是各種商品住宅。萬科在多年的經營中形成了數量相當可觀的忠誠客戶，這些忠誠客戶是萬科經營住宅業務所積累下來的最為寶貴的財富。在住宅產業化上，萬科已經實現了設計的標準化，并且成為了整個行業中的領頭羊。并且在多年的發展中萬科已經樹立起了相當好的信用，其信用不管是在業內還是在跨行業之中都相當好，這讓其在進行融資的過程中減少了很多的困難。

四、對萬科企業的價值評估

(一)對萬科歷史EVA的計算

在本文中選取2010到2012年來作為歷史期，以此來對萬科EVA進行計算。其中的數據均來自于萬科財務報表。

1、稅后凈營業利潤

企業的稅后經營業利潤與很多因素都有關，例如息前稅后的凈利潤、少數股東的損益、遞延稅款貸方余額的增加（或者是借方余額的減少）等等。因為在2011年到2013年的這三年時間之內在凈利潤之中就已經包含了少數股東的利益，所以在計算的過程中不需要減少少數股東的損益。具體的計算過程如表1：

表1　歷史稅后凈營業利潤表單位：元

2、資本總額計算

在對資本總額的計算過程之中，實際資本總額=少數股東的權益+普通股的權益+各種準備金+遞延稅項貸方余額+長期借款+短期借款+一年之內到期的長期借款-金融資產-在建工程。根據該資本總額的計算最后計算出萬科在2011年到2013年這三年中的歷史資本總額，如表2：

表2　歷史資本總額單位：元

3、計算加權平均資本成本

加權平均資本成本最后的計算結果：2011年時加權平均資本成本為10.77%，2012年時為8.81%，2013年時為11.16%。在萬科中，股權資本所占比重較大，債務資本所占比重相對較低。因此可以通過EVA來對萬科的企業價值進行有效的評估。

4、對EVA的計算

根據EVA的計算公式可以得到，2011時EVA為559289636.93元，2012年為1598038011.54元，2013年為2485967362.78元。從2011到2013年EVA都為正值，這代表萬科在創造價值。在2012年時，企業的營業利潤比2011年有明顯的提升，這表明了萬科對資本營運以及成本的管理都進行了改進。因為資本總額的增加，所以2012年的EVA也出現了較為明顯的增加。到2013年時，因為萬科內部經營管理的改善，EVA比2012年有較為顯著的提升。

(二)對萬科未來EVA的預測

對于EVA的值的確定，需要注重三個方面的因素：企業在納稅之后所獲得的凈營業利潤、企業的期初資本總額、企業的加權平均資本。從萬科的歷史數據來看，從其2011年到2013年間，其稅后經營業利潤以及期初資本總額都呈現出了增長的趨勢，同時其EVA值也在逐步的增長。需要明白的是，就加權資本成本來看會受到當時的貸款利率以及股票市場波動的影響，因此會存在有較強的不確定性，這對預測EVA存在這一定的影響，因此在進行預測時需要先對稅后經營業利潤以及期初資本總額進行預測，而對于加權平均資本則應該是采用平均值來進行計算。這樣有助于提高預測值的準確性

(三)對萬科價值評估結果的評價與分析

2012年萬科A股一年的漲跌幅度為18.29%。雖然進入到2012年以來萬科A的股票價格存在有波動，但是其總體趨勢是上升的。這反映出了市場上對于萬科價值認識的不正確。存在這種情況是因為人們對于我國房地產市場的走向并沒有能夠形成一個正確的認識，特別是對于萬科的經營戰略的認識導不清晰導致了外界不能夠正確的評價萬科。從股價上來看，萬科的經營業績都沒有得到真實的體現，因此不能夠單從股價上來判斷企業的經營業績。

(四)提高萬科企業價值的途徑分析

1、改善資產周轉速度

從萬科的經營情況來看，其當前需要迫切進行解決的一個問題就是提高自身的資產運營效率。對于房地產企業來講要改善資產周轉的速度，就必須注重對存貨周轉速度的改善。對于房地產商來講，他們相當注重存貨周轉率。之所以相當關注，因為從存貨周轉率中可以對房產企業的具體工作細節的真實情況進行反映，同時良好的存貨周轉率也有助于改善企業的獲利能力以及償債能力。

2、對成本費用進行良好控制

要降低成本就需要加強成本優化工作。首先，需要對開發過程中的每一個流程進行不斷地檢視，同時通過企業自身內部的橫向對比，和行業內與自身實力、規模以及品牌相似的企業進行成本對比，這樣就能夠產生出對成本進行優化的動力。其次，注重發揮出集中采購所具有的作者用，通過集中采購能夠產生出規模優勢，這就能夠有效的降低采購成本。最后，從管理上下功夫，優化管理活動，利用費用預算來進行硬性的約束，同時建立起合理的家督機制，而對于營銷則必須從市場、客戶以及廣告三個方面來進行優化，通過有效的手段減少管理費用與銷售費用。

3、進一步完善績效考核體系

企業需要對管理層績效考核體系進行不斷的改進。在傳統的業績考核體系之中，企業中的管理層只有關注各種眼前的利益，不斷擴大企業的規模，減少市場開拓成本。[4]這樣的績效考核體系會導致管理者的短視，同時也難以將財務決策和增加股東的財富價值進行有機聯系起來，也不重對研發支出的投入、企業盈利呢你以及管理水平的改善等等，導致企業的EVA值得不到增加，股東的財富也沒有得到增加。正因為如此，需要對企業的績效考核體系進行完善。

五、結束語

對于如今的房地產企業來講，需要對資金的使用成本進行更多的重視。利用EVA來對企業的價值進行衡量的過程就充分的考慮到了資金的使用成本，并且還考慮了債務資本成本，同時還考慮到了股權資本，所以可以有效的反映出企業的真實價值以及實際收益情況，在這個過程中就將股東以和企業之間的聯系進行了充分的體現。所以EVA的評價更加準確，更能夠促進企業的發展。因此，本文中將企業價值與EVA進行聯系，并以萬科企業為例計算了萬科的EVA，以此來闡述利用EVA價值評價企業。

參考文獻:

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[3]王玉紅,郎文穎.基于EVA的業績評價模式在施工企業中的應用研究[J].建筑經濟，2014（04）：23-27

[4]趙小剛.企業集團內部審計三維立體運行機制構想——基于EVA與COSO-ERM視角[J].中國內部審計，2014（06）：37-40