房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃案例風險因素分析

摘要：土地增值稅作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中的一項主要成本支出，將對企業(yè)的利潤增長造成最直接的影響。分析影響企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風險的主要因素，并尋找新的突破口，通過對房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)和收益的分配活動進行有效的調(diào)整，從而降低土地增值稅的稅務(wù)成本。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位十分重要，隨著房地產(chǎn)價格的上漲，帶動了我國房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展。為此，為了保證老百姓住有定所，國家從多方面采取措施，多管齊下通過各種宏觀調(diào)控政策手段抑制房地產(chǎn)的過快增長。2007年《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的出臺無疑是對房地產(chǎn)企業(yè)的雪上加霜，面對多重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過科學(xué)的、合理的稅收籌劃來減少納稅額、降低納稅成本、獲得更多的經(jīng)濟利潤。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風險影響因素

分析

1.偷稅漏稅并不是真正的納稅籌劃方式

面對國家的各種稅收，有的房地產(chǎn)企業(yè)不尋求正確的納稅籌劃，而是投機取巧的試圖通過別的方式來實現(xiàn)所謂的納稅籌劃，例如：偷稅漏稅就經(jīng)常被納稅人錯誤的認為是一種稅收籌劃、認為是一種節(jié)稅的表現(xiàn)。正視基于這種錯誤的認識與偏差，很多房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃結(jié)果并不理想。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)故意少計、不計房屋的預(yù)售款、銷售款，以此來達到偷逃稅的目的。殊不知，這樣的行為一旦被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)并依法進行查處，將會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，嚴重的還會危及企業(yè)的生存與發(fā)展。

2.賬務(wù)處理錯誤導(dǎo)致納稅籌劃風險的發(fā)生

一般而言，在計算土地增值稅時，企業(yè)可以扣除的項目金額越多，那么企業(yè)所繳納的稅款就越少。但是，如果有的企業(yè)一味的追求某些規(guī)定，必定會使得計算的可扣除項目的金額出現(xiàn)錯誤。要想避免房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃中出現(xiàn)風險，企業(yè)需要培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)人員，將關(guān)注相關(guān)稅收政策信息的變動作為其工作的一部分，通過及時進行分析探討政策的變動趨勢和利害關(guān)系幫助企業(yè)回避納稅籌劃中的風險。

3.應(yīng)納稅額計算不準確帶來的納稅籌劃風險

在我國的稅法中，明確規(guī)定土地增值稅的可扣除項目的金額中的利息費用盈余會計的計算方法存在差異。土地增值稅清算時應(yīng)將已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出調(diào)整到財務(wù)費用中計算扣除，即：利息支出不可以作為開發(fā)成本直接進行扣除，也不允許加計扣除。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)的某項目取得時的土地使用權(quán)成本為1000萬元，在進行會計處理時將600萬元計入到開發(fā)成本中，其中10萬元計入開發(fā)成本——開發(fā)間接費用（利息支出），4萬元計入財務(wù)費用——利息支出，那么A企業(yè)在計算可扣除開發(fā)費用時，不僅要按照銀行等金融機構(gòu)提供的證明進行合理的利息支出來扣除，還必須按照土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%扣除了除利息之外的其他開發(fā)費用。最后，A企業(yè)的處理為：（10+4）+ （1000+600-10）*10%=173，很顯然這種計算方法是不符合納稅籌劃中關(guān)于相關(guān)的規(guī)定的，即使這種計算方法為企業(yè)少繳納了土地增值稅，可惜它并不合規(guī)。

4.簡單套用納稅籌劃技巧性公式的使用條件帶來的風險

很多房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人員、財務(wù)人員并沒有真正理解某些技巧公式的來龍去脈，就單純的將這些公式運用到納稅的實際計算中，結(jié)果適得其反，有的甚至步入了納稅的誤區(qū)。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)將“其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍”，這一規(guī)定套用在現(xiàn)成銷售的普通標準住宅中，其實他們根本就沒有搞清楚這條結(jié)論中所暗含的寓意：城市維護建設(shè)稅為7%的在城市市區(qū)銷售的普通標準住宅。因此，在計算扣除項目金額時，不能盲目的套用已經(jīng)總結(jié)好的、簡化了的公式進行計算，忽視這一條件的后果將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險。

二、案例分析——以A房地產(chǎn)企業(yè)為例

1.A房地產(chǎn)企業(yè)基本情況介紹

A房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建于1993年，是全國首批成立物業(yè)管理部的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)的項目涉及普通居民住宅、別墅、高端商業(yè)樓、寫字樓等項目。2011年開始進軍國際市場，并已經(jīng)在美國等地取得了驕人的成績。2015年初，該企業(yè)上一年的營業(yè)額已經(jīng)超過了298億元人民幣，年度盈利為68億元。根據(jù)目前A企業(yè)的實際情況特建議采取如下方式進行土地增值稅納稅籌劃。

2.運用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃

我國關(guān)于房地產(chǎn)土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的稅收優(yōu)惠，合作建房的稅收優(yōu)惠。A房地產(chǎn)企業(yè)屬于大型房地產(chǎn)企業(yè)，其開發(fā)項目資質(zhì)屬于一級水平，同時下屬多個不同的項目型公司。A企業(yè)為了進一步優(yōu)化項目的質(zhì)量、加速本企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)而同另一家房地產(chǎn)企業(yè)合作建房，那么，針對這一實際情況，A企業(yè)完全可以利用土地增值稅優(yōu)惠政策中的相關(guān)規(guī)定。

3.運用清算時間進行稅收籌劃

土地增值稅實行的是先預(yù)征、后清算的征收模式。利用這一點進行稅收籌劃的基本思路是：當A企業(yè)的開發(fā)項目的增值率較低時、其稅負水平也較低，此時就應(yīng)該盡快進行清算；反之則應(yīng)推遲清算。A企業(yè)的某項工程竣工后在進行銷售的過程中，A企業(yè)應(yīng)注意持續(xù)性的控制開發(fā)項目的土地增值率，并及時根據(jù)增值率的水平對土地增值稅盡快或推遲進行清算。

4.運用科學(xué)的、合理的營銷策略完成稅收籌劃

隨著2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走出低谷后，我國一線城市、二線城市的中心城市房地產(chǎn)銷售普遍出現(xiàn)上漲的局面。面對國家宏觀政策的調(diào)控，A企業(yè)應(yīng)主動調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、地域分布等推出不同的住房，滿足不同人群的需求。可以適當?shù)目s減大戶型或近郊房的比重。通過營銷策略的調(diào)整可以幫助A企業(yè)實現(xiàn)納稅籌劃。

三、結(jié)論

隨著市場競爭的不斷加劇，我國房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視土地增值稅的納稅籌劃問題，作為企業(yè)的主要稅收成本之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況選擇合適的土地增值稅納稅籌劃方法，有效規(guī)避納稅籌劃風險，降低企業(yè)納稅成本，以此來減輕企業(yè)的稅收負擔，增加企業(yè)的經(jīng)營利潤，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持久發(fā)展奠定基礎(chǔ)。