個人住房交易稅仍需優化

楊志勇

個人轉讓非普通住房滿2年差額征收營業稅，有利于非普通住房的銷售，有利于人們改善住房條件。但是，政策仍有優化空間。

個人住房交易怎么課稅，一直爭論不休。現實中，個人住房轉讓所要繳納的營業稅和購買期限的長短有密切關系。免征營業稅，是滿2年好，還是5年好？過去的做法可以概括為：要讓樓市降溫，就要滿5年才不用繳納營業稅；要讓樓市升溫，就只要滿2年。

滿2年的普通住房對外銷售，免征營業稅，屬于鼓勵住房交易的舉措。在樓市前景不太明朗的條件下，從5年改到2年的政策調整，無疑給樓市一劑強心針。從當前樓市格局來看，也許這一刺激的力度有限，但是，它促進房地產市場健康發展的信號是強烈的。雖然中國經濟在轉型，但還處于城鎮化進程中，尚無法承受房地產市場變冷的成本。因此，房地產市場的健康發展，才是包括稅收政策在內的房地產公共政策的重要目標。

讓房地產相關公共政策盡快恢復常態，才能實現房地產市場的健康發展。個人住房交易，在需求還難得到充分滿足之前，就好朝著釋放更多更合理需求的政策導向前進。過高的房地產交易稅費，導致一些正常的住房需求未能得到滿足。大幅度降低房地產交易稅費，是房地產市場健康發展的需要，同時能夠讓房地產市場價格得到進一步的穩定。

營業稅政策調整客觀上還能促進宏觀經濟穩定，但是，僅僅從5年改為2年免稅，能發揮多大作用還不得而知。從有力度的積極財政政策實施來看，個人住房轉讓的營業稅是否還有必要存在，值得深思。當然，如果只是為了刺激樓市，那么未來可供選擇的政策工具仍有很多。

個人轉讓非普通住房滿2年差額征收營業稅，有利于非普通住房的銷售，有利于人們改善住房條件。但是，政策仍有優化空間。現行的普通住房與非普通住房的界定標準，還跟不上經濟社會發展步伐。各地界定標準中常有建筑面積90平方米、140平方米的規定，也有容積率、價格等。就面積來說，為什么是建筑面積，而不是套內面積？90平方米或140平方米這兩個數字合理性何在？普通個人能夠確認的只是套內面積，而不是那個需要換算才能得到的建筑面積。90平方米或140平方米的規定只是特定時期的產物。人民對美好生活的向往包括居住條件的改善。即使考慮土地約束條件，當人們從有天有地的住房搬到高樓中的一格居住時，所釋放出來的可供住房數量是驚人的。這種建筑面積限制帶來了很多其他問題。

從國家層面來看，鼓勵全民閱讀，建設書香社會，但是，住房面積標準的界定并沒有考慮到這些。固守90平方米和140平方米面積的時代已經過去。更值得反思的是，不少地方對不同地段普通住房總價標準的確定，選擇了郊區低總價、城區高總價的做法。這雖可很好地兼顧城區老居民需要，但事實上這也鼓勵了個人居住城市中心的選擇，不利于城市布局的合理化。而且，非普通住房交易所適用的契稅稅率往往是3%，而不是1.5%或更低。在住房總價不低的條件下，高企的契稅也給人民改善住房條件設置了不低的障礙。總之，要讓個人住房銷售更順暢，讓個人改善居住條件更便利，需進一步優化住房交易稅制，需進一步梳理相關公共政策。特別是，“遏制房地產市場投資投機需求”這一看上去很美好但實際上違背了房地產市場運行基本規律的目標定位亟待改變。endprint