海外購房，有錢也不可任性

衡潔

有人開玩笑說，如果南極的土地可以出售，那么中國人一定會是最積極的買家。福布斯網站還造出了一個“中國制造”的兄弟詞語——“中國購買”

很難想到，在今年全國兩會總理答記者問時，頭炮問題竟然是關注“中國人海外購房”。英國《金融時報》的記者說：如今中國公民已經是紐約、悉尼、倫敦等地最大的海外顧客群體，當地房價隨之被明顯抬高;也有一些人開始質疑中國涌入當地市場資金的合法性。

總理言簡意賅的回答，并未讓這個話題降溫。而同一時期又爆出“中國商人3.2億人民幣購溫哥華豪宅”的消息，讓更多的人想弄清楚：海外購房，誰在買，怎么買，劃算嗎？

綜合判斷能力要求非常高

曾有人開玩笑說，如果南極的土地可以出售，那么中國人一定會是最積極的買家。無論是倫敦、洛杉磯、悉尼、多倫多，在所有備受中國買家青睞的熱門城市，當地人都能講出中國人如何豪擲重金購房置業的故事。就連美國的福布斯網站還造出了一個“中國制造”的兄弟詞語——“中國購買”。

分析這些年赴海外購房者的結構特點可以發現，在2011年以前，其主力是高凈值人群（個人金融資產和投資性房產等可投資資產在1000萬元以上）;而2012年下半年之后，大量資產在1000萬以下的家庭加入了這個行列。一個說法是，“北上廣賣一套房就能移民美國”，但實際上，海外置業有其基本的門檻和復雜的要求，玩不玩得起還得自己多掂量。

盡管在不同地區置業價差很大，但對于投資的大熱地區如歐美來說，對財富的高要求是始終如一。“我覺得如果資產在2000萬人民幣以上，或者至少1000萬以上，可以考慮到紐約置業。否則會比較吃力，沒有必要。”紐約一家置業公司的市場總監這樣評估。而在美國有較好保值價值的房產，一般大多在200萬美元左右，折合人民幣1200多萬，對于那些剛邁過高凈值門檻的家庭來說，的確不太現實。

除了資產上的要求外，海外置業畢竟要跨越千山萬水，對買家的綜合素質也提出了要求。可以捫心自問一下：你能經得起海外看房的一系列折騰嗎？具備去偽存真的火眼金睛嗎？有人這樣總結海外置業買家的心理素質：膽大心細。

美國媒體就報道了這樣一位中國買家：他購買了兩套位于曼哈頓地區、總價值1300萬美元的公寓，整個交易通過微信完成，買家只考慮了一天時間，甚至沒到現場看房。這事讓許多美國人瞠目結舌。

隱性投資成本也要算

看到別人買買買，自己就要跟跟跟。且慢，你得問清楚自己：付出時間、精力、金錢這么多代價，跑到國外去買房，你到底圖的是啥？

據一項調查顯示，移民、教育、投資，是國人海外置業最大的三個原因。而在2012年后的海外置業潮中，往往更看重的是投資回報率。“美國的數據證明，40%在美中國買家就是單純的投資，他們一次就買下好幾套，這顯然超出了投資移民的要求。”一位業內人士這樣分析。

投資海外房產到底賺得了錢嗎？

在諸多中介的介紹中，海外置業帶來的增值收益非常可觀。例如，2009年到2011年，倫敦市中心房價增幅達14.7%;加拿大溫哥華的普通住宅價格10年來已經上漲了3到4倍，多倫多的住宅價格過去6年中平均年漲幅為7%;在澳大利亞，租金回報率約為6%到8%，而房價大約每7年翻一番。

然而，單看房屋本身增值率是片面的，不能忽略很多影響投資收益的要素：例如買入和賣出時高昂的稅費;持有環節不菲的支出;每趟來回的交通、住宿成本等等。 一位在澳大利亞置業的中國人在當地陸續買了好幾套房子，經過復雜細致的計算，他搞明白了：他的房子若持有5年以上，凈回報率約為每年8%，這還是享受了政策鼓勵。但是，這相對于國內年平均回報為10%的信托和基金產品，回報率委實算不得高，遑論投進去的時間和精力了。

有投資顧問分析，對許多中國買家來說，在對海外經濟市場不夠了解的情況下，選擇回報相對穩定的不動產，較之股票、基金等金融產品是更為穩妥的方案。

可能花錢買不來一張笑臉

事實上，從投資的角度來說，海外置業存在著相當大的風險，需要投資者理性思考。

國際金融資深顧問陳思進就對國人海外購房持謹慎態度。在他看來，中國買家之所以進軍海外市場，是因為他們“從來沒有扎扎實實地吃過房價下跌的虧”。“最近三四年，我從北京、上海來的親戚朋友，一到加拿大、美國，第二天就看房子去了。可過6個月、一年以后，漸漸就后悔了。”陳思進說，他的一個表弟前年從上海移民到加拿大，曾花36萬加元購買了一套獨棟洋樓，可是“當時36萬買的新房子，現在25萬賣都難。”

不僅僅是加拿大，美國也經歷過房價跳水。次貸危機期間，全美房價下跌了37%，雖然中國人聚集的區域受影響較小，但唐人街等地區的跌幅也達到近15%。而且，對中國購房者而言，在美國買房意味著難以避免的持房高成本，僅靠租金收入是無法抵消房產稅及其他相關費用的。并且，如果投資者長期居住在國內不能親自打理“跨海房產”，就意味著只能委托給中介代為管理，不但要付出高額的管理費，一旦出現問題也將十分麻煩。

根據美銀美林2014年7月發表的一份研究報告顯示，美國房價相對于收入已經高估約10%，上漲勢頭將在2016年結束，之后將進入長達6年零漲幅時期。

業內人士指出，縱觀歐美百年來的房價走勢，如果仔細核算成本，無論是房價的上漲還是房屋出租得來的收益，從長遠來看都抵不上貨幣的通貨膨脹。在歐美，合理的公寓租售比（月租金/房價）應該在1：140以下，而在租售比已近1：300的多倫多，租房已比買房劃算太多。把買房資金用于投資其他金融產品，收益更高還更省心。

一位在美加生活了20余年的中國人表示，“在歐美，千萬不要把房子作為很好的投資品，對普通老百姓來說，房子就是消費品，像車一樣。”

此外，在一些熱門地區，中國買家們已經開始感受到了一種不友好的氣氛，本地居民開始懼怕和抵制他們的到來，在這樣的背景下，中國人赴海外買房和持房成本將變得更高，更可能花錢還買不來一張笑臉。