個(gè)人住房貸款工具比較研究

王瓊

摘 要：個(gè)人住房貸款主要是指銀行向貸款人發(fā)送的主要用于購(gòu)買(mǎi)住宅的貸款。貸款人向銀行借款的抵押品就是個(gè)人住房，由此銀行的貸款利息的收回就得到了保障。個(gè)人住房貸款因其安全系數(shù)高、客戶(hù)群大等特點(diǎn)，一直以來(lái)都是商業(yè)銀行的重要業(yè)務(wù)。但是面對(duì)豐富的貸款工具，貸款人該如何選擇適合自己的貸款工具？該文首先簡(jiǎn)要介紹了個(gè)人住房貸款工具的類(lèi)別，其次詳細(xì)分析了不同貸款工具月供及利息的比較，緊接著根據(jù)前文的論述對(duì)不同貸款工具提前還款進(jìn)行比較，并對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)，文章主要對(duì)幾種常見(jiàn)的貸款工具進(jìn)行對(duì)比，希望能為該類(lèi)人群提供一定的選擇依據(jù)。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款 貸款工具 比較分析

中圖分類(lèi)號(hào)：D912.28 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）04（b）-0215-01

目前我國(guó)的很多銀行都開(kāi)辦了個(gè)人貸款的業(yè)務(wù)，一般的還款工具有等額累進(jìn)還款、等額本金還款、等比累進(jìn)還款以及等額本息還款等工具。除此之外很多的商業(yè)銀行還開(kāi)設(shè)了很多的還款的工具，例如混合利率還款以及固定利率還款等。基于此該文主要結(jié)合幾種主要的個(gè)人住房貸款工具進(jìn)行對(duì)比分析。

1 個(gè)人住房貸款工具的類(lèi)別

目前各家商業(yè)銀行都開(kāi)辦了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，而對(duì)于貸款還款工具的選擇一般有以下五種工具：到期一次還款法、等額本息還款法、等額本金還款法、等額累進(jìn)還款法、等比累進(jìn)還款法。各種還款工具的含義如下：到期一次還款法是指貸款期限在一年以?xún)?nèi)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。等額本息還款法是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金還款法是指借款人每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。等額累進(jìn)還款法是指借款人在貸款發(fā)放后的一定時(shí)間內(nèi)，每月等額還款，以后在上期還款額基礎(chǔ)上增加（或減少）一定額度的還款額。等比累進(jìn)還款法是指借款人在貸款發(fā)放后的一定時(shí)間內(nèi)，每月等額還款，以后在每期還款額基礎(chǔ)上增加（或減少）一定比例的還款額。由于等額本息還款法金額固定，便于消費(fèi)者記憶，因此，各家商業(yè)銀行對(duì)客戶(hù)介紹的還款工具都首推等額本息還款法。

2 不同貸款工具月供及利息比較

為了詳細(xì)地分析不同的貸款工具下，貸款人的月供以及利息情況，該文設(shè)定貸款人貸款的買(mǎi)房金額為人民幣50萬(wàn)元，選擇的還款期限10年，利率5.814%，該文主要選擇上述的幾種較為常見(jiàn)的還款工具：等額還款、等本金還款、等額遞增、等額遞減四種為例（其中：等額遞增（遞減）還款工具每3個(gè)月增加（減少）100元）。

與等額還款工具相比，等額遞增工具還款的利息較多，其他兩種還款的利息較少。在不考慮通貨膨脹的情況下，對(duì)比這些還款工具每月還款的數(shù)額可知，等額遞增還款工具的前期的還款負(fù)擔(dān)較小，后期的還款負(fù)擔(dān)較大；等額還款每一個(gè)月還款的金額一致，負(fù)擔(dān)不變；等額本金還款和等額遞減還款的前期還款壓力都較大，后期的還款壓力都較小。根據(jù)還款的總的利息合計(jì)，可知等額遞減工具的還款金額最少，因此該種工具相對(duì)于其他還款工具具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

3 不同貸款工具提前還款比較

一般情況下，貸款人在經(jīng)濟(jì)條件得到改善的情況下，會(huì)選擇提前還貸款，從而減小利息負(fù)擔(dān)。目前我國(guó)的很多商業(yè)銀行都支持提前還款的業(yè)務(wù)。根據(jù)當(dāng)前提前還款的工具來(lái)看，提前還款可以分為多次。

以下主要針對(duì)提前還款情況，分析上述的四種還款工具進(jìn)行分析。假設(shè)貸款人在五年之后提出一次性將剩下的貸款還清，那么這種情況下四種貸款工具的已償還款額、已償還款額、已償還利息、剩余本金以及與不提前相比利息減少金額如表1所示。

根據(jù)表1可知，客戶(hù)選擇五年后全部還清貸款，那么針對(duì)本已償還款金額，還款最多的是等額遞減，還款最小的是等額遞增；針對(duì)已償還本金，還款最多的是等額遞減還款工具，還款最少的是等額本金還款工具；針對(duì)剩余本金，等額遞增剩余的本金最多，等額遞減剩余的本金最少；針對(duì)累計(jì)還款，還款最多的是等額遞增還款工具，還款最少的是等額遞減。而從與不提前相比利息減少金額來(lái)看，等額遞增減少的利息金額最多，等額遞減工具減少的利息金額最少。由此可知，與不提前還款相比，等額遞增工具利息減少最多，可見(jiàn)這種工具，在投資者貸款初期負(fù)擔(dān)輕，但經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后，提前還清可以節(jié)省最多利息。等額還款、等額本金和等額遞減節(jié)省利息數(shù)遞減。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，不同的貸款力式、貸款金額、還款期限及提前還款時(shí)間，對(duì)資金利用的情況也不盡相同，借款人可以根據(jù)自己實(shí)有資金、現(xiàn)時(shí)收入、預(yù)期收入、對(duì)資金的利用和收益水平等具體情況，選擇不同的貸款工具。當(dāng)前隨著信貸制度的不斷發(fā)展和完善，會(huì)有更多的貸款工具供借款人選擇。在眾多的貸款工具中，貸款人該如何根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己來(lái)說(shuō)較為合適、較為劃算的還貸工是當(dāng)前眾多貸款人在進(jìn)行貸款時(shí)遇到的難題，該文主要針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上使用較為頻繁的幾種工具，對(duì)這幾種工具在統(tǒng)一設(shè)定情況下的，還款的利息、還款壓力等進(jìn)行比較，從而為該類(lèi)人群提供一定的參考。

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