淺談我國商業地產發展現狀及發展前景

弓炎 宋佳

摘 要：政府為調控房地產的高熱，限制房價快速增長于2013年下發了“新國五條”，2014年李嘉誠3次賣資產、繼鄂爾多斯后溫州、杭州房地產銷售出現崩盤現象，本文針對房地產行業的現狀進行了分析，提出了15年該行業的前景展望。

關鍵詞：房地產發展；現狀；發展前景

一、前言

隨著2013年“新國五條”下發，2014年我們房地產業走過前所無而有的艱辛，沒有陽春三月、沒有金九十銀。70個大中城市新建商品住宅價格環比下降、新建商品住宅成交量環比下降長達8個月，房價的持續高進，房地產商賺的盆滿鍋滿的日子一去不復返。隨著2015年我國經濟發展進入新常態，中央針對2014年下半年的市場明顯下行情況，取消了限購、限貸松綁了、公積金額度提高了、利率下降了，希望在各項調控政策助力，房地產業能夠平穩的發展。

二、我國房地產經濟發展現狀

1.開發投資增速方面

2015年1月-3月份，全國房地產開發投資16651億元，同比名義增長8.5%，增速比1月-2月份回落1.9個百分點。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0%。

2.商品房銷售面積方面

2015年1月-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1月-2月份收窄7.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.8%，辦公樓銷售面積下降23.3%，商業營業用房銷售面積增長5.4%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1月-2月份收窄6.5個百分點。其中，住宅銷售額下降9.1%，辦公樓銷售額下降26.5%，商業營業用房銷售額增長1.8%。

3.房地產開發企業到位資金方面

1月-3月份，房地產開發企業到位資金27892億元，同比下降2.9%，1月-2月份為增長1.6%。其中，國內貸款5845億元，下降6.1%；利用外資93億元，增長11.3%；自籌資金11214億元，增長1.1%；其他資金10739億元，下降5.2%。在其他資金中，定金及預收款6260億元，下降8.4%；個人按揭貸款3194億元，增長1.0%。

三、我國房地產未來發展前景分析

1.國家房地產政策方面

從國家的宏觀政策上來看，短期內不會發布對房地產投資利空的消息。2014年后樓市政策逐步調整，先是放松了二、三線城市的限購政策，之后央行出臺了《關于進一步做好住房金融服務的通知》，為家庭住房貸款松綁，再往后銀行連續數次降低貸款了利息。從這些政策上我們不難解讀出中央在2015年更注重房地產市場的平穩健康發展。

2.房地產市場的自身情況

2014年我國的房地產發展走入了困局，一方面表現為一、二線城市房價、地價的持續上漲，高熱不退，另一方面表現為三、四線城市市場需求不足，房價和成交量持續下降，還有消費者的觀望心理，使得房地產市場重新洗牌。據國家統計局2014年年底發布的報告，2013年末全國有房地產開發經營企業13.2萬個，企業數量過多是不爭的事實。那些實力弱的、負債率高的、結構不合理的企業資金鏈斷裂，被擠出市場。而實力雄厚的龍頭企業，得益于宏觀利好政策和政府直接調控干預松動的大背景，銷售和業績表現優越。企業的兼并重組、優勝劣汰，促進行業健康發展。

3.房地產供需結構建設會更加合理，“雙軌制”的供應機制，創造供需均衡

（1）對于需求正常的或是偏緊的一、二線城市，增加住房的土地供給，加快棚戶區改造以及保障性安居工程的建設，并且規范二手房市場和租賃市場，通過購買和租賃解決居民的住房需求。（2）對于需求不足，閑置房存量較高的三、四線城市，消化存量成為政府和相關單位的工作重點。同時政府還要主動控制房地產開發的規模、節奏、及價格，避免形成新的存量。在消化已有存量方面，采用創新思維，考慮通過擴大貨幣補償的方式進行拆遷和棚戶區改造的安置，這部分被拆遷戶通過自主選擇方式同樣可以消化掉一部分閑置住房。

4.引導我國非住宅地產的發展，商業、養老業、旅游業將是房地產業擴大有效需求的新依托

在我國快速步入老齡社會的背景下，新建小區配套養老設施，老舊社區養老改造，以及民營資本對養老院的開發建設等問題的探索需要政府拿出具體政策為前提。另外，我國已從“溫飽型”社會轉變為“小康型”社會，空氣良好、風景優美，交通便利的地區開發為療養院、度假村、培訓中心，該種方式的引入為房地產業發展提供新思路，同時滿足大眾的旅游養老需求，地方政府也可從旅游市場獲利，是三贏的好事。

5.房地產業的與時俱進，向現代化的商業住宅發展

推進建筑工業化和信息化的融合，建筑設計標準化、部品生產工廠化、現場施工裝配化、結構裝修一體化、過程管理信息化是新型商業住宅的發展趨勢。節水、節電、節地、節材的節能型小區，以先進科學技術為前提，用嶄新的建筑理念提高建筑產品的實用性，秉持可持續發展戰略，以人為本的精神，不斷滿足人們對于房屋的科技需求，智能小區的開發。

四、結語

房地產業作為國民經濟的支柱型產業，不論高歌猛進還是慘淡經營，對政府、房地產商、消費者都不利。國家出臺的一系列抑制房價的政策短期內使房地產業走入困境，而隨著我國經濟發展進入新常態，房地產業在經過了十幾年的快速發展后，也進入了增速的平穩期、結構的調整期、政策的完善期和品質的提升期。

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作者簡介：弓炎（1982- ），女，河北省張家口人，張家口學院助教，研究方向：經濟學教學