論房地產評估中比較法的運用

石河子大學 楊枰

一、比較法的本質和理論依據

目前，房地產評估的主要方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法、路線價法和長期趨勢法等，而比較法在不動產評估中一直起著關鍵作用。其實質是以市場為導向，通過大量類似房地產的成交價格，來確定估價房地產在公開市場上最可能的成交價。理論依據是房地產價格形成的替代原則，即在同一個房地產市場上相似的房地產具有相近的價格。

二、房地產評估比較法的操作步驟

(一)收集交易實例

大量交易實例是運用比較法的前提。平時可走訪房地產交易當事人、政府機構以及查閱網站、報刊，或者咨詢同行以獲取估價案例的資料，一般應包括交易雙方及交易對象的基本情況、交易方式及成交價、交易日期和目的等。

(二)選取可比實例

一般選取3至10個真實的可比實例，其要求有：可比實例與估價對象的區位相近，用途相同，權利性質相同，規模檔次相當，交易方式適合估價目的，交易日期接近估價時點，交易價格盡量為正常價格。

(三)比較價格的處理

1、建立口徑一致的比較基準

為方便后續價格調整，建立比較基準的工作應包括：統一財產范圍，即進行有無對比消除因此造成的價格差異；統一付款方式，即價格一般以交易日期一次付清所需金額為準；統一稅費負擔，即調整為買賣雙方各自承擔自己應納稅費條件下的價格；統一計價單位，包括統一價格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積計量單位。

2、交易情況修正

由于交易雙方可能存在利害關系，或對行情缺乏了解，或被迫出售，或有特殊偏好等情況，我們一般通過數額法、比率法、總價修正法和單價修正法等方法對可比實例的價格進行修正。

3、交易日期修正

一般應將可比實例在成交日期的價格調整為在估價時點的價格，其公式為：可比實例在成交日期的價格ⅹ市場狀況調整系數=可比實例在估價時點的價格。視情況又分為價格指數法和價格變動率法。

4、房地產狀況調整

房地產狀況調整包括實物狀況、區位狀況和權益狀況的調整。一般公式為：可比實例在自身狀況下的價格ⅹ房地產狀況調整系數=可比實例在估價對象狀況下的價格。

(四)求取最終比準價格

比準價格=可比實例成交價格ⅹ交易情況修正系數ⅹ交易日期修正系數ⅹ房地產狀況調整系數。求出每個可比實例的比準價格后再進行簡單平均得到一個綜合的比較價格，作為最后的測算結果。

三、我國房地產評估比較法運用中存在的問題

(一)房地產市場不成熟

在房地產市場發育不完善、不成熟的地方不宜采用比較法，當前房地產領域投機現象頗多，房地產泡沫愈演愈烈，使得房地產評估比較法的結果容易失真。

(二)信息不對稱

在目前的房地產管理體制下并沒有建立一個開放共享的房地產信息系統，評估機構想要獲取政府相關部門的信息比較困難，行業競爭激烈，評估機構之間往來較少，減少了評估師獲取交易實例的渠道。

(三)可比實例的選擇、各因素的調整多依賴評估師的經驗、主觀性強

如何選擇滿足要求、符合客觀實際的案例，目前并無統一標準，該工作的完成完全依靠估價師的經驗，這勢必影響到評估結果的準確性。評估機構和評估師面對業務競爭的壓力，在經濟利益的驅動下可能有目的性地選取一些實例。另外，系數調整在實踐中很難用數學公式或模型將其量化，往往依靠評估師的經驗及對行情的了解作出主觀判斷。

四、對更好運用比較法評估房地產價格的改進措施

(一)政府進一步完善房地產市場機制、法律機制，推進房地產信息公開化

政府應該加強對房地產市場的宏觀調控，盡快完善房地產市場預警信息系統和信息披露制度，及時防范房地產過熱和泡沫現象，引導房地產業健康發展。同時，敦促立法機構構建公正合理的法制秩序，完善監督機制，保障制度和法規的實施和執行，推進信息公開，增強市場透明度。

(二)評估機構之間要增強聯系，完善房地產市場信息庫

行業協會要鼓勵評估機構定期交流，利用計算機和網絡，積極建立起自己的市場信息資料庫，強化評估信息的搜集、處理、儲備能力。另外，要加強評估師的職業道德建設，自律和他律相結合，提高評估師的綜合執業水平。

(三)采用集對分析法選擇可比實例，減少主觀性

集對分析法簡介如下，假設目前有棟待估房地產R，市場上的可比實例有A、B、C,根據分析建立房地產R與各交易實例組成的同異反聯系集對向量,記為 μk=aki+bki+ckj（k=1,2,3…，n）。通過賦予權重，組成集對，逐步建立待估房地產R與實例A、B、C的同異反聯系向量，記為聯系度 μk=ak+bki+ckj，接著計算待估房地產R與各實例A、B、C之間的同異反距離，可利用來確定待估房地產R與實例A、B、C的距離。比較各同異反距離 ρk的大小,越小，說明待估房地R與 ρk相對應的實例越接近。最后根據擇近原則選擇可比實例，提高了選擇的準確性。

五、結束語

綜上所述，雖然我國房地產評估行業起步較晚，各方面體制機制都還不完善，比較法在實踐中還存在著不少問題，但隨著市場發育的不斷成熟，更多模型對市場法的輔助以及評估人員業務水平和道德素養的不斷提高，比較法在我國房地產評估中的應用將更加廣泛，更加科學。

[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].中國建筑工業出版社,2013.

[2]黃鳴強.房地產評估中市場法的分析與研究[J].商業經濟,2014