住房反向抵押貸款國際經驗及其借鑒

□文/李孟娣　尹　鈞　郭　暉

（1.河北工程技術學院人文學院；2.河北工程技術學院信息技術學院3.河北師范大學法政學院河北·石家莊）

住房反向抵押貸款國際經驗及其借鑒

□文/李孟娣1尹鈞2郭暉3

（1.河北工程技術學院人文學院；2.河北工程技術學院信息技術學院3.河北師范大學法政學院河北·石家莊）

［提要］以房養老這種新型的養老模式順應歷史的潮流，為養老問題的解決提供了一種新的思路，反向抵押貸款是以房養老的最主要方式。我國反向抵押貸款以房養老模式還處于起步階段，有必要借鑒國外的成功經驗。本文在介紹美國、新加坡、日本等國住房反向抵押貸款業務基礎上，總結經驗，并進一步探討國外住房反向抵押貸款模式帶給我們的啟示。

住房反向抵押貸款；房屋價值轉換抵押貸款；國際經驗

收錄日期：2015年5月13日

2013年9月，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出要開展老年人住房反向抵押養老保險試點。2014年6月，保監會公布在北京、上海、廣州和武漢四地率先實施老年人住房反向抵押養老保險試點。這為我國反向抵押貸款以房養老模式的發展提供了制度支撐，但一切尚在探索之中。迄今為止，美國、新加坡、日本等國均已開展了住房反向抵押貸款業務，因此，我們急需對這些國家住房反向抵押貸款的模式進行深入研究，吸收國外開展這一業務的經驗與教訓，借以指導我國以房養老的實踐。

一、國外住房反向抵押貸款概況

（一）美國反向抵押貸款概況。美國反向抵押貸款一共有三種模式：房屋價值轉換抵押貸款、房屋持有者計劃和現金賬戶計劃。其中，最受美國民眾喜愛的是房屋價值轉換抵押貸款，這一模式占到美國反向抵押貸款市場的絕大多數份額。

房屋價值轉換抵押貸款是由美國住房與城市發展部為擁有房屋產權的老年人提供的一種以房養老模式。凡是年滿62周歲的老年人，都可以將自己擁有獨立產權的房屋申請反向抵押貸款，申請人不用出售房屋也不用從原住處搬離，僅僅通過轉換房屋資產從而獲得養老金。這一項目在美國各個州都適用，是美國最受歡迎的以房養老模式。申請人必須提前向貸款提供人（銀行、專門的抵押貸款公司或者是其他金融機構）提出申請，并與之協商簽訂貸款協議，確定貸款數額及貸款發放時間和方式，還款時間和方式。一般來說，申請人可以選擇某一時間償還，還可以選擇在申請人死亡或遷出后償還。

同時，房屋價值轉換抵押貸款由美國聯邦住宅管理局提供擔保，這一政府擔保方式主要是防范貸款提供人破產或由于其他原因無法按時發放貸款的風險。如發生此類問題，則由聯邦住宅管理局向申請人發放貸款。同時，房屋價值轉換抵押貸款屬于無追索權的貸款項目，假設反向按揭債務超過房屋價值時，貸款提供人不能向申請人或其繼承人追償，貸款提供人的損失則從聯邦住宅管理局收取的保費中獲得補償。

（二）新加坡反向抵押貸款概況。新加坡反向抵押貸款最早是針對私有住房開展的一項業務，當時這一業務的開展有著嚴格的條件：申請人年滿60周歲以上；申請人需為新加坡公民或是新加坡常住人口；申請人對房屋擁有70年以上產權；申請人需為職總英康保險公司的客戶。如此苛刻的條件，再加上當時新加坡80%以上是公有住房，使得這一業務開展不順利。

在此之后，新加坡的反向抵押貸款業務幾經調整，承辦機構從保險公司擴展到新加坡建屋局，業務對象也由私有住房延伸到公有住房，反向抵押貸款業務在新加坡獲得了一定的發展。新加坡建屋局推出了屋契回購計劃，符合條件的公有住房戶主可以向新加坡建屋局提出申請，將他們公有住房的一部分剩余租期出售給建屋局，接到申請后，建屋局組織專業人士對公有住房的市場價值進行評估，并與申請人簽訂協議，回購公有住房租期最長不超30年，協議簽訂后，建屋局向申請人提供一定數額的補貼，回購期內，申請人可繼續在此房屋居住?？紤]到屋契回購最長不超30年，假設申請人到期限屆滿時仍健在，建屋局將為申請人另行安排居住地；假設期限屆滿前申請人不幸去世，則剩余的回購屋契所得則歸申請人的繼承人繼承。

（三）日本反向抵押貸款概況。日本最早的反向抵押貸款被稱為“長期生活志愿資金貸款制度”，貸款提供人是地方自治信托銀行。后來又出現了由健康勞動福利保障部門為老年人提供住房反向抵押貸款業務，同時，房地產公司、私有銀行也先后開展反向抵押貸款業務。

無論是政府直接融資還是政府間接融資，亦或是民間機構參與的模式，對于緩解日本養老壓力，減輕政府負擔，實現老齡人口的養老保障具有非常重要的意義。

二、國外住房反向抵押貸款成功經驗

（一）政府的支持與引導。從美國、新加坡和日本住房反向抵押貸款的實施實踐可以看出，這一項目之所以能順利開展，離不開政府的大力支持。無論是美國的政府保險還是日本的政府參與，或是新加坡屋契回購計劃中政府的主導作用，都對反向抵押貸款業務的實施給予了實質性引導和支持。

以美國的房屋價值轉換抵押貸款為例，這一制度之所以受到人們的歡迎，離不開政府的介入，政府在產品設計、風險規避、法律保障、稅收優惠等方面均發揮了重要作用。尤其是美國聯邦住宅管理局為這一項目提供擔保，在很大程度上降低了有關風險，為項目的順利開展提供了有力保障。由此可見，政府在反向抵押貸款業務開展過程中發揮著十分重要的作用。

（二）完備的法律體系。從國外經驗來看，住房反向抵押貸款業務的推行，離不開法律法規的保障。以美國為例，伴隨著住房反向抵押貸款業務的開展，與這一項目有關的法律法規在不斷完善，現有法規不僅涉及反向抵押貸款的目的、操作流程、申請人的條件、貸款提供人的義務等內容，而且還對貸款咨詢人員，成本費用率和再融資業務等進行了詳細規定。這些法律法規的出臺，為反向抵押貸款業務的開展提供了很好的外部環境。

（三）符合本國國情的產品設計。比如，新加坡專門針對本國公有住房較多的實際情況，設計出了適合本國國情的制度；再比如美國，針對不同客戶的需求，對市場進行細化，設計出多樣性的反向抵押貸款產品。房屋價值轉換抵押貸款主要是針對房屋價值較低的申請人設計的，房屋持有者計劃則是針對房屋價值中等的申請人設計的，現金賬戶計劃則適用于房屋價值較高的申請人，從而美國的反向抵押貸款滿足了不同的需求。

（四）廣泛的宣傳工作。由于反向抵押貸款本身非常復雜，社會公眾對這一項目不太熟悉，甚至會產生誤解，因此，各個國家均非常重視初期的宣傳工作。美國還有專門的機構，國家住房資產價值轉換中心對這一項目的基礎知識進行宣傳，同時收集匯總客戶意見，為客戶進行分析或提供各種服務。通過宣傳，使老年人對這一業務有了進一步了解，申請人可以比較不同產品為自己帶來的收益，從而選擇適合自身實際情況的產品。

三、國外住房反向抵押貸款業務開展帶給我們的啟示

（一）完善國家法律法規。當前，我國住房反向抵押貸款業務還處于起步階段，配套法規上不健全，為了更好地開展業務，將住房反向抵押貸款這一模式納入法制化軌道，需要補充完善相關法律法規。住房反向抵押貸款業務的開展關乎保險、房地產、金融等各個部門的利益，政府應該完善有關金融、房地產、稅務等各個方面的法律制度。對反向抵押貸款的運作程序、申請人的條件、業務承辦機構的資格、各方權利和義務、資產評估、監管措施等做出明確規定，只有這樣社會公眾對反向抵押貸款才會產生合理的心理預期，立法先行，也會增強大家對這一項目的信心。

（二）通過宣傳，培育新型養老觀念。住房反向抵押貸款業務不僅是對傳統養老模式的一種挑戰，同時也是對我國養老制度的有益補充。采用反向抵押貸款的方式實現以房養老，可以增加老年人可支配的流動資金，提高晚年生活質量，減輕國家和家庭的養老負擔，彌補當前養老保險和家庭養老的不足，因此這一新型養老方式應大力提倡。

（三）加強政府引導。我國反向抵押貸款業務的開展面臨著各種問題，缺乏開辦此類業務的經驗，起步階段，可以借鑒國外經驗，考慮由政府介入，從而對住房反向抵押貸款業務的開展給予引導。比如，由政府成立專門機構，制定具體操作規則，明確反向抵押貸款業務流程；政府為反向抵押貸款提供擔保；政府還應加強對申請人、貸款提供人和其他服務機構的監管。

（四）完善金融市場和相關配套制度。反向抵押貸款是一個復雜的項目，涉及面廣、風險大，且與養老問題緊密相關，假如設計不當，勢必會造成不必要的麻煩，因此為確保這一項目的順利開展，需要完善各項配套制度。首先，完善金融市場。當前我國的金融市場還不發達、管理體制落后、專業的金融人才不足，這種狀況造成反向抵押貸款業務開展的緩慢，我們應該通過進一步深入金融體制改革，完善金融市場；其次，建立專業化的人才隊伍。反向抵押貸款業務專業化程度較高，涉及金融、保險、房地產、資產評估等專業知識，人才的培養是非常必要的；最后，完善其他配套制度。國外反向抵押貸款業務的開展，有完善的社會服務業做支撐，我們也應完善房產評估、監管和稅收減免等配套制度，大力發展服務業。

主要參考文獻：

［1］柴效武，胡平.美國反向抵押貸款發展歷程及對我國的啟迪［J］.經濟與管理研究，2010.4.

［2］明宏偉.日本住房反向抵押貸款的發展［J］.企業導報，2012.22.

［3］金曉彤，崔宏靜.亞洲國家“以房養老”模式的經驗與借鑒——以日本和新加坡反向住房抵押貸款為例［J］.亞太經濟，2014.1.

［4］張建偉.“以房養老”：國際經驗與中國策略［J］.天津行政學院學報，2014.1.

2014年河北省社科基金項目：“我國反向抵押貸款以房養老模式研究”（項目編號：H B14FX 022）

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