大學生畢業后，買房？租房？

李玥

摘要：近800萬2015年應屆大學畢業生，將處在中國老齡化即將到來、迎親嫁娶傳統習俗根深蒂固、國家對房地產進行宏觀調控的大背景下，解決居住問題、感情問題等，從而進行買房與租房的艱難選擇。然而，對于大多數剛畢業不久的大學生來說，他們的理性選擇很可能是租房自住。

關鍵詞：大學生 買房 租房 租售比。

一、我國已步入老年社會，大學生潛在壓力重重

根據國家統計局及《人類發展報告》顯示：到2020年，我國將有2億老人等待養老，到2030年，65歲及其以上老人將占到全國人口的18.2%左右，而我國是在經濟發展水平不高的情況下進入了人口老齡化，且老年人口的增長速度快于經濟增長速度，看病難、看病貴、“未富先老”、“因老致貧”是赤裸裸的現狀。畢業大學生，理所應當肩負起對老人的贍養義務；未成家的大學生要對自己上面的父母、長輩盡孝，而成家的大學生贍養的則是雙方老人，甚至還要撫養孩子。畢業大學生工作剛剛起步，住房又是他們的剛性需求，在潛在壓力重重的環境下，他們將何去何從？

二、男生若想“抱得美人歸”，房子、票子和車子

前不久在網絡爆紅的全國聘禮地圖，從彩禮百萬元區的上海、天津到五十萬元區的東三省、江西、青海，再到十萬元區、萬元區。值得注意的是，上海人嫁閨女要求10萬元起加一套房，天津則是6萬元起加一套房，男生實在不容易，娶媳婦道路舉步維艱。不少女生心疼自己的愛人，心疼他們要承擔如此重擔，會說：“親愛的，千萬別把自己身體累垮了，別給自己那么大的壓力，我是要嫁給你，又不是嫁給房子。”然而女孩背后還有一個兇神惡煞的丈母娘：“連套房子都買不起，休想讓我女兒去跟你過苦日子！”

當然，作為一個頂天立地的男人，他們絕對是想要給自己的愛妻幸福，但面對買房這個巨大支出，大批畢業不久的大學生只能是望而卻步啊！更有甚者，別說買房子了，平時已經被生活消費的各項支出壓得喘不過氣來了，月光族、啃老族更是比比皆是，眼前消費和長遠投資之間的矛盾已到達白熱化階段。

到處都流行著高富帥、白富美這樣的熱詞，當然，愛美之心人皆有之，但不論是高帥還是白美中間都是相同的一個“富”字。嫁高富帥，迎娶白宮美是部分大學生的追求目標。而大多數大學生都是需要依靠自己的雙手打拼，把對生活的理解，對幸福的詮釋，內化為自己內心深處的認知。這時候，畢業大學生應該選擇買房？還是租房？

三、為什么說租房比買房劃算

此時，畢業大學生們面臨的，無非是這樣三種選擇：一是在一段時間內租房自住，二是絞盡腦汁借款、貸款、交首付、每月還貸住新房，三是純粹的投資性買房、收取租金、自己仍租房自住。

先來討論大前提：由于近年來投資性買房的速度增加導致租房市場的潛在供給迅速增長，而租房市場需求增加非常有限。需求有限而供給增加，租金必然下跌。

（一）從租房自住的角度來看

我們理性地來計算這樣一筆賬，來對比前兩種選擇的付出與回報：假定我們要買一套180萬元的住房，銀行按揭貸款80%即為144萬元，貸款利率為6%，按照貸款20年計算，則每年還貸12.55萬元；貼現率按銀行一年期固定存款利率3%計算，則還貸總額現值為186.7萬元。住房裝修費用按貼現率（年3%）增長，則70年內裝修費用和現值為70萬元。那么，買房支出的現值之和為292.7萬元。假定房租在40年內保持5萬元不增長，后30年按貼現率3%增長，則租房的現值為269萬元。這樣看來，的確是租房合算。下面我們再算一筆賬：在一線城市，房價仍在穩定上升。我們暫且以一線城市市中心的一套兩居室住房為例，上海、北京目前的情況是：如果市場售價180萬元，那么月租金水平在3600元左右。但是如果按照國際通行的租售比標準，這套房子在租金不變的情況下，要降到108萬元以下，才會被認為是合理的價格。說明此時一線城市的房價其實是存在泡沫的。根據上海易居房地產研究院測算，北京、上海等一線城市，月租金和房子總價的比值在1：400，中心城區更為突出，甚至達到1：500，而國際通行標準認為，合理的房屋租售比應該在1：200到1：300之間。比值越低，說明房產的投資價值越小，因此租房更劃算。

（二）從買房自住的角度看

剛畢業的大學生工作事業才起步，就算暫時有些積蓄，對于買房來說也是鳳毛麟角，此時，我們前程一片大好，有自己的思想、敢拼敢闖、有著積累經驗、完善學識、繼續深造、提拔晉升的大好機會。為什么不投資到能繼續衍生資產獲益的事情中去，而要過著經衣縮食，月月還貸的艱苦日子中去呢？可能，在這樣日日要為柴米油鹽和衣食住行斤斤計較、大傷腦筋的家庭，會時不時地產生各種矛盾和拌嘴。夫妻之間，沒有達到想要的生活水平，每天只有壓力沒有釋放，心情得不到舒緩，矛盾自然連連不斷，為何不試著租一處房子，提高自己現有的生活水平呢？另一方面，父母供養我們念書直到大學畢業，這時嘔心瀝血半輩子的父母還要拿出畢生的積蓄為我們購置房屋，他們在省吃儉用的生活里，思想觀念總是會跟不上時代發展的潮流。和父母探討國家刺激居民日常生活消費，拉動經濟增長，他們不為所動，大多數父母都是把精力放在對孩子另一半的物質要求上，要求結婚必須有自己的房子，可是父母不理解我們應怎樣順應經濟波動來過幸福的現有生活。

（三）從投資性質的買房來看

這有兩種可觀盈利模式：一是出租所購住宅得到租金，二是等房屋升值后賣出盈利。

先看第一種模式：目前，5年期以上人民幣貸款利率為7.05%，而自從2010年以來，城市住宅租售比平均低于5年以上個人住房貸款利率，這樣看來，貸款買了房子，想要依靠將其租賃出去作為長期投資，事實則是，租金不足以還貸款，不賺錢反倒賠上了金錢、時間與精力，還有高昂的裝修費用。退一萬步講，就算大學生一直沒有買房的打算，每月租房租金2000元（這在二、三線城市能租到面積100平米以上，并且帶有天臺的兩層小樓）一年24000元，十年240000元，這已經相當于在二線城市所支付的首付，而且這里所指的首付已經是十年前的240000元價值。我們在此不討論人民幣升值與貶值的情況，這好比淘寶購物，我們的目標是買一個價值240000的商品，請問你愿意一次性支付全款，還是使用淘寶分期付款，分十期還清。當然使用淘寶分期付款也是需要多付費用的，但遠遠小于這十年來的貸款利率增長額度。相信在十年后，大學生們的事業已經稍稍嶄露頭角，至少穩中有升，發展更快的，可能已經通過對自己的教育投資步步高升，當上了主管職位，到時候有了自己可以隨時自由支配的款項，至于是否投資于房地產，看未來的市場發展就可以了。

再來看第二種方式：等房屋升值后賣出盈利，這關鍵在于住房價格必須在購買后出現上漲，只有住房價格上漲速度高于貸款利率，其盈利才會大于出租式的投資買房方式。然而現實是國家直致力于住房供給與需求的平衡，住房價格已不會延續過去十年高速增長的神話了。

四、結論

通過以上三種選擇的對比，作為新時代的大學生，我們正是時代發展風口浪尖的一批新秀，深知中國經濟正走向疲軟期，已放慢了增長的步伐。在我們事業起步初期，沒有足夠強大經濟能力的階段，買房還是租房，真是值得我們好好思考一下了。