淺析房地產上市公司會計政策選擇偏好

摘要：本文以房地產上市公司存貨計量、壞賬準備計提和收入確認等方面為重點對會計政策選擇問題進行探究，討論和分析了其會計政策選擇的現狀特點及原因，得出房地產上市公司會計政策的選擇偏好，并針對房地產上市公司在會計政策選擇上暴露出的主要問題，提出建設性意見。

會計政策的選擇是研究會計理論和會計實務必須重視的問題。會計政策選擇的恰當與否，直接關系著一個企業財務信息的質量和最終經營目標的實現。特別是作為密切聯系我國民生建設的房地產業，面對各種會計信息失真、舞弊作假行為應給予足夠的重視，進而實現優化資源配置、減少經濟損失的目的。

一、會計政策選擇的界定

我國現行《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》將會計政策定義為“企業在會計確認、計量和報告中所采用的原則、基礎和會計處理方法”。會計政策的選擇是在不違背會計準則的有關規定下，企業在綜合考慮自己的財務狀況、預期目標、經營情況等各個重要因素，對可供選擇的會計原則、方法、程序進行分析后做出的正確選擇。

二、房地產上市公司會計政策選擇偏好的理論分析

（一）利益相關者理論

每個利益相關者進行多邊合作、共謀利益最大化是利益相關者理論的核心所在。利益相關者理論要求各方共同制定相關制度以達到平等參與企業所有權分配的目的。在此過程中，這些利益相關者為了實現自己的利益，勢必會選擇對自己有利的會計政策。

身為企業的投資人，股東們在進行會計政策選擇時多考慮如何保全原有資本，關注資本保全價值的計量。因此，投資者在會計政策選擇上往往偏于保守和謹慎。

從債權人的角度來說，若項目違約，勢必會承擔全部后果，因此，為減少代理成本，降低經營風險，債權人在進行會計政策選擇時，盡可能的選擇可減少違約可能性的會計政策，比如在發出存貨計價方法的選擇上，往往選取先進先出法。

從管理者的角度來看，股東評價管理者業績的標準往往是與經營業績密切相關的，經營業績的好壞也決定了管理者報酬的高低和管理者的任職期限。因此，在會計政策選擇上，管理者多采用利己的策略，比如通過收益平滑法，利用計提準備的多少來平衡各年的業績，以維持企業“穩中有升”的健康財務形象。

政府對企業會計政策選擇上主要采用稅收手段進行引導調節。

（二）契約理論

會計政策選擇的本質是各個企業契約主體在規則的運用和處理方法的選擇上，最終達成一種平衡的關系。在某種程度上，利益相關者對會計政策的選擇往往具有很高的關注程度，因為契約的制定、履行以及對履行效果進行評價的全過程都離不開會計政策的影響。由于會計政策選擇的不同，各個契約之間的利益關系就會存在差異，導致所獲得的利益有一定出入。企業是一個契約的結合體，在眾多的契約中，企業和管理者當局的契約、企業與債務人之間的契約關系是最為主要的，表現最為明顯。

（三）博弈理論

博弈論思想指出，會計政策的選擇過程是各博弈主體相互作用的過程，會計政策的最終選擇是一個均衡的結果。博弈是各方共同作用、相互影響的。由于博弈各方的信息不完全相同，存在著某些不對稱的情況，這就導致了博弈的產生。基于博弈理論的影響，參與博弈的每一方在自己做選擇的時候，除了考慮自己的選擇獲得的收益之外，還必須考慮博弈對手會對自己選擇所作出的反應及應該采取的對策。

（四）經濟后果理論

會計的經濟后果論是會計政策選擇研究的理論基礎，會計政策選擇必然會使得一部分人的利益受損，另一部分人的利益變大，當然，符合所有企業發展需要的、絕對完美的會計政策選擇不可能存在于現實中。但這個可選會計政策的空間范圍，讓企業尋求盡可能大的經濟利益變得有途可循。能夠實現最合理、最公平經濟后果的會計政策才是我們所追求的。

三、房地產上市公司會計政策選擇偏好現狀及原因分析

（一）存貨

房地產上市公司在商品房發出計價方法選擇上的偏好特點是：第一，占據主導地位的會計選擇是個別計價法，這是由房地產行業的特殊性決定的。房地產從設計開發，到奠基建設，再到最后的完工成品，這個過程中的在產品都是它特有的，所以說，采用個別計價，單獨對它們進行計量更加準確，更能反映房地產業特點。第二，大多使用加權平均法和一次攤銷法進行攤銷，這是因為房地產上市公司在現實中的經營品種有很多，綜合性高且復雜,房地產企業更傾向選擇處理簡單的會計核算方法。

（二）壞賬準備

企業會計準則規定，企業應當定期、不定期的對應收款項進行清查，一般選擇在會計期末，分析各項應收款收回的可能性，做出賬齡分析或根據應收款項余額百分比法預計可能發生的損失，并進行計提。在進行壞賬準備計提時，企業一般綜合考慮財務狀況、規模大小、治理結構等重要因素來最終決定使用哪種計提的方法以及計提比例。在企業壞賬準備計提的實務中，有以下方法：帳齡分析法、余額百分比法、帳齡分析、法個別認定法以及余額百分比法個別認定法。大多公司選擇使用賬齡分析法，以應收款項發生時間的長短來確定壞賬準備的計提比例和預計損失，更加符合謹慎性的原則。如果遇到特殊情況的、大額的應收款項，個別認定法是一個很好的選擇，但是在實務中，房地產上市公司通常會選擇使用賬齡分析法與個別認定法相結合的方法。

（三）收入

收入是影響企業利潤的最直接因素，收入的確認和計量也是會計政策選擇的重要內容。房地產行業在確認收入時一般選擇采用完成合同法和完工百分比法。完工百分比法是根據合同完工進度確認合同收入和費用的方法，只有當項目開始和完成不在同一時點，而且跨年度時采用該方法，運用這種方法體現了權責發生制的要求。完成合同法即在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續，并已將代建的房屋和工程賬款結算帳單提交委托單位，相應的應收工程結算款能夠收回，相關收入和成本能可靠計量時，確認收入的實現。與完成合同法相比較，房地產企業可以根據完工百分比確認房地產建造過程中跨越的各個會計期間的收入，有效的避開了推遲登記收入帶來的不足，更符合管理層的需要。因此，完工百分比法成為房地產上市公司確認收入的首選。

四、完善房地產上市公司會計政策選擇的建議

（一）優化治理結構

調整股權結構。實踐中存在兩種最常用的股權模式：一股獨大和股權多元化。兩種模式各有利弊，房地產上市公司可以在不同的發展階段，根據需要不斷地調整公司的股權結構，保持一個較好的平衡的狀態。

協調法治與人治。由于受到我國幾千年傳統文化的影響，人治理念較高，但實際經驗告訴我們，人治與法治是一種對立統一的關系，相互制衡是公司治理的關鍵。

建立有效的激勵和約束機制。好的治理結構是公司走向成功經營的基石，可以有效的提高員工的積極性，進而提高公司的辦事效率，以及公司的監管力度，讓企業具有更強的競爭力。

權利制衡。各方權利制衡、動態博弈有利于公司決策的合理和準確。股東會、董事會、總經理應明確職責和權限，各自履行職責，以防止未經授權人員濫用職權。

（二）完善內部監督

發揮董事會作用。在我們國家中，董事會作用的發揮力很不足，被兼任公司董事的大股東所牽制，缺少了獨立性。為此，廣泛吸收銀行、職員等代表中小股東利益的董事，強化董事會的獨立性和監督職能。另一方面，提高董事的自身素質，使其能夠有效的參與到決策中。

強化監事會職能。強化監事會成員的獨立性，選擇專業性技術人員進行監督，及時準確的發現企業的問題。同時，建設監事會評估機制，保證其工作的透明規范。

不斷加強培養會計人員的職業判斷能力，提高業務處理能力。企業要注重提高員工的職業道德水平，最終建立懂法制的團隊，服務于公司和社會。

強化內部監督。內部審計是為企業服務的，它可以幫助公司發現管理中的問題，使公司立于國家法規之內，有助于提高公司的管理水平，實現最大的經濟效益。

（三）加強外部約束

完善會計準則。房地產企業在選擇會計政策時不能隨意為之，要在合法的范圍內進行，加強對這個“范圍”的規范有利于提高整個企業對會計政策選擇的質量。范圍既不能太單一，又不能太廣泛，要掌握好一個“度”。

注冊會計師的立業之本是誠信，注冊會計師隊伍的不斷壯大，離不開對審計準則的嚴格執行，認真審查企業相關會計政策的披露。因此，應加強注冊會計師行業的業內監督和約束，建立有效的制約機制，從制度上防范房地產上市公司和注冊會計師內外合謀行為的發生。

加強政府監督。目前，地方的稅收主要是靠房地產業的刺激、拉動，房地產業的發展需要政府的支持，也需要政府的監督。政府在監督方面就不能監督過度，使企業喪失活力，又不能監督不足，使企業伺機舞弊。