我國“以房養(yǎng)老”模式的法律分析

高山

摘 要 2013年9月13日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”引發(fā)有關(guān)“以房養(yǎng)老”的廣泛輿論關(guān)注。“以房養(yǎng)老”模式是由美國上世紀80年代創(chuàng)新出來的一種房地產(chǎn)融資新方法，。一般是指沒有固定收入但擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋的老年人，以房屋作為擔保向金融機構(gòu)貸款，金融機構(gòu)對擔保房屋的價值、將來增值及折損情況進行綜合評估，簽訂“以房養(yǎng)老”合同，老年人定期或不定期從金融機構(gòu)獲得貸款用于個人生活及其他費用，金融機構(gòu)可在老年人死亡之后，以設(shè)定擔保的房屋受償債權(quán)。這種模式既使得老年人毫無負擔的獲得養(yǎng)老資金，又使房屋的價值得到了最大限度的實現(xiàn)。

關(guān)鍵詞 以房養(yǎng)老；法律；抵押

一、我國引入“以房養(yǎng)老”模式的必要性

實施“以房養(yǎng)老”模式，將老年人擁有產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老期間的現(xiàn)金收益，對改善老年人的生活質(zhì)量起到了一定的促進作用，也是建立健全養(yǎng)老保障新機制的有效途徑。目前，我國的養(yǎng)老資源嚴重不足，社會保障體系還不是很健全，老齡化、老人高齡化問題正在以比國外快得多的速度迅速出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，目前我人口的11%。中國已經(jīng)正式步入老齡化社會。與此同時，中國的儲蓄額居高不下，銀行存款、外匯儲備、保險費收入等繼續(xù)大幅增長，社會資金閑置量急劇加大，亟待尋找有效的投資渠道。引入“以房養(yǎng)老”模式，無論是從實施的迫切性還是從社會現(xiàn)實意義上看，是金融機構(gòu)良好的營利模式，也是緩解社會壓力的有益嘗試。

二、我國實行"以房養(yǎng)老"的法律問題

1. “以房養(yǎng)老”在法律上遇到的第一個問題，就是我國法律禁止流質(zhì)。物權(quán)法規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”。在現(xiàn)行法律制度下，保險機構(gòu)不能事先通過協(xié)議直接約定老年人過世后抵押住房歸保險機構(gòu)所有，在老年人過世時不能當然取得抵押住房所有權(quán)。這樣在法律上似乎行不通。

2.“以房養(yǎng)老”的主體要求銀行、保險公司等金融機構(gòu)的參與，而我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，保險公司不允許混業(yè)經(jīng)營。因此，保險公司不被允許做反向按揭業(yè)務(wù)。而國內(nèi)銀行機構(gòu)在處置房產(chǎn)時，一般情況下都是抵債等不良資產(chǎn)，而不是主動地去買賣房產(chǎn)，所以對于"反向抵押"的房屋的處置成為了一個大問題。

3.我國《物權(quán)法》有關(guān)居民住宅使用年限的規(guī)定為70 年，住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的，自動續(xù)期。但此規(guī)定的前提應(yīng)該只適用于居民個人享有房屋所有權(quán)和使用權(quán)的情況。而“以房養(yǎng)老”模式，是要把所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給相關(guān)金融機構(gòu)，70年后，土地出讓期結(jié)束后能不能續(xù)期？以怎樣的方式續(xù)期？ 這些都必須有明確的規(guī)定，否則，以房養(yǎng)老恐怕只能讓人避之不及。并且，對于很多60歲左右的老年人，他們的住房很大一部分都是單位分配，具體使用情況復(fù)雜，在此情形下，70年之后房屋的歸屬問題、金融機構(gòu)履行的具體執(zhí)行問題，都不明確。

4.“以房養(yǎng)老”適用于產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)歸屬于采取該模式的老年人，一般在城市比較容易適用。而我國的農(nóng)村地區(qū)，由于房屋多為自家建造，還沒有開展產(chǎn)權(quán)認證工作，不能上市交易。加之我國法律有明確規(guī)定，農(nóng)民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。而房屋與宅基地是一體，“地隨房轉(zhuǎn)”，而“以房養(yǎng)老”模式就是要抵押房產(chǎn)以獲得貸款，這就與我國現(xiàn)行法律規(guī)定相沖突。

5. 以房養(yǎng)老"模式要求個人讓渡房屋使用關(guān)給金融機構(gòu)，這就涉及到對房屋的面積、市值等問題，目前“以房養(yǎng)老”的很多規(guī)則還不清晰，比如房子如何評估、房價降低后不足以歸還貸款如何處理、房子增值后歸還貸款后多余部分如何處理等等，都是需要考慮的因素。

三、我國實行"以房養(yǎng)老"的具體法律對策

“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構(gòu)等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展，需要透明、公正的法治環(huán)境。它牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前法治不健全的條件下是個挑戰(zhàn)。

1. 相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)擴大實施“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的主體范圍，從銀行機構(gòu)擴大到保險公司等金融機構(gòu)。而針對銀行機構(gòu)處置房產(chǎn)問題，當事人在訂立“反向抵押”合同時應(yīng)該自主約定，避免銀行機構(gòu)在實行權(quán)利的過程中產(chǎn)生矛盾，也避免拍賣程序中擔保物變價低估或變價過低的不利后果，保護雙方利益。

2.完善《物權(quán)法》，修訂關(guān)于續(xù)期問題的解決方案，主要是解決續(xù)期是否要繳費及繳費標準的問題，緩解“以房養(yǎng)老”所面臨70年產(chǎn)權(quán)的尷尬境地。另外，西方國家之所以能夠較好地推行“以房養(yǎng)老”模式，是因為西方國家遺產(chǎn)稅的設(shè)立，例如美國遺產(chǎn)數(shù)額高于65萬美元的，遺產(chǎn)稅率高達37%-65% ，子女繼承父母房產(chǎn)的收益遠不比國內(nèi)。這是西方國家能夠接受這一制度的重要原因。因此在條件具備的情況下，可以選擇性的開征遺產(chǎn)稅，使“以房養(yǎng)老"具有依法避稅的功能而增加其吸引力，老年人參與“以房養(yǎng)老”的積極性將會提高。

3.對房屋面積、房屋市值、貸款額度、貸款者年齡、房產(chǎn)價值折舊、利率等的評估測量問題應(yīng)制定行業(yè)標準和詳細法律法規(guī)，特別對評估測量的機構(gòu)、依據(jù)、標準做出具體規(guī)定，以法律手段保護這一模式的順利進行。

4.針對農(nóng)民的房屋產(chǎn)權(quán)問題和宅基地問題，應(yīng)通過具體的法律法規(guī)，對于農(nóng)民在宅基地建房可否采用“以房養(yǎng)老”模式，建議應(yīng)允許在宅基地上建房的農(nóng)民抵押房產(chǎn)，但是僅限于私人房產(chǎn)。但對于抵押之后房產(chǎn)的具體處置辦法應(yīng)制定相應(yīng)法規(guī)，如房屋在處置時子女在同等條件下應(yīng)享有優(yōu)先權(quán)。在與《物權(quán)法》等法律規(guī)定不相沖突的基礎(chǔ)上最大限度的維護農(nóng)民的切身利益。同時，要擴大農(nóng)村的房地產(chǎn)市場，擴大金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，滿足農(nóng)民需求。

“以房養(yǎng)老”在中國還是一種新興模式，由于受中國傳統(tǒng)觀念的影響，老年人對于自己的房產(chǎn)都是遺留給子女，因此對于這種新型的生活模式，大部分人在心理上還很難接受。但隨著中國老齡化的不斷加深，“以房養(yǎng)老”會成為人們一種新的生活選擇。所以，加大立法，用法律規(guī)范“以房養(yǎng)老”模式顯得尤為重要。

參考文章：

[1]郁燕莉：《“以房養(yǎng)老”面臨諸多法律障礙》，《浙江法制報》，2013年9月26日第004 版

[2]許芳、范國華： 《我國“以房養(yǎng)老”模式的法律分析》，《行政與法》，2006年12月