房地產開發的動態成本控制及軟件應用分析

龍晶

（陜西職業技術學院 陜西 西安 710100）

21世紀的今天，經濟全球化的飛速發展推動了房地產行業的蓬勃發展，而當前房地產企業管理的過程中，對于如何做好房地產開發的動態成本控制管理始終是人們關注的焦點之一。尤其是在當前信息技術飛速發展的時代，軟件產業在房地產動態成本控制中有著極其重要的意義，因此本文對房地產開發的動態成本控制和軟件的應用進行分析有一定的經濟價值和現實意義。

1 房地產成本的管理現狀

現如今，房地產企業在實際的發展過程中，逐漸成為我國國民經濟發展的重要支柱產業，同時當前房地產規模逐漸擴大，同時房地產作為一種重要的商品經濟，在當前相對規范的市場環境中，主要表現為一種價格上的競爭，對于房地產開發企業而言，其實際的企業管理主要是成本上的管理，就其實質性而言，當前房地產成本管理的過程中，不可避免的存在各種各樣的問題[1]。

房地產成本在實際的管理過程中，往往有著相對不準確的項目目標成本，同時也缺乏相對有效的成本預測手段和一些計價依據以至于其目標成本相對來說缺乏一定的真實性，項目成本在實際的控制過程中，往往缺乏一定的動態管理，在項目實施的過程中，其成本控制方法缺乏有效性，以至于其項目成本缺乏一定的效應[2]。項目費用信息在實際的利用過程中，往往缺乏一定的真實性，不唯一的信息來源以及不一致的統計口徑，將會使得項目成本有著錯誤的核算。

項目成本在進行比較的過程中，更要做好事中控制和事后分析的環節，進而為項目的實際決策提供必要性的支持。而相對滯后的決策信息同樣也是房地產成本管理中存在的主要問題，難以從根本上實現對成本的動態管理。總之，房地產成本管理中存在的問題并不僅僅局限于以上幾點，在實際的成本管理過程中同樣也存在更多問題亟待發現和解決，仍然需要更多相關研究人員參與研究。

2 房地產動態成本設計的基本思路

2.1 房地產項目的基本成本結構

所謂的房地產項目成本在實際的控制過程中，其核心主要是借助于單項的合同成本以及其項目總成本進而對總體成本進行的一種動態管理[3]，就其實質性而言，其成本結構圖中，項目動態執行成本主要有已發生成本和待發生成本，已發生成本主要有各個合同已經發生的成本，是已經完成工作的計劃成本和已完成變更實際的成本。而待發生成本主要是各個合同待發生成本，并包括未完成工作計劃成本和未變更計劃成本。

2.2 房地產作業成本法的基本原理分析

房地產作業成本法基本原理在實際的控制過程中，主要是依據于產品的實際消耗作業。并依據于ABC的基本原理[4]，進而將作業成本法的中心設置為作業，完成為成本的一種分配和計算，并將產品成本加以計算。其成本的流動過程如圖1所示。

作業成本法在實際的控制過程中，其基本的原理首先就要對資源進行確認，其次就要對作業清單進行建立，實現資源成本的分配和作業成本的分配，最后對產品成本進行計算[5]。

圖1 房地產成本的流動過程Fig.1 Flow process of real estate costs

2.3 房地產動態成本管理的模型

房地產動態成本管理的過程中，主要是朝向核算型的控制性發展的，并實現價值創造性方向的發展。基于作業成本的房地產成本管理模型如圖2所示。

圖2 房地產企業動態成本管理模型Fig.2 Real estate enterprise dynamic cost management model

這種成本管理模型首先就要對成本數據進行收集，并對成本計劃進行制定，通過招標采購的方式實施合同，并進行成本分攤，最后對其評估進行綜合性的分析。

3 房地產開發的動態成本控制系統

3.1 系統模型

房地產開發的動態成本控制系統，同樣也有著其特定的功能系統，其主要的功能系統不僅僅有基礎信息管理和目標成本管理，同時也有著一定的合同管理、結算管理以及變更管理，就其實質性而言，這種系統模型同樣也有著一定的成本統計管理[6]。

基礎信息管理主要是對開發項目的基本信息進行記錄，目標成本管理主要是借助于作業成本法的基本原理，完成目標成本的制定，合同管理主要是對所有合同的簽約情況進行綜合性的管理，變更管理則是對項目執行過程中的不確定因素進行綜合性的分析。結算管理則是依據于不同階段的一些成本數據，進而綜合性的分析其模[7]。成本統計管理主要是為房地產項目以后的成本測算提供科學化的數據支持。

3.2 系統架構

一般而言，房地產開發的動態成本控制中，其系統架構主要有用戶服務層、業務服務層和數據服務層，主要由圖3所示。

圖3 房地產開發動態成本控制系統結構圖Fig.3 Real estate development dynamic cost control system structure diagram

用戶服務層主要是面向一般的用戶，進而做出的一種服務，而業務服務層主要是數據服務和用戶服務連接的基本架構，主要是對相應業務規則進行綜合性的定制，進而對用戶的請求做出一定的響應[8]。數據服務層主要是對數據進行的一種維護和管理，并對業務服務層的數據請求加以響應。

4 房地產開發的動態成本控制系統軟件的應用

房地產開發的動態成本控制系統軟件在實際的應用過程中，通過在北京、上海以及浙江等大型房地產企業進行了綜合性的使用，取得了一定的使用效果。

首先房地產開發動態成本控制系統軟件應用過程中不僅僅能夠及時的獲取項目的全部成本信息，同時也能對不合理的成本的增長進行全面的控制[9]，并對無效作業以及其一些增值的作業進行綜合性的分析，以便于對項目的資金狀況進行及時的了解，進而將企業的財務費用著重降低。

其次該套房地產開發動態成本控制系統軟件有著更加科學合理的費用分配，能夠真實性的反應產品成本，并將房地產開發產品的競爭力全面提高。

最后通過動態深刻項目的開發費用，并綜合性的分析投資的一些偏差，并借助于有效的圖表信息，對成本管理的狀態進行綜合性的分析，進而將產品的成本有效降低。

總而言之，房地產開發的動態成本控制系統軟件應用的過程中，還可以實現對數據的有效收集，并有著相對及時的信息反饋，進而保證房地產開發企業的高效發展。

5 結束語

隨著時代經濟的飛速發展，房地產成本的開發控制是對整個項目開發過程的一種高效管理，而做好房地產開發的動態成本控制，就要結合房地產開發企業的實際情況，并做好每個環節的工作控制，進而實現真正意義上的成本管理，為房地產企業帶來更大的經濟效益和社會效益，最大程度上推動我國國民經濟的高速發展。

[1]沈金杰.房地產開發項目成本控制與對策初探[J].科技資訊，2011，（27）:181.CHEN Jin-jie.Project cost control and countermeasures of real estate development[J].Technology Information，2011，（27）:181.

[2]高琪.房地產開發項目的動態財務管理方法探究[J].財經界，2011（18）:117.GAO Qi.Dynamic financial management of real estate development projects to explore[J].Financial Services Sector，2011（18）:117.

[3]施云翔，陳春艷.新形勢下房地產企業成本控制的探討[J].新材料新裝飾，2014（8）:563.SHI Yun-xiang，CHEN Chun-yan.Under the new situation to explore the real estate business of cost control[J].New Materials and Decoration，2014（8）:563.

[4]王穩朝.房地產企業目標成本控制體系研究[J].中國管理信息化，2011（18）:40-41.WANG Wen-zhao.Research system real estate business goals of cost control[J].China Management Information，2011（18）:40-41.

[5]翟倩.房地產項目建安工程招標階段成本控制分析[J].價值工程，2012，31（18）:87-88.ZHAI Qian.Real estate project construction engineering tender stage cost control analysis[J].Value Engineering，2012，31（18）:87-88.

[6]閆煒.新形勢下房地產企業成本控制的探討[J].時代金融（下旬），2013（11）:22.YAN Wei.Under the new situation to explore the real estate business of cost control[J].Financial Times （late），2013（11）:22.

[7]葉毓明.成本控制——房地產開發企業的內功[J].廣東科技，2012，21（17）:177-178.YE Yu-ming.Cost control-real estate development enterprise internal strength[J].Guangdong Science and Technology，2012，21（17）:177-178.

[8]張立萍.房地產企業開發成本的控制[J].商業經濟，2012（17）:16-17，23.ZHANG Li-ping.Controlofthe realestate business development costs[J].Business and Economy，2012（17）:16-17，23.

[9]董冬，朱成亮，胡瑛，等.試驗數據管理平臺設計研究[J].火箭推進 ，2014（4）:67-72.DONG Dong，ZHU Cheng-liang，HU Ying，et al.Design of test data management platform[J].Journal of Rocket Propulsion，2014（4）:67-72.