售樓處的轉型及可持續利用策略

楊寧

大連都市發展設計有限公司

售樓處的轉型及可持續利用策略

楊寧

大連都市發展設計有限公司

伴隨著我國商品房市場的繁榮發展,售樓處作為一種介于展示建筑與商業建筑之間的新建筑類型應運而生，用以完成商品房銷售的目的。隨著行業競爭的加劇和購買者對樓房品質的更高訴求，售樓處的建筑形式也由最初的臨時性建筑逐步轉為結合居住區會所、配套商業等功能的可持續利用建筑。本文具體分析了我國售樓處建筑的發展現狀與存在的問題，結合實例探討售樓處的功能轉換與可持續利用策略。

售樓處;功能轉換;可持續利用

1 研究背景

20世紀80年代，隨著我國住房分配制度的改革，我國房地產業得到了飛速的發展，住宅建設進入了空前活躍的時期。由于我國采用商品房預售模式，購房者在購房時并不能看到產品全貌，因此需要售樓處作為媒介提供一個產品展示空間及商品房交易場所。隨著房地產市場競爭的加劇，售樓處的形象及功能定位都在不斷發展變化。對于銷售者來說，售樓處是產品樓盤甚至是企業形象的展示窗口，精心設計的售樓處可以增加消費者的信任，促進產品的銷售。對于購買者來說，高品質的售樓處及愉悅的體驗是對樓盤品質的第一印象，直接影響著購買決定。以往的售樓處都是臨時性建設，在樓盤售完后便拆除，造成了大量的資源浪費。近年來從可持續發展的角度出發，在設計中更多地考慮了售樓處的可持續利用性，即在設計之初就將銷售功能與其他功能結合考慮，在完成銷售功能后經過簡單改造就能通過轉型開始新的使用功能。所以本文的重點放在研究售樓處建筑的轉型及可持續利用設計上，通過學習相關的理論與設計方法，研究售樓處建筑可持續發展的思路與策略。

2 存在問題及發展趨勢

由于中國采取的是大規模住宅小區開發模式及商品房預售制度，形成了售樓處這一中國特有的建筑類型。售樓處按照使用壽命分類，可以分為臨時性售樓處和永久性售樓處；按照建設方式分類，可以分為舊建筑改造為售樓處，租借己有建筑作為售樓處、利用前期的社區配套用房作為售樓處、全新建的售樓處等。

售樓處銷售功能的暫時性決定了其使用周期的短暫性，然而其展示功能的重要性又要求售樓處具有一定的品質及格調，需加大設計及經濟上的投入，這兩者之間的矛盾使越來越多的開發商和建筑師關注到售樓處的后期轉型及可持續利用的研究中。

建造可持續利用的售樓處是當代售樓處設計的一個發展趨勢，這需要建筑師在設計前期通盤考慮樓盤的整體策劃定位，結合售樓處自身的建筑要求及區位特點，做好充分的調研及規劃，確定建筑后期的使用功能及室內空間的變化模式，將售樓處轉型前后的建筑設計、室內設計及景觀設計等統籌考慮，達到可持續利用的目的，節省開發成本及建設時間。

3 售樓處的可持續利用策略

如今，建造可持續利用的售樓處已經得到越來越多的社會認同。售樓處是為項目營銷、宣傳及展示而建造的，其核心功能是接待、展示及洽談。售樓處具有的多重功能屬性決定了其與商業建筑、會所建筑、及展示建筑等均有一定的功能交叉，為后期售樓處的轉型提供了先天條件。目前從常見的售樓處后期轉換類型來說，可以轉換為配套商業、可售住宅、會所及公共建筑等幾個類型。

3.1 轉換為配套商業。售樓處從本質上講是一種商業建筑，具備商業建筑的一般屬性。如都具有吸引眼球的外觀設計，具有標識性的立面設計，具有熱鬧商業氛圍的空間設計及景觀設計等。通常來講，售樓處都位于小區中核心便捷的位置，這些占據優良地理位置的售樓處在轉型為商業配套設施后，在吸引人流、聚集人氣、便捷服務等方面具有得天獨厚的優勢，從而創造良好的經濟效益和社會效益。

3.2 轉換為可售住宅。售樓處轉化為可售住宅是一種經濟利用最大化的方式。通常是在已建好的住宅中選擇一套處于小區入口或核心地段、交通便利的住宅，按售樓處的功能進行內部空間設計，等樓盤銷售結束之后，對其進行重新裝修并銷售。尤其是售樓處中樣板間的展示，直接為住宅的實際戶型，既具有尺度真實性也省去了后期改造的麻煩。由于售樓處對面積規模有一定要求，因此采用這種轉換模式的對象一般為面積較大的別墅。

3.3 轉換為會所。會所建筑作為一個社區的公共活動空間，在住區項目開發中占據越來越重要的位置，已成為物業項目的基本配套設施之一。小區中的會所按功能設置分為綜合型會所和主題型會所。前者為絕大多數會所采取的方式，內設功能分項較多，相對大而全。主題型會所則側重于功能設定中的某一項內容或整個會所定位為一個主題。如健身會所就是以運動為主題設置健身房、乒乓球室、臺球室等運動功能房間。這兩種類型的會所與售樓處在空間使用上有很多共性，如都需要開敞的前廳、用于展示、休閑的大空間及洽談辦公等私密的小空間。天津萬通新新家園會所是一個基于綠色設計方法的零能耗會所，其建筑形體是由數理模型理性推導得出，以求最大限度地利用基地形狀、場地光環境、風環境，并通過調整建筑的體形系數提高其熱工性能。

3.4 轉換為其他公共建筑。售樓處的開放性、公共性決定了它與博物館、展覽館、美術館等公共建筑之間具有一定的共通性。如售樓處在流線組織上具有展覽建筑的性質，其樓盤展示區域也與公共建筑中的陳列展示空間具有高度耦合性。綜上所述，售樓處后期轉型為公共建筑具有很強的可行性。位于大連市開發區的華潤海中國美術館是一個百萬平米大盤的銷售中心，設計采用不同標高的屋頂平臺打造了一個室外公共活動空間。開發商和建筑師希望這座銷售中心在完成它的銷售使命后仍能以新的角色給這片社區帶來生機和活力，因此將其打造為一個美術館為社區及周邊提供文化活動場所。

4 結語

在我國房地產業蓬勃發展的建設浪潮之下，售樓處仍將在未來相當長一段時間內存在并朝著更加精細化、服務化、高技化的方向發展。建筑師在關注售樓處的個性化設計的同時，更因該考慮售樓處的未來，通過前瞻性設計手段，使其在轉型后實現具有經濟性及實用性的可持續利用價值。在建筑師、開發商等各界人士的努力下，讓我們一起期待售樓處的華麗蛻變。

[1]康東陽.住區售樓處設計探討[D].西安建筑科技大學,2008

[2]王麗麗.市場經濟下的商品樓市設計初探[D].西安建筑科技大學,2008