農村不動產統一登記的困境及對策

喬夢茹

摘 要：2015年3月1日全國開始統一實施不動產登記制度，農村不動產統一登記對明晰農村土地產權、建立農村土地流轉市場、維護農民利益有很大的幫助，但因我國農村不動產登記的相關法律不健全、登記機關不統一且登記人員專業素質不高、登記權利缺乏法定范圍和各地不動產登記帶有行政管理的印跡的原因，導致農村不動產統一登記不動產登制度在實施過程中會遇到許多的阻礙。我們應健全相關的法律法規、統一登記機關、明確登記內容，提高村民登記意識等方法來減少影響農村不動產登記的障礙。

關鍵詞：農村； 不動產登記； 困境； 對策

我國對不動產的登記制度的研究時間較短，且主要研究城市的不動產登記，對于農村的不動產登記較少受到關注。隨著城市土地呈現飽和狀態，對農村土地的需求不斷擴大，但由于并沒有建立農村土地市場，缺少有效的流轉和服務監督機制，所以需要農村不動產統一登記。農村不動產登記后將賦予農村不動產公信力，維護權利人的利益以及善意第三人的合法權利，農村不動產登記制度在保護交易的同時，更重要的是保護交易的安全。我國的農村不動產登記存在立法和制度上的缺陷，如法律依據和登記機關的不統一，登記程序繁瑣復雜等，如何建立一個完整合理的不動產登記體系是我們目前面對的主要工作。本文把農村不動產登記作為研究重點，明確農村不動產統一登記的必要性，遵循不動產登記統一管理的原則，面對當前農村不動產登記的困境提出自己的觀點，對完善農村不動產登記制度進一步提出構想，以期有助于農村不動產的統一登記。

一、農村不動產統一登記的必要性

我國不動產登記制度不斷地在完善，但目前我國農村的不動產登記制度還存在許多的缺陷，農民的不動產產權沒有得到保障，農村的不動產統一登記制度急需改善。

（一）建立農村土地市場的需要

從1978年我國改革開放后，進入市場經濟時期。城市土地的使用開始進入飽和期，不斷地向農村擴張。隨著農村土地流轉的發展，農村土地也開始進入市場，但問題是農村由于土地權屬不清等問題，并沒有建立農村土地市場。不動產登記是建立土地市場的首要條件，統一進行農村不動產登記是加快農村集體土地進入市場，明晰產權，建立農村土地市場的必要條件。同時，不動產的統一登記有利于規范土地市場，維護土地市場的秩序。

（二）有利于維護農民權益

不動產登記制度是維護農民權益的法律依據，沒有進行登記，農民沒有產權，將得不到法律的保護。我國處在市場經濟，市場存在許多不規范的地方，農民本身的自我保護意識薄弱且相關知識不足，所以在土地交易過程中農民權益極易受到侵害。在不動產產權不明晰的情況下，更不利保護農民的權益。農村不動產統一登記，在保護農民權益的同時也有利于農村城鎮化發展。

（三）有利于保護耕地，農村土地集約化

土地登記服務于土地用途管制，凡是不符合土地用途管制要求，將農業用地轉變為非農業用地，非法占用耕地的，均不得辦理土地變更登記，保護耕地數量。由于農村目前沒有統一的不動產登記制度，所以農村長期存在不同程度的居民空心化，居民用地超標，一戶多宅、耕地濫用和改變土地用途等問題，土地浪費現象越來越嚴重。統一登記可以根據統一標準規范用地行為，減少土地浪費行為，為我國的土地集約節約利用提供保障【3】。

（四）為社會提供重要的基礎信息

農村不動產統一進行登記將會形成一套系統的不動產產權信息，市場和國家可以根據信息進行交易和管理。農村不動產登記是土地管理的基礎工作，是國家掌握不動產動態變化的重要信息來源，是國家不動產基礎數據的重要組成部分。

二、我國農村不動產登記存在的問題

我國農村不動產登記的內容包括土地承包經營權、宅基地使用權、房屋以及不動產及不動產權利的抵押權的登記【1】。目前我國農村的不動產登記制度存在許多的缺陷，主要包括為以下幾點：

（一）有關農村不動產登記的法律政策不健全

我國目前沒有一部專門的農村不動產登記法，即使涉及也只是簡單描述。相較于城市的不動產登記，雖然也沒有一部專門的城市不動產登記法，但有《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地登記辦法》等許多法律法規作登記依據，城市的不動產登記制度實際上已經開始初步建立起來。

（二）登記機關不統一，登記人員專業素質不高

由于沒有統一的農村不動產登記法作指導，所以各地區有著適用于本地的不動產登記制度，登記部門、登記內容、登記效力和登記范圍等都千差萬別。法律應規定不動產登記工作由某一部門統一管理，但目前地方政府雖設置了不動產登記部門，但由于登記方式不同，使房屋登記和土地登記分別登記，手續繁瑣復雜，費時費力，同時也容易造成不動產產權主體不一問題。我國對登記人員的專業素質要求不高，考核不嚴格，大部分的登記人員經驗不多，造成登記過程中出現錯誤。

（三）各地不動產登記帶有行政管理的色彩且缺少私權登記【2】

絕大多數地方的農村不動產登記帶有行政管理色彩，很少是私權性的登記，比起登記的公示性、公信性、確權性、對抗性，更注重對登記的管理，具有強制性、義務性。例如，某地方的農村房屋登記辦法中規定登記有時間限制，逾期其權利將不受保護，有些地方逾期登記將受到行政處罰，有些地方的不動產登記不進行公示并限制人們查詢信息。

（四）登記權利缺乏法定范圍

我國的不動產權利類型復雜，難點就在于農村不動產的整理。我國農村并沒有真正建立土地他物權體系，土地及房屋的流通性差，無法保障交易安全，登記基本是為了保護耕地，整理土地、征收稅費。目前農村存在這樣一種現象，法定需要登記的物權并沒有包括所有物權，這使得有些物權不需要登記也可以獲得，本質上是否定物權的法定。

三、農村不動產統一登記的障礙

建立農村不動產登記信息管理基礎平臺，對明確農村不動產權利的歸屬和內容，維護不動產權利人的合法權益、提高不動產交易效率、維護不動產交易安全很有幫助。同時對土地調控有很大的影響，但農村不動產統一登記仍會遇到許多的困難。