試論營改增政策對房地產行業的影響

南京源久房地產開發有限公司　王東輝

試論營改增政策對房地產行業的影響

南京源久房地產開發有限公司王東輝

摘要:增值稅是20世紀最重要的一項稅制發明與創新，它是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。營改增，是對過去征收營業稅的銷售商品或提供勞務行為改為征收增值稅，從制度上解決營業稅制下“道道征收，全額征稅”的重復征稅問題，實現增值稅稅制下的“環環征收、層層抵扣”，稅制更科學、更合理。我國自2012年一月在上海對交通運輸業和部分現代服務業啟動營改增試點工作。2013年8月1日，交通運輸業和部分現代服務業“營改增”試點在全國范圍內推開。房地產營業稅改征增值稅是今年我國稅務領域的一個熱門話題，但什么是房地產增值稅，對房地產業實施營業稅改增值稅有什么樣的意義，營業稅改增值稅后對上游企業產業鏈如何，都成為房地產業普遍關心的問題，對房地產營業稅改征增值稅后的稅收影響多少，也是納稅人最關心的問題。

關鍵詞:營業稅改增值稅稅收影響重復征稅意義

一、房地產行業概述

房地產行業生產周期比較長，一個完整的開發項目一般需要兩到三年左右時間才能完成，是兼具資金密集型和勞動力密集型的產業。

房地產行業的主要特點：

第一，周期性。房地產業是基礎建設行業，它屬于固定資產投資領域，極大地受到國家宏觀經濟政策的影響。因此，房地產行業的發展和國民經濟有著很強的相關性，屬于較為顯著的周期性行業，在國民經濟的發展中具有一定的先導性。

第二，關聯性。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多，它的發展會帶動一大批相關產業的發展。房地產業和其他許多行業之間都有著密切的關系，表現出很強的產業關聯性，最明顯的是鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產業，它們都與房地產業密切相關。統計數據表明，在這些產業的年產量中，鋼鐵的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地產的開發建設中，可以看出，房地產業對這些產業的發展影響重大，具有非常大的促進作用。并且，房地產業的發展也能催生一些新的行業，如物業管理、房地產評估、房地產中介等。因此，由于房地產業所具有的這種“牽一發而動全身”的很強的產業關聯性，使其能夠在國民經濟發展中具有很高的貢獻程度。

第三，協調性。因為房地產業與國民經濟發展具有高度相關性，所以房地產業的發展必然要同國民經濟的發展水平相協調。房地產業開發產品的流通量取決于有支付能力的社會需求，而支付能力又取決于國民經濟發展的總體水平。因此，房地產業要根據“有效需求”來確定生產規模，不能肆意開發，過于超前。

第四，支柱性。房地產業是國民經濟的支柱產業。

(1)它為國民經濟中各行各業的生產經營活動提供最基本的物質條件；

(2)它為勞動力提供住宅和各項配套服務設施等生存和發展最基本的條件；

(3)它是財政收入的主要來源，為經濟發展和城市建設提供了大量的財政支持，并能帶動多個行業共同發展。

第五，風險性。房地產業是一項風險產業，對于開發商來說，既有來源于外部的因素，也有來源于內部的因素：外部因素主要是政治、經濟形勢的變化，政策的調整，城市規劃的變化等等；內部因素主要是投資決策失誤、經營管理不善等。

二、房地產行業營改增前后的稅收影響

房地產行業是最終的產成品完成環節，房地產行業營改增的前提是為房地產業提供勞務、施工的行業必須也是營改增的行業，否則房地產行業就無法獲得抵扣進項稅額。

由于增值稅是價外稅，營業稅是價內稅，企業在正常運營情況下，其“營業收入”、“營業成本”和“營業利潤”水平都會有所下降。主要原因是，確認營業稅收入時，按照會計準則規定，“主營業務收入”核算的是包括營業稅的“含稅銷售額”；營改增后，確認增值稅收入時，“主營業務收入”核算的是不含增值稅的銷售額，“主營業務成本“的核算與“主營業務收入”類似。

舉例說明：

某房企開發產品售價為每平方米10,000.00元，其成本為每平方米6,000.00元，其中，土地成本為2,000.00元，七通一平、建筑安裝等成本為3,800.00元，設計費用為200元，在現營業稅環境下和營改增后的營業利潤（每平方米）計算如下表（假設銷售不動產的增值稅稅率為11%）：

項目“營改增”前確認的金額“營改增”后確認的金額（按11%稅率）差異主營業務收入-10,000.00 10,000÷（1+11%）=9, 009.01990.9主營業務成本9 -6,000.00 2,000+3,800÷（1+ 11%）+200÷（1+ 6%）=5,612.10 387.9 0營業稅金及附加（不含土地增值稅）10,000×0.056= 560.00 [9,009.01×0.11-（3, 800÷1.11×11%+ 200÷1.06×6%）]× 12%=72.37 -487.6 3 -115.4 6主營業務利潤3,440.00 3,324.54

營改增前房地產開發企業的稅負主要體現在土地增值稅、營業稅和企業所得稅上，營改增后，營業稅被增值稅替代，土地增值稅中的計算依據房屋銷售價格在不變的情況下其計稅收入將下降，而扣除項目中由于存在不同稅率的情況以及可能沒有進項稅額的土地成本，其總體下降幅度很可能會小于收入下降幅度，則營改增后土地增值額將很可能減少，導致土地增值率下降，進而減少土地增值稅稅額。另外，如果企業能夠做好采購規劃，持續合理取得符合規定的增值稅扣稅憑證，那么在營改增后企業的稅負將會有所下降。

三、房地產業營業稅改征增值稅的意義

(一)有利于完善稅收鏈條

增值稅制度的改革過程，是增值稅鏈條不斷完善的過程。營業稅改征增值稅，使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購的服務類等所含稅額可以抵扣。由于營業稅的計稅依據是銷售額全額，同一項銷售或勞務因為分工而要在其所處的環節征稅，因而存在多環節重復征稅的問題。營改增后，在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，從理論上來講基本上消除了重復征稅。

(二)規范財務稅收管理，提高會計核算水平

營改增后，會計核算體系將發生變化，對企業會計核算水平的要求將大大提高。增值稅業務對會計核算要求較高，只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，如果企業會計核算制度不健全，可能就會加重稅負，甚至造成涉稅風險。

(三)有利于提高各行業競爭能力

房地產業營改增后，打通、延伸了各行業的增值稅抵扣鏈條，助于進一步提高行業的分工與專業化，同時減輕行業消費者的負擔，從而進一步刺激需求，以此種方式形成良性循環。如房地產公司可把原施工合同分離為采購原材料業務與勞務業務，從而節約施工環節的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場競爭力。

(四)有助于促進房價回歸合理平穩

目前對銷售不動產以及建筑業征收營業稅存在重復征稅問題，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復征稅問題，減輕購房者負擔，從而有利于進一步促進房地產業健康發展。同時，房地產業營改增后可以促進房地產市場交易活躍。營改增后，如果房屋銷售客戶是一般納稅人，且允許其憑房地產企業開具的增值稅專用發票抵減其銷項稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規模的擴大，房地產企業通過獲取規模經濟效益，降低房價擴大銷售，獲取收益。

(五)有利于提高經濟效率，降低通脹壓力

商品和勞務流通過程中各個環節的稅負下降，企業的生產成本也相應地下降，從而有利于控制物價，降低通脹水平。房地產業營改增后，各產業環節間緊密聯系，很大程度上避免了重復征稅，促進了房地產業經營成本的降低，因而在一定程度上抑制了通脹壓力。從長遠看，營業稅改征增值稅，可以促進產業間、產業內的分工與合作，有利于從總體上提高經濟效率，而經濟效率的提高，則可以對總體物價水平起到有效控制作用。

(六)促進地方政府進行房地產相關稅收政策的改革

營改增后對中央和地方政府間財政收入的分配勢必產生影響。目前，除少數行業外，營業稅收入基本全部劃歸地方政府收入，增值稅收入的25%劃歸地方，盡管在試點期或過渡期營業稅改征增值稅后的這部分收入仍歸地方政府，但從長期看，試點期或過渡期結束后，這部分收入仍會最終面臨中央、地方政府分配的問題。營業稅在地方稅收收入中占有較大的比重，這就要求盡快推行地方稅制度改革，創新地方稅稅制，彌補因營業稅改征增值稅而造成的地方稅收收入損失。