針對我國居住區開發的可持續性評估實施條件研究

趙博陽，張小弸

(1. 天津市城市規劃設計研究院 天津300201；2. 天津大學建筑學院 天津300072)

針對我國居住區開發的可持續性評估實施條件研究

趙博陽1，張小弸2

(1. 天津市城市規劃設計研究院 天津300201；2. 天津大學建筑學院 天津300072)

旨在探討我國居住區開發過程中可持續性評價的適宜尺度與平臺，并且通過對可持續評價工具的研究促進我國城市化的可持續發展。首先，從全球可持續評價工具的回顧開始對我國可持續評價現狀及尺度展開研究。然后，基于對我國的城市體系、土地所有制、市場經濟和居住區開發的分析，建立一個結合多層次的研究框架。最后，根據以上的研究，選取居住區的控制性詳細規劃作為居住區開發可持續評價尺度與平臺的落實之處。

可持續評價 控制性詳細規劃 居住區

目前，可持續發展已成為解決全球經濟、社會和環境問題的關鍵。可持續發展強調從長遠的角度考慮當代活動帶來的結果，并通過全球和各國之間的合作尋求可行的解決方法，從而保證今天的開發不會使未來發展的可能性消耗殆盡。[1]

在過去的20年中，人類在不斷進行各種評價體系的研究，以建立可持續性的策略和原則來指導建筑和城市的發展。最初的可持續評價出現在綠色建筑領域。一系列綠色評級系統被相繼開發并用來衡量一個建筑的綠色程度，例如美國綠色建筑協會建立的LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)、英國建筑研究院環境評價方法BREEAM (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency)等。這些針對單體建筑的綠色評價工具在投入市場并得到很好的應用之后，多數評價體系開始探索一個新的領域，即對于較大區域的居住區開發的可持續性評價。目前，BREEAM Communities(2009)、LEED for Neighborhood Development(2009)和CASBEE for Urban Development (2007)是現有的3個用于社區開發的可持續性評價工具。

1990年以來，綠色建筑和可持續發展的概念被引入中國。近年來，關于城市和建筑尺度的可持續性評價研究取得了較大的進步。可持續發展量化和衡量指標等指標體系的工作已經應用在城市尺度的生態實踐中。另一方面，建筑尺度的某些綠色建筑評價工具，比如GOBAS或者一些國際上通用的如LEED、BREAM等評價工具也已經應用在住宅小區和建筑開發中。其中，作為國家標準的綠色建筑評價標準已開始用于我國發達城市和地區的建筑及其周圍區域的開發中。截至目前，我國尚缺少針對社區尺度的可持續性評價工具。這個空缺導致了可持續性在建筑與城市尺度的結合缺乏依據。并且，如果可持續發展的思想和措施能夠應用于區域尺度，特別是在初步開發的階段，那么將避免或減少許多負面影響。

與單體建筑評價工具不同，評價的尺度和操作平臺對區域性可持續評價工具是至關重要的。LEED for Neighborhood Development、CASBEE for Urban Development、LEED for Neighborhood Development、CASBEE for Urban Development都對它們所應用的評價尺度和邊界有著特定的規定(見圖1)。因此，對評價尺度和平臺的深入研究是建立我國居住區開發的可持續性評價工具的必要前提。[2-4]本研究將通過對我國城市規劃體系、土地所有制、居住區開發過程的回顧來分析探求最適宜的尺度和平臺。

圖1 3種現有工具的評價尺度Fig.1 Assessment scale of the three existing tools

1 我國城市規劃體系土地所有制和居住區開發研究

1.1 我國城市規劃體系

多年以來，人們普遍認同可持續發展的關鍵因素是對居住區進行整體設計。然而，城市規劃作為整體設計的主要環節，某種程度上決定了城市未來的變化，并且能夠引領城市向更可持續的明天發展。[5]在我國，城市規劃是與空間資源分配不可分割的整體，并且成為了平衡社會集團和個人利益的有效手段。我國城市規劃在設計、建設和管理過程中起到了重要的控制和規范作用。

我國城市規劃是一個多層級的規劃體系，不同層級的規劃分別從屬于具有對應行政權力的政府部門管理。根據我國的城鄉規劃法，整個規劃體系分為4個層級，分別為：城鎮體系規劃、總體規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。其中城鎮體系規劃的范圍遠大于一個城鎮或者城市，它不是在城市這個層級上制定的。通常，我國的市政部門負責各自行政區的總體規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。作為城市發展的導則，各個層級的規劃有各自的尺度范圍。

在除城鎮體系規劃外的3個規劃層級中，控制性詳細規劃在城市發展和建設方面有較強的控制力和規范力。基于總體規劃，控制性詳細規劃通過一系列指標，比如使用強度、道路位置和公共工程等來決定建設用地和對空間環境或其他特殊要求的規范。同時把指定區域分成小的街區，來控制人口密度、建筑體量和其他特定領域的定量和定性的要求，比如市政服務、交通設施等。實際上，控制性詳細規劃在城市規劃體系中起到了過渡作用，它把總體規劃提出的政策和關鍵要求深化為可執行的指標或要求，從而管理土地的開發。一旦控制性詳細規劃得到政府的支持，它就成為了必須遵守的條例，在土地市場開發中起到關鍵作用。

1.2 土地所有權和土地市場

為了更好的理解我國的城市開發，有必要先了解我國的土地所有制和土地市場。我國的土地所有制是結合1970年改革開放后的社會主義市場經濟建立的。1986年，國家土地管理局及其相應部門和市級管理局為了適應新型的社會主義市場經濟而建立了一套土地管理體系。這個統一的土地管理體系確實推動了我國城市化以及多種建設與開發的發展。同時，兩部重要的法律：《土地管理法》(1986年)和《農村土地承包法》(2003年)的頒布標志著一個新的土地所有制與土地市場法律框架的建立。

應當指出，我國土地市場最重要的未來是土地開發和交易的過程，主要分為3步：①根據土地利用總體規劃或者經濟開發的需求，城鄉集體所有的農村土地由市政府的政令轉化為國有土地。②這些土地會被地方國有企業開發為配套齊全的或部分齊全的城市土地。③市政府通過協商、投標或者拍賣以更高的價格把土地使用權賣給商戶和房地產開發商。被賣出的土地使用權可以在市場中進一步循環。通過售賣土地使用權的收益由市政府和中央政府所有。[6]

1.3 居住區的開發

居住區開發作為城市開發的主要部分，無疑也是遵循上述步驟。盡管如此，它也有一些特點需要指出。不同于其他地產開發，我國的居住區開發存在特殊的分層結構。依據我國城市居住區規劃設計標準，居住區開發可以分為3個層級：居住區、居住小區和鄰里。每一個層級都有其特定的尺度、人口和市政服務要求，具體為：居住區是指由干道或自然邊界圍合的住宅區，并且人口在30000～50000；住宅小區是指市區街道或自然邊界圍合的住宅區，一般人口在10000～15000；鄰里是指由住宅小區的道路圍合成的住宅區，一般人口在1000～3000。居住區和居住小區的開發一般與我國土地市場開發步驟的第二步和第三步對應。原始土地被地方國有土地開發商開發為配套齊全的或部分齊全的城市土地后，居住區被分成由城市道路和自然邊界圍合的街區，建筑面積和一些重要的要求會被寫入控制性詳細規劃。然后，這些街區的土地使用權被賣給房地產開發商，其根據控制性詳細規劃建造居住小區。最終，這個街區內的住宅和這個小區的部分土地使用權將賣給個人。

2 居住區可持續性評價適宜尺度與平臺研究

根據前部分的研究和分析，結合我國居住區開發尺度的城市規劃體系層級結構可以初步建立(見圖2)。如前面所提到的，我國擁有一定的指標體系可以應用在生態城市建設中作為城市尺度上量化的指標來衡量或者建立可持續發展的目標。另一方面，一些綠色建筑評價工具，比如GOBAS、三星體系以及國際上的評價工具，例如LEED、BREEAM已經應用于住宅小區的開發中。但時至今日，依然缺乏一個可以用于區域尺度(居住區尺度)并且可以聯系城市與建筑的可持續評價工具。

圖2 居住區開發的城市規劃與開發主體層級體系Fig.2The hierarchical structure of the residential development scale，urban planning system & subject

在這種情況下，選取居住區控制性詳細規劃作為適合我國居住區開發的可持續評價尺度與平臺，主要有以下4個原因：①在我國的居住區開發體系中，居住區在功能和結構上是一個整體的單元，這就意味著許多重要的可持續性行為和措施的實施都是街區尺度的，比如提高公共交通的可達性，創造生態系統網絡，改善居住社區結構的可持續性等都是可以在這一層級實施的；②由于控制性詳細規劃擁有較強的實際性和可操縱性，所以基于它的評價工具可以有效整體地控制策劃、設計、建造和管理過程；③居住區尺度上的評價工具可以為綠色建筑的建造提供更好、更公平的條件，從而避免其他公司之間在此領域降低價格和性能的競爭；④基于居住區尺度和控制性詳細規劃平臺的可持續性評價工具可以在沒有技術沖突的情況下與建筑尺度的綠色建筑評價標準進行更好的配合。

3 結 語

如今我國正經歷著迅速的城市化進程，大量的綠色城市和無數的綠色建筑在全國不斷崛起，同時城市和建筑尺度的可持續評價工具的研究也有了一定的進展。盡管如此，我國還缺乏一個針對區域尺度的居住區開發的可持續性評價工具?；谖覈沫h境，目前的研究建議選擇居住區尺度和控制性詳細規劃作為可持續評價工具的研究尺度和平臺，并且對其優勢進行分析。筆者希望此研究可以為此領域的研究者提供依據和幫助。

［1］ Adams W M. Green Development：Environment and Sustainability in the Third World [M]. London：Routledge，2001.

［2］ BREEAM：BREEAM Communities SD5065B Technical Guidance Manual，2009. [EB/OL]. http：//www. breeam. org/page. jsp?id＝372＞.

［3］ USGBC：LEED 2009 for Neighborhood Development Rating System，2009. [EB/OL]. http：//new. usgbc. org/leed/rating-systems/neighborhoods＞.

［4］ IBEC：CASBEE for Urban Development：Technical Manual 2007 Edition[EB/OL]. http：//www.ibec.or.jp/ CASBEE/english/download. htm＞.

［5］ Jaccard M，Failing L，Berry T. From equipment to infrastructure：community energy management and greenhouse gas emission reduction [J]. Energy Policy，1997(25)：1065-1074.

［6］ Lin G，Ho S. The state，land system，and land development processes in contemporary China [J]. Annals of the Association of American Geographers，2005(95)：411-436.

Research on the Implementation Conditions of Sustainability Assessment for Area Scale Residential Development in China

ZHAO Boyang1，ZHANG Xiaopeng2
(1．Tianjin Urban Planning & Design Institute，Tianjin 300201，China；2．School of Architecture，Tianjin University，Tianjin 300072，China)

The aim of this paper is to discuss and search for the applicable scale and platform of sustainability assessment of area scale residential development in China，to contribute to the research of sustainability evaluation and thus to promote the sustainable development of China’s urbanization．The status quo of sustainability assessment in China and the scale definition of international assessment tools for area scale were reviewed．Then，an analysis of China’s urban system，land ownership and market and residential development was made to establish a combined hierarchical structure．Finally，based on the researches，residential district and regulatory plan were selected as the implement scale and the platform of sustainability assessment for area scale residential development.

sustainability assessment；regulatory plan；residential district

X821

：A

：1006-8945(2015)08-0037-03

2015-07-02