股市和樓市是央媽親生的

難道降息就是為了母愛股市和樓市？當然不是。孩子有很多，但若論降息對娃子們的利好程度，若論親近程度，則可以大致這么認為：股市和樓市是央媽親生的，而其他行業其他娃子，則不一定是親生的。

又降息了！

在母親節來臨之際，央媽慈愛的解衣開懷，用那香甜的乳汁滋潤著股市和樓市。

上周股市三連大陰，嚇得小鮮肉們兩股顫顫，于是這兩天網上流傳著央媽將為股民發紅利的傳言。還真應驗了，馬上就給股民發了紅包。而且是選周日行動，而非周五晚，說明央媽希望周一股市和樓市都上漲。

注意，地產股是最大的受益行業，開盤必定高開大漲，但至于是否會沖高后漲幅縮小，這等高技術只能問股評家們了，筆者對此可就有些弱智了。

有句俗話說得好，會哭的孩子有奶吃。可沒多少房民，像股民那樣叫著哭著給央媽要奶吃。房民們多是事業有成、內斂理性、居住舒適、悶聲發財的性格，他們懂得什么叫低調、低調、再低調，不敢惹親爹親媽生氣。

他們更是深深懂得，對于散戶而言，股市再牛也是暫時的。而房子，才是資產長期增值的最佳選擇，尤其是一二線城市。但是，央媽喂奶，哪次都不會忘了房寶寶。2008年四季度五次降息，2009年房價就暴漲了。2012年6、7月份只降了兩次息，2013年一線城市和部分二線城市的房價，就漲得一片山花爛漫。而去年以來，2014年11月的一次降息，讓大城市的住宅成量飛了起來，今年3月1日二次降息，一線城市房價加速反彈，深圳房價已漲得紅了眼。此次，三次降息之后，一線城市房價絕對控不住了。

筆者今年初曾在央廣節目中預測：到今年年底，一線房價將漲15%。

當時，很多人還認為筆者是昏了頭，在那里說胡話，唱多唱瘋了，甚至還有的說筆者是自己買了房子就大力忽悠。

現在，筆者再一次調高預測值：今年年底相比年初，一線城市房價將至少平均上漲二成，其中深圳將至少上漲三成。另外，絕大部分的二線城市和部分三線城市，房價也將上漲，總體看一成左右。關于全國，年初筆者預測：2015全國住宅均價將上漲5%，現在要繼續堅持這一預測。

這里，筆者還是分析一下，降息對樓市的利好的傳導機制。

其一，對于購房者，主要利好是個人房貸。降息等于降房貸成本，比如30年期的房貸，降息25個基點可以節省總還款額2.5%左右，也就相當于房價下跌了2%左右。

當然，主要利好的是已經利用貸款、已經購房者，因為部分城市房價目前正在反彈，尚未購房的朋友，這次降息所節省的成本將會轉化成房價上漲，基本無利好。因此說，央媽還是寵愛那些提前行動的聰明孩子，筆者這樣說，懂不？

不過，今年和明年，估計還有兩次左右的降息，還有四次左右的降準，很多朋友還有享受央媽關愛的機會。因此，快點入市購房吧，應該說這是一個很好的契機。

降息后，商業銀行只能被動的下調房貸利率，但由于社會融資成本下滑很艱難，銀行通過賣理財產品變相攬儲的成本也就相對較高。所以，房貸利率折扣不會明顯增加了，折扣大了，央行也就賺不到錢呀。

因此，筆者在這里預計：等到今年下半年，一線城市的首套房貸利率折扣，將最終穩定在九折左右，二線將趨于九五折左右，三四線城市將是九八折或基準。

其二，對于開發商，降息的利好程度遠遜于個人購房者。因為，銀監會仍對于開發貸小心謹慎，商業銀行也不會大力支持開發貸。個人購房貸款與民生有關，而且個人貸風險極小。而開發貸則風險較大，尤其是中小房企、中小城市的樓盤。

不過，降息有助于降低全社會的融資成本，間接的利好開發商融資，開發貸房地產信托民間借貸等融資成本，都會稍稍降低。

那么，難道降息就是為了母愛股市和樓市？當然不是，孩子有很多。但若論降息對娃子們的利好程度，若論親近程度，則可以大致這么認為：股市和樓市是央媽親生的，而其他行業其他娃子，則不一定是親生的。

咋回事？在此，筆者就不過多解釋，還是問他爹去吧。

作者簡介：

楊紅旭，知名房地產政府咨詢專家、企業戰略咨詢專家、地產專欄作家，掌握上海、北京、南京、無錫、武漢等十幾個熱點城市近百個樓盤的或接觸或參與或操盤，擔任課題組長的研究課題包括：中房協的《全國住宅市場供需結構調查研究》、住建部的《科學研判我國房價泡沫，完善房地產宏觀調控》和上海市發改委的《上海住房保障體系及發展思路研究》等。