農村集體建設用地使用權流轉價值評估研究

近幾年來，中央和各地方對農村集體建設用地流轉的重視程度逐漸加深，2011—2014年中央一號文件對農村集體建設用地流轉規范均有不同層次的涉及和規定，而農村集體建設用地流轉進程也在進一步加快，且在過程中日臻完善，但同時也存在價值混亂等問題。2015年，集體經營性建設用地入市試點在全國范圍內展開。為保障農民現實利益，保護農村集體建設用地資產，出臺相應的評估指導意見已成為當前亟待解決的現實問題。

以河北省景縣2013年農村集體建設用地流轉情況來看，流轉面積大，涉及鄉鎮及農戶范圍廣泛，流轉已成為各鄉鎮普遍態勢，且經營主體和流轉方式多樣化（見表1）。與此同時，關于農村集體建設用地的價值并沒有確切的明文規定，農村集體建設用地流轉在入市及價值評估方面依然存在較多問題。為解決這些問題，有必要明確集體農村用地流轉價值構成并采取適用的價值評估方法，保障土地資源價值的實現。

一、 文獻綜述

現階段農村集體建設用地流轉是土地制度改革的重要環節，國內學者關于農村集體建設用地使用權出讓價值評估問題的研究主要圍繞以下幾方面：

1. 農村集體建設用地基準地價研究。齊小軍（2009）結合土地價值評估基礎理論，深入研究了較為常用的土地估價方法并對各方法的特點進行比較分析。楊杰等（2010）結合具體的評估試點工作重點分析了農村集體建設用地基準地價評估特點和流程，強調指出實際評估過程中存在的主要問題并提出相應的解決辦法，使得評估工作更加合理可行。

2. 農村集體建設用地定級估價研究。陳立本（2009）通過概述農村集體建設用地使用權定級估價的理論基礎，歸納了影響地價的因素，分析了農村集體建設用地界定范圍、價值內涵和定級估價的涵義，綜合評價不同級別土地價值。

3. 農村集體所有建設用地使用權流轉價值評估研究。張林楠（2010）調整了傳統估價方法，基于價值構成、市場規則和估價原理創新性的嘗試了法定補償擴充法和準建設用地剩余法。劉金國（2011）構建了完整的土地價值體系，通過市場比較法和成本法評估了農村集體建設用地流轉的經濟價值，采用條件價值法評估了農村集體建設用地流轉生態價值。江恩賜（2013）認為土地價值構成受到集體建設用地類型、權利類型和利用現狀的影響，在構建完整土地價值的基礎上，綜合研究經濟價值、生態價值及發展權價值評估思路得出農村集體建設用地流轉完整價值。張洲（2014）區分了集體出讓建設用地使用權和集體劃撥建設用地使用權，明確各自價值內涵，以防評估價值存在矛盾。

綜上所述，農村集體建設用地入市及使用權出讓價值評估是我國城市化進程中存在的特有問題，土地私有制國家擁有不同的土地產權體系，產權較為清晰完整，市場交易靈活度高，因此對土地流轉現象探討較少。但對市場交易以及農地價格方面研究較為全面，對本研究有較大的理論借鑒意義。對于農村集體經營性建設用地流轉的研究，國內學者主要集中在其動因、模式、利益分配、影響因素、機制等方面，而對集體經營性建設用地使用權出讓價值評估的研究比較少，缺乏對集體經營性建設用地流轉價值類型、評估思路和估價特點的系統研究。

表1 河北景縣2013年度農村土地流轉明細表（新增百畝以上）

數據來源：2014年河北景縣農業局、土地局農村集體建設用地流轉匯總文件

二、農村集體建設用地流轉價值構成

（一）土地價值構成

研究集體建設用地流轉的完整價值，首先應準確把握土地的價值構成，不同經濟學領域對土地價值構成研究的角度各不相同。根據馬克思主義經濟學角度，土地價值是由土地自然價值和土地資本價值構成。其中，土地自然價值又可以進一步具體分為土地資源價值和土地生態價值，土地資本價值又可進一步細化為土地資本現在價值和土地資本潛在價值。微觀經濟學領域中認為土地作為農民的生產資料和生活資料，由土地生產資料價值、土地生活資料價值、生態環境價值和潛在價值構成。產權經濟學的研究視角側重于由土地衍生出來的各項權利，認為土地價值可概括為土地所有權使用權、社會保障權、生態環境價值和未來發展權價值。從資源環境經濟學觀點看，土地價值即為經濟價值、社會保障價值、選擇價值及存在價值。

通過不同經濟學領域的比較分析，土地價值構成在本質上是相互聯系的，可概括為由經濟價值、社會價值、生態價值和潛在價值構成，缺少任何一部分都使得土地價值不夠完整，造成土地整體價值的流失。

（二）農村集體建設用地流轉價值構成

作為土地構成的重要組成部分，農村集體建設用地的價值構成體現在土地價值構成中，但農村集體建設用地屬性存在一定特殊性，其價值構成應當有所差別。

我國農村土地分為三類：農用地、集體建設用地和未利用土地。根據該分類標準，農村集體建設用地由存量集體建設用地和增量集體建設用地構成。存量集體建設用地即為當前現有的集體建設用地，由于流轉不涉及土地所有權的變化，社會價值并未顯現，存量集體建設用地價值即為經濟價值、生態價值和潛在價值。增量集體建設用地由屬性為農用地和未利用土地的土地類型流轉為集體建設用地而來，該項活動并未造成社會價值流失，增量集體建設用地的價值同樣為經濟價值、生態價值和潛在價值。因此，農村集體建設用地流轉完整價值構成涵蓋經濟價值、生態價值和潛在價值。

三、農村集體建設用地流轉價值評估方法及要點

根據近年來的實踐過程可以看出，農村集體建設用地流轉的全面、快速展開已是大勢所趨。理論上而言，實現農村集體建設用地與國有土地同權同價也是理所應當。以下就完整的農村集體建設用地流轉價值即經濟價值、生態價值和潛在價值分析評估要點，確立評估方法。

（一） 經濟價值評估方法與要點

介于關于農村集體建設用地的經濟價值評估并無確切的文件規范，可借鑒2014年更新發布的《城鎮土地估價規程》。據該規程規定，對于經濟價值的評估方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。現實條件下農村集體建設用地價值評估中經濟價值評估方法的應用較為普遍，本文將著重分析各種經濟價值評估方法的應用要點。

1. 市場比較法應用要點

市場比較法適用于市場活躍，有充足可比的交易案例的農村集體建設用地地區。選擇使用市場比較法時，應當注意：所評估的農村集體建設用地地區市場的活躍程度，可以找到至少三個可比的交易案例；采集可比交易案例時，應當注意選取數據的真實性和全面性，以便各因素的比較修正。

2. 收益還原法應用要點

收益還原法只適用于有現實收益或者潛在收益的農村集體建設用地估價情況。估算土地年總收益時，考慮正常情況下合理利用待估土地而取得的穩定持續的收益，該收益是客觀收益，而非某一待估農村集體建設用地的實際收益，待估土地所在地區若無活躍的市場和充足可比的交易案例，土地年總收益可按集體土地農業產值倍數粗略估計。土地年總費用的確定應根據土地的利用方式進行具體分析，可參照《城鎮土地估價規程》中的年總費用分類。土地還原率的數據選取應注意使用年期、不同時期、土地權利、區位、土地用途的土地之間還原率的差別。

3. 剩余法應用要點

剩余法適用于農村集體建設用地土地估價案例中具有現實投資開發或者再開發潛力的條件。使用剩余法進行地價評估時，應注意以下兩方面：確定未來開發價值時，待估土地所在地區若無活躍的市場和充足可比的交易案例，可參考借鑒相似環境下國有建設用地價格。核算土地開發成本時，應對不動產開發項目和土地開發項目在項目開發及建設期間所發生的客觀費用加以區別，分析不同項目間費用發生的差別。

4. 成本逼近法應用要點

成本逼近法主要適用于土地市場欠發育、少有交易的地區或新開發土地類型、無法采用其他評估方法對農村集體建設用地價值進行估價的情況。在使用成本逼近法的情況下，由農用地流轉為集體建設用地或者集體建設用地的土地類型流轉為國有建設用地的過程中，土地的各種權益將得到進一步或者完全釋放，土地增值收益由此產生。因此，農村集體建設用地流轉的價值應當包含這部分土地增值收益，也就是集體建設用地與國有土地實現“同地、同權、同價”的經濟內涵。

（二）生態價值評估方法與要點

隨著經濟進程的推動，農村集體建設用地的生態價值越來越受到重視，對于生態價值評估方法的研究已經成為國內外專家學者關注的熱點之一，近年來在評估方法的理論研究上取得了很大的進展。農村集體建設用地生態價值評估基本上是借鑒資源環境生態價值核算的一些方法，目前研究較為深入、應用較為廣泛的農村集體建設用地生態價值評估方法有市場價值法、生產率變動法、影子工程法、市場替代法、固碳制氧法、機會成本法、旅行費用法、防護費用法、條件價值法、能值分析法等。根據以往學者研究將上述方法分為四類，本文將該分類評估方法進行分析如下。

1. 直接市場技術

直接市場技術是資源環境經濟學中進行價值評價最成熟的技術方法。直接市場技術應用前提是已有完善的市場交易和市場價值，通過生態資源直接體現的實際市場價值進行估價，該技術主要包含兩種評估方法：市場價值法和生產率變動法。理論上，直接市場技術是應用最廣泛的價值評價方法，但由于生態系統的變化程度、復雜性和多樣化，定量評價難以確定。生態價值由于受到時間、地域、質量、交易情況的影響，需要進行各因素的修正，操作過程中易受到主觀因素的影響，難以保證評估結果的準確客觀。

2. 替代市場技術

替代市場技術是對直接市場技術的擴展和延伸，是一種間接市場技術。由于某種生態資源尚未形成市場價值，可以參考已發展完善的其他替代資源的市場交易和市場價值，從而得到間接估算的生態價值。應用替代市場技術時，可采用的評估方法有影子工程法、市場替代法、旅行費用法、固碳制氧法、機會成本法、防護費用法等，主要圍繞假設生態資源破壞付出的代價及修復成本費用，因此應用該技術所得的生態資源評估值相對較低。

3. 模擬市場技術

模擬市場技術是應用條件價值法采用問卷調查或直接詢問的方式，在假設預想市場存在的條件下，調查市場中可實施經濟行為的人們對商品或服務的接受程度和支付意愿，繼而進一步通過人們的意愿來估計并呈現生態資源的價值。在國外，條件價值法在土地價值評估中的應用非常普遍，但在國內，條件價值法起步晚，近年來才逐步得到越來越廣泛地應用。該方法適用于無直接市場和替代市場的環境區域，優點是采用直接詢問或問卷調查的方式簡單易行，缺點是該方法隨意性、主觀性強，取得的數據容易產生偏差，且條件價值法后期需完成的整理和分析工作量大。

4. 能值分析技術

能值分析法通過構建能值分析系統圖和項目表估算太陽能值和能值美元，對系統進行定量化處理進而建立能值分析指標體系。該方法提供了不同于僅核算貨幣價值又可表達價值量的環境價值度量標準，把生態系統和社會經濟系統有機統一起來，為自然資源的有效利用和經濟政策的科學制定提供了技術手段。在應用過程中，能值分析法依然存在一些問題，能值轉換率計算分析的難度較大，而且能值分析主要反映地是自然資源的供給程度，而非社會對生態價值服務的需求量。作為一項較新的技術，能值分析法依然需要進一步完善，能否廣泛應用于農村集體建設用地價值評估中有待實踐檢驗。

（三） 潛在價值評估方法與要點

針對農村集體建設用地流轉現狀來看，潛在價值主要體現為發展權價值，是指“改變農村集體建設用地用途（例如由集體工業用地變成商業用地、城市居住用地等）或提高集體建設用地利用強度（例如集體工業用地轉為外資開發的工業用地）而獲利的權利”（諸培新等，2009）。雖然各地方政府已陸續出臺當地的農村集體建設用地流轉試行文件，但目前為止并沒有國家性的法律法規進行認定，國內學術界對農村集體建設用地發展權的研究不足，尤其缺少發展權的價值評估方法。目前，對農村集體建設用地進行發展權價值評估的方法主要是差值法。差值法是根據改變農村集體建設用地用途或提高土地利用強度后土地的價值與土地現實使用條件下的價值差來評估，是從土地利用方式的改變角度考慮的，應用范圍廣泛，適用于所有具有潛在價值即發展權的土地。在使用差值法評估潛在價值時，應當注意土地用途轉變前后考慮因素的改變，農村集體建設用地現實價值是在現有用途的條件下產生的，而土地利用方式改變后則應當是土地最充分利用和效益最大化條件下產生的價值。

四、結論

目前，農村集體建設用地流轉已經在全國范圍內逐步展開，關于農村集體建設用地流轉的法律法規也在進一步調整完善的過程中，但關于集體建設用地的價值評估并未體系化，大量農村集體建設用地流轉價值存在失真的情況，造成土地利用效率低，土地資源浪費，土地市場混亂，妨礙農民根本利益的實現。因此，出臺相應的評估指導意見已成為當前亟待解決的現實問題。

農村集體建設用地流轉過程中，集體土地所有權不發生改變，仍然保持土地的社會保障功能，并不體現在流轉的土地價值中。因此，農村集體建設用地流轉完整價值構成包括經濟價值、生態價值和潛在價值。研究不同環境下，針對不同價值采取各自適用的評估方法，分析各評估方法的要點，提出相應的評估方案，以便建立合理可行的農村集體建設用地價值評估體系。

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