宏觀政策調控房地產市場與居民投資選擇

孟喬鈺

【摘要】2015年第一季度我國推出降息降利貨幣政策與新住房貸款政策，全國迎來樓市第一春，然而反映在一二線城市房價的上升三四線城市庫存大、空置率高的分化帶依然存在。由于信貸額度大、利率水平與房價呈不穩定相關關系使投資者大多持觀望態度。本文著重分析2015上半年宏觀政策調節對我國房地產業走向問題。

【關鍵詞】房地產信托融資 貨幣政策 330新政 信貸額度

2015年3月，央行宣布存貸款基準利率下調0.25個百分點，降息不僅利好于股票市場，更促進了樓市春季回暖。隨后于3月下旬，政策出臺對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%，擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%；個人將購買兩年（含2年）的普通住房對外銷售免征營業稅。樓市新政的出臺極大促進房地產市場從灰暗期走向光明，我國處于經濟發展的提速期，房地產健康有序發展對于穩定宏觀經濟有著重要意義。然而利率變動與房地產走向并不成單一相關關系，由于房地產市場極大的波動性，投資者需正確把握本次宏觀政策的真實走向再做出投資決策，我國也應穩步推進利率市場化改革，暢通房地產市場與貨幣政策之間的關系，利用貨幣政策促進房價穩定變動，逐步改善居民住房條件。

房地產價格的諸多影響因素中，信貸額度和利率水平是價格指向最主要的風向標。從330新政后，房地產市場成交量逐步回升。全國到各地房地產新政策不斷出臺，樓市復蘇迅速，隨后的4月全國主要城市住宅簽約套數上漲幅度達到了5.8%，同比漲幅達22.5%。購房者對房源的原則趨向于區域性核心高的，地理位置趨于核心的，商業配套齊全的，故一線城市成交量遠高于二三線城市，并且二手房市場也收益頗豐。然而表面形勢走好的房市事實上隱藏著諸多危機。首先，由于降息對一二線城市房產影響重大，降息后會在一二線城市和二三線城市中形成分化帶，投資者更傾向于購買一線城市房產，由于大城市中富余大量剩余勞動力，故降息會更加刺激一線城市的投資和剛需。對于三四線城市來說，為了減少已建房源跟上全國房價變動趨勢，稍幅降價也是一種推銷措施。目前我國區域范圍內已建房源存量可滿足全國購房需求4年有余，表面上供過于求的局面事實上一二線城市稀缺三四線城市過剩，形成不良分化帶。第二，中國住房空置率太高，2015年IMF提供的數據為中國目前住房空置面積達10億平方米。按國際經驗數據，商品房空置率在10%以內時這種泡沫是正常的，我國目前沒有精確住房空置率統計數據，從IMF分析來看由于2014年以前開工建設率太高，房地產開工率遠高于銷售率，造成林立密集樓房的區域往往沒有住戶，造成大范圍土地資源閑置。第三，由于房地產資金需求量大且開發周期長，房產貸款則以滾動式積累前進，即房產項目開發成功后用項目作為抵押去償還前一期貸款，故房地產金融具有長期巨大信貸風險。第四，我國住房政策對樓市行情起到一定短期微刺激作用，對改善型需求具有利好作用，但目前改善型需求在市場層面已經下降到30%左右，具有改善型需求的投資者不乏具有長期購房經驗對于政策出臺持觀望態度并不急于交款的用戶，故住房政策在我國真正反映到房價上還需一定時間。

從我國改革開放以來房價變動可以看出，影響房地產價格的最主要是經濟調控政策。本次利率下調會對當前房地產價格起到托底的作用，降息后資金用起來更便宜，會極大降低開發商和購房者的融資成本，在銀行申請按揭貸款購房的投資者也會享有利好條件。相比之下對于購房者的優勢大于開發商，故短期內房地產會經歷一段火熱時期，但由于部分區域房產庫存很大，開發商不會動用大筆資金購買新用地，故二手房交易量會因此有所提升。住房公積金持有者最低首付為20%會讓剛性需求觀望者出手購房，二套房購買者門檻的降低利好于改善住房需求投資者，兩項措施共行有利于改善當前供過于求的局面，房價適度上漲中可以減少庫存，市場將得以實現均衡。然而金融支持過度將會導致房地產風險的產生。目前我國采取適度擴張的貨幣政策容易誘發流動性過剩和房地產的投機炒作，因此央行才制定貨幣政策的同時也應與監管機構密切檢測房地產運行指標，要求商業銀行發放合理的房地產業授信總量，加強信用規模的限制，從源頭上防止房地產泡沫的產生。

由于房地產產業的關聯性極強，當房地產市場繁榮時，會帶動鋼鐵，家具，電器等一系列產業發展，當房地產出現危機或泡沫破滅時，信貸違約將會造成金融危機產生風險同時消費與投資需求也會受此影響，故調控房價穩定市場是任何一個大國發展經濟不可小覷的著力點。此次政策出臺相應會導致房價上漲，消費者選擇在房價上漲之前出手購房是最佳時機。在面對房地產市場的極大波動性，政府在制定貨幣政策時應控制相應的力度，加大對房地產信貸的控制力；同時在保持房地產也發展的情況下也應不斷擴大融資渠道，大力發展房地產信托基金；監管房地產業整個產業鏈的協調發展；保障中國廉租房和經濟適用房的普及性，從源頭上保護中小購房者供應度，保障房的供給增加有利于緩解房產剛性需求降低房價；利用此次利率政策調節鼓勵二手房市場的發展，二手房市場有利于優化房地產結構，二手房價對于穩定房價有重要作用。穩步跟進利率政策，樓市穩定上揚才能持久造福經濟。

參考文獻

[1]中國工商銀行上海市分行管理信息部課題組.《房地產金融風險影響宏觀經濟安全的相關研究》.2010年第三期.

[2]張濤，龔六堂，卜永祥.《資產回報、住房按揭貸款與房地產均衡價格》.金融研究，2006年第2期.